【買樓開支懶人包】買樓費用,首期、印花稅、經紀佣金、律師費、火險、裝修費等

November 25, 2019

在樓價高企的環境底下,默默耕耘中的香港人腦海中一心只會向儲錢買樓的方向衝。有目標固然係好事,不過我們見到太多客人因為盲目地衝沒有細心了解買樓過程而令到自己買樓大失預算最終撻訂或者要周圍借錢(”跑山“)收場。為了防止讀者發生同樣錯誤我們會逐一講解買樓時需要的買樓開支好讓各位容易做出 買樓預算 。

除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機

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買樓各項開支一覽

樓價 首期 印花稅 代理佣金 律師費 火險 裝修費用 總支出 支出佔樓價%
$5m $500k $150,000 $50,000 $8,000 $6,750 $150,000 $864,750 17%
$6m $600k $180,000 $60,000 $8,000 $8,100 $180,000 $1,036,100 17%
$7m $700k $262,500 $70,000 $8,000 $9,450 $210,000 $1,259,950 18%
$8m $800k $300,000 $80,000 $9,000 $10,800 $240,000 $1,439,800 18%
$9m $1.8m $337,500 $90,000 $9,000 $10,800 $270,000 $2,517,300 28%
$10m $2m $375,000 $100,000 $10,000 $12,000 $300,000 $2,797,000 28%
$20m $10m $750,000 $200,000 $10,000 $15,000 $600,000 $11,575,000 58%

以上支出不包括按揭保險費用因為銀行會借出不需要業主支付

買樓要幾多首期?  

一句講到尾無首期就一定買唔到樓。就算你月入港幣10萬如果無首期你唔會買到樓因為銀行係唔會借樓價的100%比你。最近推出的新按揭保險放寬措施讓銀行可以提供最多80%按揭於買價值1200萬的物業買家。換句話講,這個情況最少你都要有240萬係手做首期。奉勸各位,想買樓前必須要先儲定首期。

反方向想,如果想知道自己要幾多首期可以先了解銀行可以借幾多成按揭。這個答案就視乎物業價值及狀況。如果物業本身已經落成就可以借較高成數。知道你可以借最多幾多成就可以知道你要有幾多成首期。

按揭保險最高按揭成數上限(現樓)

物業價格 最高按揭成數
400萬港元以上至1000萬港元 90%*
1000萬港元以上至1125萬港元以下 80%-90%(貸款上限為900萬港元)*
1125萬港元以上至1200萬港元以下 80%#
1200萬港元以上至1920萬港元以下 50%-80%(貸款上限為960萬港元)*

*申請人需要為首次置業人士及有固定收入,若未能滿足要求便能借最多80%
#申請人不需要為首次置業人士及固定收入

按揭保險最高按揭成數上限(樓花或未落成物業)

物業價格 最高按揭成數
400萬港元以下 90%
400萬港元以上至450萬港元 80%-90%(貸款上限360萬)
450萬港元以上至600萬港元 80%

詳情可以瀏覽以下文章:【按揭成數】最新2022按揭成數懶人包,話你知買樓借到幾多要幾多首期!

物業估價不足導致唔夠首期?

估價不足意思係銀行為物業作出的估值低於物業成交價。這代表銀行批出的按揭貸款額會較買家預期低,導致買家需要付出額外資金用作首期成交物業。變相這筆額外首期會變成準買家的額外開支,買家萬一沒有足夠資金就會面臨撻訂風險。

買樓要俾幾多印花稅?

由2016年11月5日起香港住宅物業的從價印花稅的稅率劃一為15%,有關稅率適用於個人及公司購買住宅物業之交易。如果買家為香港永久性居民及首次置業或交易時未持有其他住宅物業,買家可符合獲豁免人士條件則僅需按照第二標準稅率繳交印花稅。

物業售價或價值〔以較高者為準〕 第2標準稅率
2,000,000元或以內 100元
2,000,001元至2,351,760元 100元+超出2,000,000元的款額的10%
2,351,761元至3,000,000元 1.5%
3,000,001元至3,290,320元 45,000元+超出3,000,000元的款額的10%
3,290,321元至4,000,000元 2.25%
4,000,001元至4,428,570元 90,000元+超出4,000,000元的款額的10%
4,428,571元至6,000,000元 3%
6,000,001元至6,720,000元 180,000元+超出6,000,000元的款額的10%
6,720,001元至20,000,000元 3.75%
20,000,001元至21,739,120元 750,000元+超出20,000,000元的款額的10%
21,739,121元或以上 4.25%

詳情可以瀏覽以下文章:【樓宇印花稅天書】一文睇清買賣、租賃各項印花稅,你要俾幾錢印花稅?買新樓要俾嗎?何時要俾印花稅?一文和你睇盡!

買樓開支裡面的按揭保險費用

計算按揭保費之前要首先知道你的按揭情況。不同貸款額,年期,按揭計劃有不同的按揭保費計算方法。選擇不同的按揭保險公司亦會影響最終的按揭保費。現時一般的按揭保費提供最高6-7折優惠,更可以借埋按揭保險費。換言之,業主不需要額外準備一筆資金繳付按揭保險費用。

詳情可以瀏覽以下文章:【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡

買樓要俾幾多經紀佣金?

佣金是作為地產代理服務的收費,也是差不多唯一的收入來源。市面上買家通常都要繳付樓價1%作為經紀佣金。當然,為了遵守競爭條例第一行為守則(禁止反競爭的協議)地產買賣佣金的1%並非公價所以其實買家係可以講價。市面上甚至有佣金可以低至樓價0.2%-0.3%。不過你又唔好咁開心住,古語有云有錢使得鬼推磨。如果你想地產代理同事們努力幫你成交物業,你估你比0.2%佣人地會落力啲還是比1%佣會落力啲?有啲錢始終唔慳得。

買樓要幾俾多律師費?

律師費係一筆承做按揭時不可避免的一個費用。話雖如此律師費只係佔買樓總費用的一個小部分。只要你唔係搵最大型律師樓,一間普通律師樓搞按揭手續收費由港幣8,000-15,000不等似乎按揭金額而定。

按揭火險要幾錢?

除左律師費,火險亦都係一項必須要付出的費用。除非物業管理費已經包火險,買家可以自己搵保險公司買或經銀行購買火險。火險的保費是以貸款額計算一般銀行收費大概為0.15%。(若貸款額為港幣1,000,000 火險便需要大概港幣 1,500 )價錢話多唔多話少唔少,但是在買樓時都要先有定心理準備要付這筆額外費用。

買樓裝修要預幾多錢?

除左首期之外,在買家入伙前買家尚有一筆巨大裝修費用係需要預留的。除非你購買的物業已經大部分裝修好,普遍黎講買家都會需要執一執建造一個屬於自己的家。除左裝修物料之外,由於人工越來越貴,裝修費用亦都不能睇小。一般大概港幣600蚊一尺。當然,單位裝修豐儉由人,有人可能覺得簡單執靚仔就好,亦有人會覺得買樓是一生的投資所以願意花錢做裝修,所以ROOTS上會同樣建議各位先去問多幾間裝修公司格價比較,無論是價錢還是裝修風格都揀啱心水才出手。

買樓後有其他費用開支嗎?

成交收樓後,業主一般都有一些其他的雜項費用需要每月或每季繳付,包括:

  1. 差餉或地租 – 費用一般為應課差餉租值的5%及3%
  2. 管理費 – 舊樓管理費用大概每呎$1,而大部分港人喜愛的一手樓大多要每呎$4
  3. 水電煤 – 買樓無論自用或者放租都需要繳交這些水電煤雜費

買樓失預算有什麼解決方法?

向家人借款

最簡單直接當然係向家人借款啦,記得要有借有還啊!

轉按套現物業

手上若有其他物業可考慮轉按套現額外資金,不過要留意自己收入夠唔夠過壓力測試。有多層物業的業主想問銀行借錢要過更高門檻的壓測。

向財務公司申請二按

為購入物業申請二按頗為簡單亦有機會較私人貸款便宜不過銀行如果查到業主申請二按的話有機會會call loan(機會率相對較低而且視乎銀行)。

申請私人貸款/裝修貸款

雖然申請私人貸款非常簡單,不過要留意利息較按揭貸款高而且有機會影響信貸評級。除非收入非常穩定及充裕,否則我們不建議私人貸款。

發展商呼吸plan

發展商有時候會提供二按服務,例如你想借八成按揭,俾兩成首期,但銀行只借六成,你可以向發展商借二按借其餘兩成。當然,雖然說呼吸plan的特色就是「有呼吸都借得到」,但畢竟借錢不是老馮,銀行壓測雖然易過,但也不一定是100%會給你。

另外,由於借發展商按揭要先知會銀行,而這筆貸款也會被計算到壓力測試審核當中,變相借額外二按即是將壓力測試的門檻再度提高。而同時,額外借貸(包括私人貸款或裝修貸款)也會影響到信貸評級,銀行會根據你再度借款的狀況重新調整批核按揭貸款的門檻,如此種種也會影響到你的按揭申請批核機會。

所以,發展商按揭,呼吸plan雖然是解決燃眉之急的方法,但上會ROOTS建議要先做好個人理財風險評估,審慎計劃才決定要否借款!當然,借錢前找上會ROOTS問問就更加安全啦!

最後我們提醒讀者申請任何貸款前都必須要計清楚自己負擔能力,謹記還得到先好借!

所以買樓唔止首期,仲有好多不同費用需要了解,如果想了解更多其他關於買樓費用可以在以下WhatsApp連結聯絡ROOTS上會啦!

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