【按揭成數2021】按揭成數天書,教你如何借盡按揭,拆解影響按揭成數的5大因素(樓價/物業類型/物業用途/持有方法/收入來源)

May 23, 2021

按揭成數上限由政府規定,銀行實際批出的按揭成數多少,受到不同因素影響,當中包括樓價、物業估價、物業類型、用途以及壓力測試等。這些因素都會影響銀行實際批出的按揭成數,Roots 上會今次文章將為你逐一拆解影響按揭成數的每個因素,讓你更了解自己心儀的物業的按揭成數狀況

除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港培育機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。
與此同時,ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。
另外,如欲了解

 

【 按揭成數 2020】新做按揭成數表 | Roots 上會

新做買賣按揭成數會因應不同物業種類而調整

什麼是按揭成數?

按揭成數是金管局定下的風險管理措施,當中訂明不同樓價、物業及情況下銀行最多可以借幾多成給業主或買家。現時只有銀行內部職員可以申請100%按揭之外,一般申請最多只能夠申請9成按揭(居屋按揭可以申請最高95%)。這個措施主要保障銀行及金融體系穩健,防止業主利用物業過度供桿影響金融體系長遠健康發展。

銀行提供最高幾多成按揭?

只要你是首次置業及沒有按揭在身上,都有機會可以獲得金管局指引下的最高按揭成數。按揭成數會因應物業的價值而變動。要得到超過60%按揭,申請人雖要符合一個大原則,就是物業需要用作自住用途。如果按揭保險公司有合理懷疑申請人並非將物業用作自住用途,按保公司有極大機會拒批高成數按揭。換言之,基本上任何人都不能夠同時供兩項高成數按揭貸款。

根據金管局指引,價值800萬內已落成物業可借最高9成按揭、價值800萬-900萬物業可借最高8-9成按揭(上限港幣720萬)、價值900萬-1000萬物業可借最高8成按揭(上限港幣800萬)、價值超過1000萬已落成物業可借最高5成按揭。任何樓花或者未落成物業需要高成數按揭的話必須價值600萬內,價值400萬內樓花可借最高9成按揭、價值400萬-600萬物業可借最高8成按揭。

樓價

最高按揭成數

≤400萬

90%

401萬至800萬

90%

800萬至900萬

80% – 90% (上限$720萬)

900萬至1000萬

80% (上限$800萬)

>1000萬

50%

 

申請人狀況如何影響按揭成數?

除了收入狀況會影響銀行批出最高按揭成數之外,申請人的外債以及不同申請狀況都會影響最高按揭成數。ROOTS上會不建議按揭申請人同時有其他按揭在身上。如是者,銀行最高按揭成數會消減至最高50%按揭。雖然有案例試過價值400萬以下物業及600萬以下物業同時有按揭情況下可借90%及80%,不過獲批機會較難,必要時最好先WhatsApp問清楚ROOTS上會。

另外用空殼公司名義購入單位,不論物業價值多少,銀行最多只能夠借50%。如果公司有營運,有穩定現金流及收入,銀行有機會可以額外批出30%中小企貸款借至80%。與此同時,要留意利用公司名義購入物業需要額外繳付30%印花稅,所以這個方法並不可取。

若申請人只有物業,沒有其他收入、現金、股票或資產,而需要利用物業作資產抵押向銀行申請按揭,銀行只會最多借40%,而且利息有機會較一般新買賣按揭偏貴。

 

最高按揭成數

備註

申請人已為另一項按揭作擔保人或已有按揭在身上

50%(貸款額最多400萬)

400萬以下自住物業仍然有機會可以借90%,而600萬以下有機會借80%

申請人以公司名義購入物業

50%

有營運公司(非空殼)連埋中小企貸款有機會借80%。
用個人名義購入物業最多可借90%

申請人以物業資產價值申請按揭

40%

 

 

申請人收入如何影響按揭成數?

申請人的收入狀況會直接影響按揭成數。最值得留意的是,收入並非來自於香港的申請人按揭最多只能夠借50%,不過如果可以將按揭加入居住於香港的近親可以將按揭成數推高至原來最高9成按揭水平。

除此之外,非固定收入人士或自僱人士最多只能夠借80%按揭。另外利用租金作收入最多只能申請5成按揭。

 

最高按揭成數

備註

申請人主要收入並非來自香港

50%(貸款額最多400萬)

收入主要來自香港最多可借90%

申請人主要收入並非來自香港(但有近親居住於香港並會入住即將購買的物業)

90%(當一般按揭個案審批)

收入主要來自香港最多可借90%

非固定或非穩定收入

80%(貸款額最多400萬)

自顧、現金、佣金制收入、或需要加入年尾bonus通過壓測申請人只能借最多80%

 用物業租金作收入申請按揭 50%  【放租技巧】買樓出租最多可借幾成按揭?出租樓申請按揭服位又有幾多?小心銀行CALL LOAN!立即睇文學做精明包租公! | ROOTS 上會 | 智能顛覆置業按揭 (hkroots.io)

 

物業種類如何影響按揭成數?

市面上除了私樓之外都有其他好多不同種類的物業,不過要小心的是,銀行對於私樓以外的其他物業種類相對保守。例如,村屋最多可以做85%按揭。同時按保公司雖然沒有明文論述唔批唐樓高成數按揭,不過根據經驗按保公司對唐樓非常挑剔,所以不敢篤定按保公司大機會為唐樓批高成數按揭。

再者,要為二手居屋借足95%都並非易事,千萬不要以為政府擔保期內申請按揭就一定借得足。只要該二手居屋單位自首次發售日期起計超過20年都好大機會借不足。需要借足95%有機會要縮減年期以及申報收入來源給銀行確保可負擔每月供款。想了解多啲關於最高按揭成數,就馬上聯絡ROOTS上會查詢吧!

物業種類 最高按揭成數 備註
村屋

85%(貸款上限720萬)
樓價介乎900萬至1000萬的村屋最多可以借80%(貸款上限800萬)

【村屋按揭】借幾多,借幾長,邊間銀行借?
居屋

95%(綠表)
90%(白表)

【居屋2020天書】9月10日接受申請,不斷更新白表、綠表申請流程 | Roots 上會

房協樓

90%

【房協樓按揭懶人包2020】成數,年期,按揭利率一覽無遺
唐樓 90%(視乎物業質素及狀況)  

車位、工商舖物業

50% 如車位位於自住物業所屬屋苑可以試借60%,

 

如何申請9成按揭?

ROOTS上會明白大家都希望可以利用最少的支出買樓,不過你精銀行都不笨,要成功申請9成按揭需要全面配合銀行審批要求。綜合以下幾項要點,要成功申請9成按揭需要有足夠固定收入、沒有外債、新買已落成物業作自住用途、以及年輕。

穩定收入(自僱、現金、佣金制收入只能借8成)

要申請9成按揭的朋友需要有固定收入,而固定收入要足夠通過壓力測試。申請人若要包括非固定收入,例如佣金,才能夠通過壓力測試,銀行有機會最多批8成。另一情況,自僱人士亦同樣最多能夠申請8成按揭。

沒有其他按揭

申請人不能夠同時擔保其他按揭或者身上有其他按揭,如是者申請人最多只能夠申請8成按揭。

不能樓換樓(未成交原有物業)

9成按揭申請人不能夠未成交原先持有物業便向銀行同時申請第二層物業。要9成按揭的話,申請人必須先賣出手上原有物業再申請按揭。

現樓或已落成物業

有意買樓花而又想用最平的即供plan的朋友要留意,銀行只會為樓價價格低過400萬的單位做9成按揭。需要為一手物業申請高成數按揭的朋友只好選擇建築期付款。換句話講,需要借9成按揭,只可以選擇800萬內的已落成物業。

想知道應該如何選擇即供計劃或建築期付款計劃可參考以下文章【即供VS建期速讀懶人包】新盤樓花按揭,兩種計劃應該點揀?即供VS建期,好處壞處一文盡覽,助你選擇最適合自己的計劃,買樓花無難度! (hkroots.io)

買賣按揭(不能轉按)

銀行一般不會為轉按個案提供9成按揭,就算申請人想為價值600萬內的物業用舊按保計劃借高成數按揭套現,一般只能夠借8成。

不能甩名買賣(內部轉讓)

延續上述一點,買賣按揭不能夠為內部轉讓,如先生將持有一般的業權賣給太太。

年紀低於50歲(年紀較大申請人有機會被扣減成數)

除非有充分理據或者將按揭年期縮減,按保公司一般不會為年紀較大人士提供高成數按揭。

【注意:任職於嚴重受到疫情影響的行業申請者可能會被額外扣減成數。】

申請轉按時可以用高按揭成數嗎?

理論上申請轉按時不套現的話,1000萬物業可以借80%。需要高成數按揭轉按套現的話,只可以用價值600萬內的物業借最多80%。與此同時,申請人亦可以由發展商按揭呼吸plan利用按揭保險高成數按揭轉至銀行按揭,不過同樣地不能夠有任何現金套現。

由此可見, 按揭成數 指引變幻莫測,申請前不如先向我們查詢睇睇如何獲批最高按揭成數啦!如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

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