【買一手樓花】認購新盤流程解釋!拆解入市流程、抽樓建議、價單分析及按揭攻略

October 15, 2021

近日市場有不少新樓盤推出,是很多小業主們爭取上車的好機會。不過,買家們通常只會留意到自己要買樓時的程序,而較少會認識到一個樓盤由籌備到開賣的整個過程是怎樣。樓市操作其實也可以用「台上一分鐘,台下十年功」去形容。當各位坐在售樓處等叫號碼排隊上前,用僅僅一分鐘的空檔篤定心水單位,有如在街市跟旁邊婦人搶著買同一條魚時,原來背後發展商也有不少程序要做,去促成一單幾百萬的交易。今次文章我們就在解說一下整個一手樓開賣的程序,讓各位也知多一點點,認識一下百萬元居所的背後故事。

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新盤流程 1. 發展商和樓書

今次的討論我們嘗試在買樓的再前一步開始。在一手樓盤正式開賣之前,發展商首先要向一手住宅物業銷售監管局在開賣前最少七日作出通知及登記,然後上傳售樓書供有意向買入物業的買家參考。

樓書中所包括的資訊包羅萬有,基本資料當然有樓盤的資料,例如屋苑位置、單位數量、單位大小、座向、單位平面圖、屋苑設施、屋苑附近設備等,全部都會列得一清二楚。坊間有不少做樓宇相關內容的,例如 YouTuber 評測新屋苑,當中的資訊都是主要來自售樓書。

新盤流程 2. 示範單位

第二個程序,相信無論你有沒有買樓經驗都不會陌生,就是開放示範單位。在發展商上傳樓書之後不久,發展商就會安排示範單位開放參觀。發展商一般會先開放給傳媒參觀報導以提高宣傳效果,接下來就會開放給公眾參觀。

示範單位通常都是位於幾個較有名的地標,例如尖沙咀美麗華廣場、中環 IFC 一期等,如果曾經在賣樓期經過這些地段的朋友一定不會陌生。當有示範單位睇時,大量地產經紀會在商場外徘徊,一見到有「疑似」想買樓者,例如情侶、主婦等,就會傾巢而出上前招攬,不斷問你「先生小姐要唔要睇樓呀?」

而示範單位又會分為有裝修及無裝修兩種,最主要分別在於讓買家看清楚整個物業的間格,感受一下不同單位的實際大小,給予買家買入後的裝飾概念。而今時今日的新樓,更多是基本裝修全包,看這些示範單位時,買家已經能夠感受實際入住時的感覺如何。而示範單位內部做得吸引四正,亦變相有助銷情。雖然時常聽到人說「示範單位一定執到最靚,實際係點唔好信」的講法,不過示範單位亦有所謂的「交樓標準」要遵守,即是指買家在買入物業時,示範單位內所見的一切都會包括在內,所以較少會出現貨不對板的情況除非裝工出現問題。如果裝工出現問題,業主可以收樓前向發展商要求整理完先交樓。

新盤流程 3. 價單及折扣

在正式開賣前三天,發展商就要推出價單到市場供買家參考。而現在也有不少發展商會選擇在開放示範單位後不久隨即推出價單,令整個買樓流程更順暢,買家去睇示範單位時也心裡有個底,避免看中心水盤之後因太貴而離場等的情況出現。

而現在樓市反應極為熾熱,發展商們也不會一次過將樓盤的所有單位推出,通常會分開幾次,亦即各位常聽到的「第一張價單」「第二張價單」的分別。這樣做的最大好處在於發展商可以因應市場反應去調節價格,例如入飛情況良好的話可以再提高價格;相反的話則可以稍為減價吸引市場。由於現在樓市仍處於求大於供的狀態,而買家亦會擔心第一輪不入飛其後就會加價,變相造成加價循環,因銷售情況不理想而減價的情況極為少見。

另外要留意的是,一般價單只會列出單位未有折扣前的賣價,而正常來說買樓都會有不少不同類型的折扣優惠,例如120日付款折扣、某某會員折扣,或者本來所有人買樓都會有的折扣等,這些都要視乎實際買入物業時賣方所提供的資訊。

除了價錢和折扣之外,價單亦會列明如果買家真的想「入飛」買樓,訂金是多少、入給誰人、可以用甚麼方式付款(支票或信用卡)等等的資訊,成功付款之後就會給你收據以證明你成功「入飛」。當然,入飛只是第一步,接下來就是真正的抽樓揀樓程序。

新盤流程 4. 抽樓及揀樓

抽樓及揀樓的程序就是最能夠體現香港樓市氣氛的一個環節。今時今日大部份新盤都是求多於供,推出市場的單位數目遠少於入飛數目,變相想買樓就要抽籤。抽籤一般分為幾組進行,而分組的邏輯亦多數是以個別入飛數目處理。例如,一家四口全部入飛打算一人買一層的,能夠首先揀樓的機會也相對較高。相反,只是一個人入飛想試試運氣的朋友,通常就會被分派到較後的組別揀樓。

組別前後的分別相信不用多講都會明白。有得早揀樓的朋友可以首先選擇一些較「靚仔」的單位或較抵玩的,例如是較高層,座向較佳或者間格較四正的,而沒法首先揀樓的朋友就要等到這些靚盤都清空之後,再選擇一些較低層或較細的單位。

在揀樓的過程中,我們特別要提醒各位買家要保持一個清晰的思路。現在發展商很喜歡將抽中籤有樓揀的過程放大演繹,甚至表現到好似買家中了六合彩一般興奮,主要目的就是希望催促買家不要猶豫盡快出手買樓,變相也可能令買家無法作出最適合自己,最理性的決定。始終買樓不是買菜,如果心水單位真的通通沽清,買家反而可能要想想是不是真的要買樓,還是再思考一下才決定。

當完成整個揀樓程序之後,你就需要準備付訂金,即俗稱「細訂」,並且簽訂大家熟悉的臨時買賣合約,而特別一提,買一手樓不需由買家付佣金,而是由發展商向地產經紀支付。完成以上步驟後,整個買一手樓程序就基本完成。

新盤流程 5. 申請按揭

簽完臨約付完細訂,下一步就是簽正式買賣合約及付「大訂」。接下來,買家要做的就是處理按揭,在指定時間內向發展商付清樓價,並開始向銀行還款供樓。ROOTS上會之前也有不少文章講及有關即供及建期的分別,即供plan的話買家們就要立即申請按揭開始供樓,而建期的話則最好在收樓前六個月開始籌備。

ROOTS上會特別在這裡提醒各位,做按揭千萬不要等到抽中樓交了細訂才開始做,基本上由你入飛前已經應該好好準備,至少了解一下自己的收入是否能夠過壓力測試,了解自己的還款能力及借到多少。如果不及早做好按揭的話,去到簽正式買賣合約才發現沒能力供款或者借不足而導致要撻訂的話就麻煩了。

新盤流程 6. 收樓及驗樓

完成所有付款訂金按揭等程序之後,恭喜你,正式成為業主!雖然做業主是開心,但記得一定要驗樓。建議各位找來專業驗樓師去檢查單位的外牆、水喉、煤氣、電力等等的狀態,如果單位有問題的話要主動向發展商提出,因為收樓之後發展商就沒有責任要再為業主處理單位質素的問題,所以驗樓師的角色在現時買樓來說是非常重要。

以上就是整個一手樓買賣的流程,去到揀樓部份相信各位準買家們都會有多少認識。希望本文能夠為各位提供更完整的一手樓買賣資訊,亦祝各位順利上會做業主!

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