近年息口高企,有業主為了慳息而計劃加快「供款頻率」,由每月供款一次改為每兩星期供款一次。使用某銀行的按揭計算機,顯示每兩星期供款可以節省利息,但現實又是否如此?就等ROOTS上會為大家解答這個難題!
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每月供款與每兩星期供款例子
ROOTS上會使用某銀行的按揭計算機,以貸款額400萬元、利率為2.5厘及30年供款為例子:
每月供款 | 每兩星期供款(每月供款之50%) | |
按揭還款 | $15,805 | $7,902 |
總利息支出 | $1,689,280 | $1,477,281 |
還款期限縮短 | 3年 | |
總利息節省 | $211,999 |
以上述資料來看,兩星期供款看似可以減少利息開支。
每兩星期供款的「陷阱」
一般業主看起來,如果把一個月供款金額除以二,以每兩星期供款計算,按揭還款即$7,902,好像會比每月供款好,以為是相同支出,但可以節省利息。但不要忘記,若使用每兩星期供款,一年共有52週,每兩星期供款即要供款26次,變相比每月供款供多一個月,即比原先還款年期30年縮短3年,而每兩星期供款有些月份需要供款3次,某銀行的按揭計算機應該並沒有考慮這個情況。
另外,一般業主認為若使用每兩星期供款,只需要供694期(26.6年)就供滿按揭金額,節省3.4年的供款金額,開支便可以減少。然而,每兩星期供款除了不能有效減少利息開支外,其缺點亦不少:
- 若使用每兩星期供款,部分銀行只提供P按,不能使用H按,有機會令息口比較高
- 由於還款週期較為頻密,業主需更頻密查閱戶口是否有足夠資金,等同加重自身的行政成本
- 如果業主不慎未有按時供樓,除了銀行會紀錄在案之外,亦會影響信貸評級
- 當有些月份需要供款三次時,業主當月負擔就會比較重
如何有效慳息?
最簡單直接的方法,業主們可以考慮縮短還款年期,例如由30年縮短至27年,可以達至慳息的效果。
如果業主堅持想實行每兩星期供款,可以採用以下方法:
每隔兩星期,業主主動將錢存入按息掛鈎高息存款戶口(Mortgage-link),便可以抵銷半個月供款利息,等同還款給銀行,又可以隨時調配資金。