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【租樓攻略】盤點租樓不可不知的注意事項,順便教你如何問業主減租!

過去好多香港人都會受到傳統思想影響覺得成家立室是需要買樓置業,買了樓個人才會踏實。但對於新世代的年青人,租樓能夠給他們自由及彈性,最主要不需要擔心首期的問題。雖然作為租客當單位出現問題都可以直接找業主處理,但是租樓過程並非這麼直接簡單。今文ROOTS上會將會與大家一一拆解各種租樓注意事項! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 租樓有什麼好處? 大部分人一聽見要租樓就會覺得租樓就等如幫人供樓,但其實租樓亦有各種的好處。首先租樓需要的開支較買樓低。買樓除了要俾首期之外要交裝修費、管理費、差餉地租、印花稅等等。對於剛剛入行的打工仔一開始未必會有足夠的資金負擔。然而,租樓人士每月繳交的租金一般已經包含差餉及管理費。租客只需要自行處理水電煤及繳交一個月上期租金及兩個月按金就可以開始租樓。另外,對於不太確定自己將來的人士,租樓是一個不錯的選擇因為一般只需要提早一個月通知就可以終止租約,可以有較大的彈性。相反,業主如果想即時賣樓都需要時間放盤,而且等成交至少都要兩個月時間處理。 與此同時,請大家不要誤以為沒有足夠首期資金的人士才會選擇租樓。其實,現時有不少有能力的人士情願選擇租樓,然後將原本可以當作首期的資金投資在其他地方獲取更佳回報。有留意開香港市場的人士都知道一般物業的回報相對保守穩定,對於希望有更佳回報的投資者買樓未必是一個最好的選擇。因此,租樓絕對有它吸引之處。 租樓有什麼壞處? 正所謂刀沒有兩頭利,租樓有好處自然亦有壞處。首先,決定租樓就要有心理準備租金水平會隨著市場環境影響而浮動。經濟好的時候租金當然會較為昂貴,經濟差時租金自然會下滑。另外上述有提到租客只需要一個月通知其就可以終止租約,同時間只要過了「死約」期後,業主可以要求加租或終止租約。在這個情況,租客只能夠忍痛接受或者另覓居所。最值得留意的是,作為租客租樓是不能夠隨意改動單位間隔。換言之,一般業主不會讓租客對單位進行裝修欠缺彈性。對於較有個性,對單位裝修有要求的租客,租樓未必是最好的選擇。 最後,站立於理財角度,交租是一項沒有投資價值或儲蓄價值的支出,每月的租金更是變相為業主「供樓」。再者,當政府每次推出紓困措施都會圍繞協助業主提供差餉寬免,比較少會為租客提供補助。 租樓時有什麼需要注意? 第一次租樓,少不免會感到無助而且會擔心被代理或業主呃。不過租客只需要留意以下要點就可以大大減低中伏機會! 親身搵樓及睇樓 - 租樓同買樓一樣都不能走捷徑,租客需要用心找出適合自己的樓盤。租客可以找相熟地產代理帶睇睇不同類型的單位,感受一下自己最喜歡什麼,最適合什麼。值得留意,如果租客找到心儀單位之後應該要驗樓。不要以為驗樓師買樓專利,租樓都需要驗樓。租客可以檢查單位窗身滲水、甩灰、去水位、冷氣力度等等。如果可以的話,建議各位睇樓人士選擇兩個不同時段(例如早晚各一次)睇樓,了解一下單位在不同時段會否有不同的感覺出現。了解代理盤及自讓盤 - 現時坊間有兩種盤類,包括代理盤及自讓盤。代理盤意思透過地產代理放租的單位,自讓盤就是業主自己在放盤網放盤的單位。一般合資格及有擔當的地產代理會協助安排整個租樓流程,包括處理租約、按金、查冊、及打釐印等等,不過租客及業主要繳付地產代理佣金。如果租客想節省開支可以自行處理,不過首先必須要了解整個租樓流程,而且要有心理準備代理盤選擇會較自讓盤多。了解業主 - 租客可以要求地產代理或自行到土地註冊處查冊確認單位業主與本人相符,以及業權完整,提防有人冒認業主,收取訂金之後消失的情況。租樓開支 - 一般來講租樓都會需要準備俗稱的「兩按一上」,即兩個月按金,一個月上期(即第一個月的租金)。另外,如果單位屬於代理盤最好準備多半個至一個月的租金作為代理佣金。租客總共預計需要 3.5-4 個月租金的資金作為租樓開支。提早安排交租 - 如果租客想為業主留下一個好印象爭取承租心儀單位,不妨可以考慮與業主討論有關租金安排。筆者建議最低限度提出安排自動轉賬交租,這個做法有機會可以為租金爭取折扣。再進一步,如果租客能力許可可以考慮一次過繳交半年或一年租金。當業主提早收取租金,可以排除租霸風險,引致願意減租。留意租約租期及通知期 - 簽署租約前租客應該帶齊身份證及工作證明文件證明有穩定收入。最緊要是談好租約的租期是否「一年生約,一年死約」或其他。當其中一方在死約期間終止租約,另一方有機會需要賠償死約期間餘下未繳交的租金。在生約期間,終止合約時只需要在訂立的通知期後終止租約便可,之後便可退回按金,通知期一般為一個月。了解免租期 - 一般租約都有機會設有免租期。租樓過程牽涉搬屋、搬傢俬等,而簽約後可能需要安排時間搬入,因此租客可以要與業主訂立起租日。在起租日之前一般可以爭取約3日至一星期不等的免租期。不時會有些業主希望在特定時間起租,所以若以盡早決定,可以爭取的免租期就更長。看清單位費用誰負責 -...

【加息懶人包】甚麼是加息及縮表?對股市、樓市有甚麼影響?|Miss K 投資理財札記

市場普遍認為美國聯儲局會在今年3月開始加息,加息是聯儲局對抗高通賬,以及防止經濟過熱的手段之一,今次就和大家分享一下,投資者在加息周期需要注意的事項。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 甚麼是加息及縮表? 加息是一個國家或地區的中央銀行提高息率的行為,令商業銀行對中央銀行的借貸成本提高,從而迫使市場的利息也進行增加,主要用作對抗高通賬、壓抑消費、防止經濟過熱等,簡單來說,就是因為經濟太好而做出的控制手段! 最近美國的通賬數據超出預期,美國1月通脹更率升至四十年來最高,有聯儲局官員支持於未來3次議息會議,合共加息1厘,因此未來可能會因應通賬情況,增加加息次數及幅度。 加息一次後,美國聯儲局就會開始討論及執行縮表。縮表是指美國聯儲局縮減資產負債表上持有的債券,因為過往美國聯儲局在疫情時期,透過在市場買入大量美國國庫債券和按揭抵押證券 (MBS)﹐為市場注入資金,債券到期後,就會收回本金再買債。縮表就是當聯儲局手上債券到期後,不再續期,收回本金並同時註銷等額的貨幣。對市場而言,效果等同將資金由市場抽走,減少流動性。 美國加息最新政策 美國聯儲局香港時間1月27日凌晨公布今年首次議息結果,宣布利率不變,維持介乎0至0.25厘,並預示3月加息,然後開始縮表。市場對於3月加息是幾乎亳無疑問,但目前市場對究竟是加0.25厘或0.5厘的幅度就出現分歧。 加息歷史 自1990年以來,美國一共有四次加息週期,每次持續大約1至2年。 加息有利甚麼板塊? 加息會為銀行增加利息收入,加息次數越多,息差擴闊幅度越大,淨利潤提升越大,因此加息周期有利銀行股,投資者如果不知道如何選擇個股,可以選擇投資銀行股ETF,例如美國最大規模的銀行ETF Financial Select Sector SPDR Fund (XLF)。 值得留意的是XLF第二大持股是巴郡B股,因為巴郡B股(BRK.B)持有多隻金融股,例如第二大持股美銀(BAC)及第三大持股運通(AXP),以及合眾銀行(US Bancorp,USB)、紐約梅隆銀行(BNY Mellon,BK)、Visa(V)及富國銀行(WFC),因此除XLF外,亦可以選擇巴郡B股。 另外,加息不利盈利低,甚至沒有盈利的高速增長股,因為一方面會影響企業的借貸成本,另一方面會影響公司估值,例如「科技女股神」Cathie Wood旗下,主要投資創新科技企業的ARKK股價在過去一年已跌近60%,投資者需要多加留意。 加息對樓市的影響? 今年是加息年,香港的同業拆息會上升,加上移民人數增加等因素影響,詳細可以參考一下強積金報告內永久離開香港人數,以及出入境人次統計數字,香港樓價可能會在短期內有調整,但投資者不需過份擔心,因為在供應短缺及通賬下,估計今年香港樓市調整幅度不會太大,不過現正供樓的市民就需要留意和加息相關的資訊,因為會影響到供款金額。 出入境人次統計數字 https://www.immd.gov.hk/hkt/message_from_us/stat_menu.html 強積金季度報告 https://www.mpfa.org.hk/info-centre/research-reports/quarterly-reports/mpf-schemes 總結 加息有利於穩定熾熱的股市,下一次議息會議將於3月15及16日舉行,投資者可以多加留意有關資訊,以做好資產配置及風險管理。 作者:Miss K 投資理財札記

【賣樓懶人包】不可不知的賣樓細節及常見問題!

近年筆者聽見身邊越來越多朋友或客人對香港前景有所憂慮所以打算賣樓。不過賣樓其實與買樓一樣都不是那麼的簡單直接,業主應該要事前留意清楚賣樓的流程及牽涉的費用。ROOTS上會今文將會帶大家睇清賣樓各項必知注意事項,務求幫助各位業主輕鬆賣樓,賣得出一個好價錢! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 賣樓流程及步驟 一般來講,賣樓的流程與買樓的流程非常類似,主要都是牽涉放盤及搵律師樓代辦文件等 5 個主要步驟: 自行或透過地產經紀放盤 有興趣賣樓的業主首先第一件事就是要放盤。業主可以選擇自行放盤或尋找地產代理經紀協助放盤。近年坊間越來越多渠道給業主自行放盤,主要分為線上放盤或線下放盤。現時網上有幾個較為有規模的地產平台供業主放盤賣樓例如 28hse 或千居,及有近年掀起的買賣平台 Carousell 開始越來越多業主在平台上自行放盤賣樓。對於網上世界較為陌生的業主可以考慮線下運作例如登報紙、等雜誌、貼街招讓有興趣買家直接聯絡業主。 自行放盤雖然可以節省地產代理佣金,不過所有放盤事宜包括約睇樓、洽談條款及傾價錢等程序都需要自己親自處理。就算業主已經順利地找到相應買家,業主都需要與律師樓接洽安排處理合約及文件註冊等事宜。除非業主本身對放盤事宜非常熟手,筆者都是建議找地產代理代為安排。 另外,各業主如果打算找地產代理放盤,一定要記得與代理簽訂「地產代理協議」。這份協議會列明賣方如果透過地產經紀賣出單位時需要繳付的佣金、繳付佣金的時間、是否「獨家代理」或「雙邊代理」。雙邊代理同時代表賣方及買方。最後謹記要委託持牌地產代理,想知道地產經紀是否持牌可以參考地產代理監管局的網站:Licence list (eaa.org.hk)。 讓買方視察物業及議價 若要將單位放盤的話,自自然然就會有買家提出睇樓要求。一般業主都會檢查單位物業狀況及有沒有漏水等重要問題。值得留意,如果放盤單位本身在放租的話,租客有權不讓有興趣買家視察單位。 如果單位合心意的話,買家就會開價與賣家議價。正如上述,如果單位是自行放盤的話議價方面就要由業主親自操刀。業主應該在放盤之前查詢物業估價,了解單位市值,在進行議價。 簽署臨時買賣合約 完成議價之後,賣家和買家可以簽署臨時買賣合約並收取約 3%-5% 的訂金,俗稱「細訂」。臨時買賣合約是一份具約束力的協議,列明買賣雙方同意根據列明條款進行交易。一般臨約會說明以下事項: 買賣雙方名字,地址,身份證號碼物業地址及詳細描述包含的範圍,例如車位或天台等等樓價支付樓價方式(細訂、大訂及餘款繳付方式)物業產權負擔(列明現有產權負擔並由哪一方承擔責任)會否交吉出售(如買賣包括現有租約、家具必須列明)買賣雙方律師樓名稱律師費和印花稅負責方買賣雙方違約責任佣金其他責任(違約責任及大廈維修費用負責方) 臨約包含的內容非常廣泛,買家簽約前應該與經紀和賣家釐清所有細則避免誤會。買家亦可考慮將單位拍照記錄。另外要留意的是,臨時買賣合約具有法律效力,如果其中一方想取消合約就需要履行合約精神及合約責任向另一方作出賠償。 委託律師樓準備簽署買賣合約及樓契 簽完臨時買賣合約之後,賣家可以委託律師樓準備正式買賣合約。正式買賣合約的條款可以由雙方提議加入,只要不觸犯法例都可以列入合約。賣方律師樓準備好正式買賣合約後就會由買方的律師審查。當雙方同意簽署正式買賣合約之後,買方需要根據臨時買賣合約要求交付餘下訂金,俗稱「大訂」。一般大訂加上細訂的金額應該為樓價的 10%。買方律師樓會將簽好的正式買賣合約及大訂轉交給賣方律師樓。賣家律師樓亦要將物業樓契轉交給買家律師樓進行檢查。如果物業樓契有問題的話,買家有權進行踢契取消交易。 交鑰匙並收取餘下尾數 去到最後成交日期或交樓一日,賣家應該將單位鑰匙透過律師樓轉交給買方律師樓,而買方應該通過律師樓繳付買賣的餘款。在這個日子,賣方有需要處理好所有欠交的管理費等等,而買家有權在最後一日到單位驗樓確保買家沒有對單位進行改動。驗收後,當雙方簽署簽訂轉讓契後交易便完成。 賣樓有什麼開支費用? ROOTS上會在過去都經常叮囑各位買家買樓之前必須要了解各個買樓開支做好預算。同樣地,賣樓都要承擔些少費用: 地產代理佣金 除非自行放盤賣樓,如果業主委託地產代理進行賣樓就需要繳付地產代理佣金。視乎樓價,地產代理佣金一般為物業買賣價的 0.5% - 1% 。 律師費 正如上述,賣樓的時候業主需要委託律師樓處理正式買賣合約及轉讓契等流程。一般律師費用為 $10,000。 賠償費用 當業主在簽署臨時買賣合約之後改變主意終止買賣,業主有機會需要根據合約條款作出賠償。一般來講,賠償需要賣家付出雙倍訂金、代理佣金費用及律師費。 印花稅 一般來講,賣樓不需要繳付印花稅,但如果業主在購入單位三年內賣出單位就需要繳付額外印花稅。計法以物業交易的代價款額或物業市值(以較高者為準) x適用稅率。 持有年期額外印花稅稅率6個月或以內20%6個月至12個月15%12個月至36個月10% 賣樓前有什麼需要準備及注意? 物業買賣是一門學問,當中準備賣樓的業主應該事前做好準備功夫先將單位放盤。一般來講,業主有幾樣事情可以先做: 為單位進行估價了解物業市值 如果想單位賣出,業主必須要了解單位市值然後再作出價。如果業主不提前為單位進行估價會有機會叫價太高或太低。叫價太高會導致無人問津,叫價太低又會影響自己受益。如果有需要的話,業主可以聯絡...

【地產代理牌照懶人包】最詳盡考牌及入行必知大小事項!

房地產是香港的核心,而香港的發展或多或少都會與房地產扯上關係。因此,每年都會吸引不少香港報考地產代理牌照,依靠房地產行業為生。不過講起考地產代理牌照,會令不少人士卻步。今文 ROOTS上會將會講解地產代理牌照各個事項,解答讀者心中所有問題。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是地產代理牌照? 除《地產代理條例》訂明的豁免情況外,任何人在香港從事地產代理工作的業務必須領有有效的地產代理牌照。而任何人擔任地產代理的營業員亦必須持有有效牌照。無領有有效牌照而從事地產代理工作屬刑事罪行,一經定罪,最高刑罰為監禁2年及罰款 $500,000。 牌照分為兩類—營業員牌照及地產代理牌照,各有不同的發牌條件。地產代理經營地產代理業務前,亦須就每個營業地點及名稱申請一份營業詳情說明書。申請人可於此網頁取得有關申請表格、所須文件、費用及申請程序等資料。 牌照會於牌照所指明的日期屆滿,及有可能被附加條件。牌照有可能於有效期內被暫時吊銷或撤銷。任何人如欲繼續從事地產代理工作,必須於其牌照有效期屆滿前1至3個月提出有關牌照續期申請。 地產代理監管局牌照目錄是什麼? 個人持牌人均會獲發一張地產代理證,以供公眾識別其身份。某些持牌人的資料亦會上載到地產代理監管局網頁的牌照目錄及根據地產代理條例所備存的登記冊,以供公眾查閱。牌照目錄旨在協助公眾確認相關人士現時是否持有有效牌照及有關牌照的詳情。 地產代理牌照(大牌)及營業員牌照(細牌)有什麼分別? 現時牌照有分地產代理牌照及營業員牌照兩種。持有地產代理牌照的人士可以經營地產代理工作的業務或擔任持牌地產代理的營業員。每一個地產代理營業地點應由一名經理有效及獨立地管理。而該名經理必須持有地產代理 (個人) 牌照。另外,營業員牌照持有人只能以持牌地產代理的營業員身分從事地產代理工作。意思營業員牌照持牌人不能用牌照開立地產代理公司經營地產代理工作,而且不能獨立管理地產代理營業地點。 地產代理(個人)牌照或營業員牌照有什麼發牌照條件? 地產代理(個人)牌照或營業員牌照的申請人必須符合以下條件,才可獲批給地產代理牌照: 年滿十八歲;完成中學五年級或同等程度的教育;在緊接申請牌照的日期前的12 個月內,在有關的資格考試中考獲合格成績;及被監管局認為是持牌的適當人選。 地產代理(公司)牌照有什麼發牌照條件? 申請地產代理(公司)牌照的公司必須符合以下條件,才可獲批給牌照: 必須是一間公司;至少有一位董事持有有效的地產代理牌照;必須有一名持牌地產代理實際控制該公司的地產代理業務;每位董事均被監管局認為是適當人選;及公司本身也須被監管局認為是持牌的適當人選。 什麼是地產代理牌照持牌適當人選? 除非符合有關規定及監管局認為他是持有牌照的適當人選,否則任何個人均無資格獲批給、持有或繼續持有牌照。監管局在決定一個個人是否適當人選時,會考慮所有有關因素,包括但不限於: 該人是否未獲解除破產的破產人 (見有關政策);該人是否曾在監管局開始考慮的日期起計的前5年內與其債權人訂立債務重整或償還協議;該人是否根據《地產代理條例》喪失持有地產代理牌照資格的公司的董事或高級人員,或該人在該公司如此喪失資 格當日是否該公司的董事或高級人員;該人是否《精神健康條例》第二條所指的精神紊亂的人或病人;該人可曾因欺詐、舞弊或其他不誠實的行為而被定罪* (《地產代理條例》中所訂的罪行除外)(見有關政策);該人可曾根據《地產代理條例》被定罪並已就此項定罪被判處監禁(不論有否緩刑)(見有關政策); 及該人可曾因其他罪行被定罪 (見有關政策)。 地產代理牌照費用 地產代理牌照考試費用由2022年1月1日起調整,細牌考試費將由原先$550增至$650;大牌考試費將由原先$800增至$900。成功考取地產代理牌照後就需要遞交牌照費用領取牌照: 有關各牌照費用12 個月24 個月營業員牌照$1,280$2,510地產代理( 個人) 牌照$2,010$3,930地產代理( 公司) 牌照$2,800$5,460獨資 /...

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