奇難雜症

很多零售業公司都會為職員提供購物優惠，而銀行職員又有什麼「著數」呢？有部分銀行會為職員提供置業優惠計劃 （俗稱Staff Plan），可以比一般市場按揭利率低息仲有機會做超過9成按揭！這樣「著數」的Staff Plan存在利與弊，今文ROOTS上會為你分析！ 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估：【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表：【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較：【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機：【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊：【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 銀行職員按揭 相信不少香港人都有一個「置業夢」，香港樓價長期高企，就算有首期、收入能夠通過壓力測試，大多人都需要負擔一份還款年期長達三十年的按揭，做「樓奴」。  銀行員工福利之一就是按揭可以選用Staff Plan，享用較為低息以及成數較高的按揭計劃。 銀行職員按揭 Staff Plan — 好處 按揭利息較低 Staff Plan的利息會較一般市場按揭利率低，市場按揭利率一般高達3.5%，而Staff Plan的利息可能只低至1%以下！ 按揭成數高 一般按揭最高只能借9成（即使是綠表按揭最高都是9成半），Staff Plan按揭成數可高達100%，上限高達月薪120倍，零首期不是夢！ 審批簡單 對一般人而言，申請六成以上按揭需要經過按揭保險公司審批，要求遞交的文件較多，審批時間亦較長，而Staff Plan審批都比較簡單，不用提交入息文件，大機會獲批！ 銀行職員按揭 Staff Plan — 壞處 Staff Plan不能享有一般按揭新用戶的按揭優惠 因為Staff...

如果你對樓市有一定接觸的話，相信都會有聽過一個叫做「銀主盤」的詞彙。銀主盤簡單來定義就是屬於「銀主」的樓盤，但誰是銀主呢？銀主盤存在又有甚麼意義？今次文章就和各位簡單介紹這一概念。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估：【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表：【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較：【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機：【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊：【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件！【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知！【按揭成數】最新按揭成數懶人包，話你知買樓要幾多首期！【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好？為你解答FAQ！【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別，教你慳到盡！【按揭年期】如何借足30年？兩大因素影響按揭還款年期！【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門，內部轉讓如何慳盡印花稅！【按揭擔保人】與借款人分別？有幾重要？解釋按揭擔保人玩法！【擔保人】業主如何找擔保人？誰人才是適合你的按揭擔保人？【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同？自僱人士按揭注意事項！【發展商按揭】等於借財仔？申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交！【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因！了解自己避免撻訂風險！【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費，教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險？按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別？應該選哪一個？【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素，按揭保險無難度！【甩按保】按揭保險全面睇－甚麼是甩按保？如何退保？【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法？【放租技巧】出租可借幾成按揭？小心銀行CALL LOAN！【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率？【轉按流程】甚麼是轉按？一文睇清轉按流程及需知事項！ 銀主盤即「屬於銀主的樓盤」 所謂「銀主盤」，簡單來說就是「屬於銀主的樓盤」，而所謂「銀主」即是「借錢給你的人」，亦即是銀行或財務公司。一般人買樓都會向銀行或財務公司借按揭，而如果業主無法還款，要由銀主去收樓，這種樓盤就會變成銀主盤。 正常情況下，如果你無法償還貸款，多數都是簡單賣樓還債就可以填數。而既然業主要做壓力測試才可以買樓，照道理說銀行應該是很清楚業主的還款能力才對，為何還會出現無力還款而要被收樓再賣的銀主盤呢？ 銀主盤的出現原因可以有很多，最常見的其中一種，就是業主突然失業而沒有收入，原本的儲蓄又已經全部用作買樓付首期，一時之間失去經濟能力，而與此同時剛買入的物業又跌價，原本借盡銀行高成數按揭，但賣樓都不夠還錢的話，變相只能乖乖等銀行收樓。另外，如果業主按揭太多而無法償還，又或者本身有大量外債等等，甚至是要申請破產等，都會衍生出被銀行收樓借條路。 銀主盤是否真的會平很多？ 不少想入市的人，可能都會想在市場上搜尋銀主盤，皆因大家都會覺得銀主盤比起一般二手樓來得平。而事實上，銀主盤比起市場類似樓盤平多少呢？ 首先，出現銀主盤的原因是因為業主無法償還貸款，銀行必須要收樓並重新在市場上賣樓以填補業主欠下的款項。不過，在一般規定之下，銀行是不能夠故意賤賣樓盤填數。例如，本身物業的市場價格是700萬，業主欠下銀行300萬，銀行是不能夠以300萬賣樓純粹為了填數，令明明可以賣得更高價的物業賤賣令業主蝕大錢。 所以，通常市場上的銀主盤會以八折、九折等的價錢賣，例如本身700萬的樓盤以560萬至630萬出售，一來銀行可以盡快賣出物業以填補業主欠下的債務，二來業主也在還款後有錢落袋，不至於一無所有。 如何找到銀主盤？ 如果你心水想找銀主盤入手，不妨留意一下地產舖或拍賣行，間中都會有銀主盤的推出。如果是經地產代理賣的話，銀主盤通常都會在該物業地區的地產舖「上架」，例如銀主盤位處荃灣，你就可以去荃灣地產舖留意一下。地產代理的做法大多是以先到先得方式，你想買時也有很多其他業主想買，所以看中心水銀主盤的話就不妨快快聯絡代理睇樓。 相反，假如是經拍賣行的話，做法就會稍有不同。一個銀主盤通常不會同時出現在超過一家拍賣行上，而只會由一行獨家處理。拍賣的形式和一般拍賣類似，都是由底價開始賣。例如底價是 450萬，而銀主的目標價是500萬，如果最終拍賣金額是470萬，銀主當然可以接受出價，但如果不合心水價錢的話也可以流標處理。另外，假如銀主盤本身預定在明日公開拍賣，但今日已經有買家率先出價550萬高價買的話，銀主同樣可以將單位賣出而取消再在拍賣行拍賣。另外提提大家，記得在投標前先做定功課，否則拍賣價有機會和市價相同甚至高於市價。 銀主盤買家必定要留意物業狀況 買銀主盤時，其中一樣最重要必須留意的部份，是銀主並不會為任何有物業相關的法律問題負責，而在買家簽約時，合約亦一定會有寫明。這裡所說的意思是指，銀主並不會對物業進行任何修葺或改動，而所有上手業主對物業作出的改動，也是由新買入物業的業主去處理負責。 例如，銀主盤可能是已丟空了一段時間需要維修、有些物業可能會有違法潛建物，有些則會對主力牆有改動，或者任何其他可能發生的修改，都是由新業主自己負責。所以買入銀主盤前各位買家記得記得要去睇樓了解物業現況，畢竟物業是以折扣價買入，假如買入之後原來業主需要處理一系列的裝修、執漏工作，當中的成本也是可大可小，所以最好要睇一睇樓才扑鎚。 銀主盤可以做按揭嗎？ 想買銀主盤的買家們可能會很在意一個問題：銀主盤可以做按揭嗎？銀主盤是絕對可以做按揭的，甚至是高成數按揭都沒問題。不過，需要留意的是該物業本身是否有違法改建的問題，因為銀行對於有違例建築的物業可以拒批按揭，而這種情況跟是否銀主盤無關，即使是普通二手樓買賣時，買家都要留意。 另外，在銀主盤的買賣中，銀行與銀行之間也會有互相的物業價格估算，可能也會影響按揭批核的情況。例如，在新的銀行承造按揭時，銀行對於銀主盤是否真的能以目標心水價賣出有所懷疑，或者認為該銀主盤單位有些不明朗因素等，都可能會影響最終按揭批核的結果。所以，作為業主也不要太過淡定，雖說銀主盤能夠做按揭，但不等於銀行一定會無條件批。 銀主盤要留意物業欠款而非業主欠款 另一方面，買銀主盤的時候買家亦要留意，銀主盤平價在市場上出售有種種原因，可能是業主無法還款，或者更嚴重的有可能是事故單位等。而銀主盤較為常見的情況，是原業主可能有欠下水費、電費、管理費等等，這些與物業本身相關的費用，新業主在買入物業時要為物業承擔。 而銀主盤在賣盤之後，金額用作抵償原業主的債務，即使無法完全償還，也跟新業主完全無關。例如，假設原業主欠下銀行500萬，物業以480萬賣出，當中二十萬差價也是由原業主負責。所以，銀主盤相關的債務，可簡單分為物業相關和業主相關，前者需要由新業主負責，後者則不用。 做足功課 避免買中「半邊業權」 購買銀主盤之前，我們建議買家必先做足全面的資料搜集，了解清楚單位的明細。有時候，銀主盤的背景可能會比較複雜，不做足功課的話可能買完「中伏」那刻才知道。 例如，一些物業可能是聯名擁有，而當中只有一名業權持有人無法償還銀行債務而要變賣業權還債。如果買家貪平買了這種銀主盤，可能會面臨的就是要和另一位業權人同住的情況。理論上，擁有半邊業權的人亦有使用單位的權利，而作為銀主盤買家正常當然不希望和陌生人同住，所以在購入銀主盤前就必需要了解清楚。 銀主盤雖然通常價錢比市價低，但低也又低的原因，如果所有銀主盤都正正常常以低價發售，市場上就人人mark住銀主盤，新盤無人問津了。入市前記得做好資料搜集，否則買了單位才發現出事，就後悔都無謂。有關更多銀主盤或其他樓市相關資訊，歡迎和 ROOTS 上會聯絡了解更多！

香港一般打工仔借按揭買樓的做法，相信大家都不會太陌生。除了受僱的公司員工，香港其實還有一大班不是受僱於任何僱主的自僱人士。自僱人士和一般受薪員工在按揭做法上原來都大有不同。如果你是自僱人士而又想借按揭上會，就要留意本篇文章，認識幾個自僱人士按揭的重點，以好好計劃自己的預算和按揭計劃！ 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估：【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表：【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較：【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機：【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊：【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件！【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知！【按揭成數】最新按揭成數懶人包，話你知買樓要幾多首期！【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好？為你解答FAQ！【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別，教你慳到盡！【按揭年期】如何借足30年？兩大因素影響按揭還款年期！【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門，內部轉讓如何慳盡印花稅！【按揭擔保人】與借款人分別？有幾重要？解釋按揭擔保人玩法！【擔保人】業主如何找擔保人？誰人才是適合你的按揭擔保人？【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同？自僱人士按揭注意事項！【發展商按揭】等於借財仔？申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交！【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因！了解自己避免撻訂風險！【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費，教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險？按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別？應該選哪一個？【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素，按揭保險無難度！【甩按保】按揭保險全面睇－甚麼是甩按保？如何退保？【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法？【放租技巧】出租可借幾成按揭？小心銀行CALL LOAN！【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率？【轉按流程】甚麼是轉按？一文睇清轉按流程及需知事項！ 自僱人士是什麼？ 首先，在認識自僱人士按揭特點前，必先知道自己到底是否「自僱人士」。根據香港政府網頁的解釋，自僱人士是指「是為自己工作，而不是以僱員身分受僱的人士。」而「在沒有任何僱傭關係下，如果你從買賣貨品、提供專業或個人服務賺取入息，你就會被視為經營行業、業務或專業，亦即自僱人士。自僱人士可以是東主或是合夥業務的合夥人。」 單看定義未必能完全理解，以下是一些自僱人士的例子： 的士司機 律師 會計師 老闆 小販 私家醫生 補習老師 ……等等。基本上，只要你是「自己請自己」的職業，就相等於自僱人士。特別注意的是，現在流行的自由工作者模式，自己接job做賺錢也同樣會被視為自僱人士。 自僱人士可以申請幾多按揭成數？ 簡單講，使用按揭保險計劃下，一般來說1200萬以下的物業可以借最高80%。受薪員工和自僱人士做按揭其中一個最大的分別在於按揭成數。一般來說，由於自僱人士的收入相對受薪員工較不穩定，自僱人士按揭成數最多做到 8 成按揭。雖然明文規定寫最多做8成按揭，但是大多情況按揭保險公司會對這類申請批得較為嚴謹，導致想做高成數按揭的自僱申請人很大機會批不足全額。即使是文件準備有多充足，通常都會「爭少少」。所以，如果你是自僱人士又想借高成數按揭的話，就最好有心理準備可能只能批核不足八成的按揭。 自僱人士申請按揭需要什麼文件？ 在申請按揭時，自僱人士要提供的文件和受薪員工也有所不同。一般都會需要： 商業登記證 審計報告或財務報表 最近6個月公司銀行月結單 個人銀行月結單 利得稅稅單 例如，自僱人士申請按揭時需要提交商業登記證，審計報告、公司銀行月結單、董事個人銀行月結單、公司稅單、財務報表等等。月結單方面最少要準備半年，而稅單則最好準備一至兩年。另外，假如你是專業人士，例如會計師、律師，亦要齊備專業牌照以及各種證書等等。 然而，由於無限公司不一定要做審計報告，有很多無限公司的老闆們都不會有做。相比起有限公司的話，無限公司就要準備好一份自行申報的財務報表作批核按揭之用。除了基本的老闆簽名和公司蓋章之外，無限公司的財務報表亦要顯示到公司的出入數，即所謂「流水帳」。 銀行或按揭保險審批按揭時會了解一下公司的帳目是否符合行業一般標準，例如，明明是開街邊小食檔，卻月入過千萬是否合理？或者開店賣名牌手錶，每月往來帳卻只有數千元會否太少？如果往來帳目太高或太低，或者無法符合當下公司戶口的財務狀況，例如營業額每月過千萬但銀行戶口存款只有數千元等，如此種種奇怪的狀況都會導致銀行或按揭保險公司批不足按揭甚至不批核。 如果財務報表一切正常合理，按揭最終會批核多少，銀行或按揭保險公司就會參考其流水帳中的收入和支出比例。例如，每月營收 $100，支出 $40，盈餘即等於 $60，在銀行眼中就是一個較合理的營收比例，也會以此為基礎審批按揭。而如果是有限公司的話，一般也會參考在審計報告中的營收資料去審批按揭。所以，如果你是無限公司的老闆，千萬要記著清晰地入數，不要隨便處理公司流水帳，因為隨時有機會影響你申請按揭買樓！ 另外，如果你所屬的行業不需要有公司戶口而比較多現金交收例如的士司機或街市小販等等，銀行會有獨特方式計算，所以就算沒有財務報表也不需要太擔心。 有時候為了方便自僱人士，銀行會推出一些特別按揭方案。只要申請人有最近3個月出糧紀錄和公司信，便可獲批。所以無論你是做何種職業也好，自僱人士也好，以公司名義出的糧單稅單一定要keep好，文件越齊，成功批按揭的機會就越高。 自僱人士要出糧給自己計入息嗎？ 理論上過去6個月有定時出糧給自己並且每年有報薪俸稅的話，入息紀錄會納入入息計算當中。有時候，按揭保險更會考慮公司是否有盈利和營運，所以財務報表對於高成數按揭申請者相當重要。 自僱人士要計算壓力測試嗎？ 需要，而且方式與一般壓測計算方法無分別。 自僱人士按揭如何計算壓力測試？ 講到自僱人士壓力測試的部份，情況比起受薪員工較為複雜。有些公司老闆可能會因各種原因而透過公司帳戶出糧給自己，例如是希望減低公司收入以降低需繳稅項等。然而，如果希望將這份收入計算到壓力測試當中，就必需要為這份收入報薪俸稅。如果想用公司盈利納入計算個人入息借按揭的話，盈利亦需要報利得稅。除了報稅，同樣亦需要報強積金，即使老闆是用公司出糧給自己，強積金方面亦不能夠省卻，因為財務報表越完整詳細，成功批核按揭的機會就會越大。 而假如公司本身有借貸的話又會否被計算在壓力測試上呢？這就要視乎該位老闆是否該公司貸款的擔保人。如果申請人是公司貸款的擔保人的話，貸款就會被納入壓力測試之中。 如公司有其他股東應如何計算收入？ 另外，如果公司並不是由一位老闆全部擁有，而是有其他人擁有的話，則會按比例去計算營利作入息做壓力測試。例如你持有公司的 70%，而本月的淨營利有 100 萬，你的個人收入則會以 70 萬計算。 再複雜一點的情況，ROOTS 上會曾經遇過有位客人同時擁有一間有限公司、一間無限公司，並且有以公司身份出糧給自己。在這種情況下，按揭申請人必須先為不同收入來源交足稅，包括薪俸稅及利得稅，並且盤數要靚仔，才可提升成功申請按揭的機會。例如公司的營收數字理想，而同時借貸金額不高，都有可能可以借到較高成數按揭，即超過六成按揭。不過，由於這種處理相對比較複雜，ROOTS上會建議有相同情況的自僱按揭申請人先和我們聯絡，讓我們為你梳理一下整個入息及壓力測試的安排，就可以大大提高成功申請按揭的機會。 PART-TIME收入計入息嗎？ 非按保按揭申請是會考慮part-time的收入。只要part-time收入是看得到持續性，而並非批核按揭後part-time收入會隨時消失。如果需要按揭保險，除非有準時自動轉賬出糧，公司信，糧單和稅單，part-time收入基本上不會計算。 總結來說，不論你是老闆還是專業人士，作為自僱人士要申請按揭，最重要都是財務狀況要清晰，要讓銀行或按揭保險公司清楚知道你的收入來源、支出等等，以便讓這些機構作出最客觀及完整的分析。當你盤數做得靚靚仔仔，自然能夠更輕鬆地過壓力測試申請按揭啦！ 如果有任何其他按揭相關的疑問，歡迎聯絡ROOTS上會和我們了解更多！

香港人的共同夢想之一，非置業買樓上車莫屬。如果有更大想頭的話，甚至想有人會不計成本送層樓給你住！在香港的樓市市場上，確實有送樓的做法存在，而這種物業稱之為「無償轉讓契」。今次文章就和各位介紹一下甚麼是送契樓，以及這種送贈的樓契有何特別。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估：【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表：【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較：【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機：【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊：【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件！【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知！【按揭成數】最新按揭成數懶人包，話你知買樓要幾多首期！【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好？為你解答FAQ！【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別，教你慳到盡！【按揭年期】如何借足30年？兩大因素影響按揭還款年期！【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門，內部轉讓如何慳盡印花稅！【按揭擔保人】與借款人分別？有幾重要？解釋按揭擔保人玩法！【擔保人】業主如何找擔保人？誰人才是適合你的按揭擔保人？【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同？自僱人士按揭注意事項！【發展商按揭】等於借財仔？申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交！【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因！了解自己避免撻訂風險！【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費，教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險？按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別？應該選哪一個？【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素，按揭保險無難度！【甩按保】按揭保險全面睇－甚麼是甩按保？如何退保？【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法？【放租技巧】出租可借幾成按揭？小心銀行CALL LOAN！【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率？【轉按流程】甚麼是轉按？一文睇清轉按流程及需知事項！ 甚麼是「無償轉讓契」？ 香港人有一個買樓夢，如果再 dream big 一點，有人甚至希望會有位天使下凡，看見你今生做過的好事而決定買層樓免費送給你。確實，在內部轉讓物業或近親轉讓物業的做法以外，有一種轉讓是完全無償的物業轉讓，是可以由毫無血緣關係的人，以零成本的方式將物業送給你。 雖然這種做法聽落相當吸引，如果有人免費送層樓給你，何樂而不為？但世上沒有免費午餐，送契樓也講真不一定是有利無害。以下部分再為各位介紹一下無償轉讓契的特點。 五年的按揭冷凍期 送契樓的最大問題，是在於香港法律上的「五年追溯期」。此追溯期所指的是，如果一個人申請破產，此人在過去五年內擁有的物業將會作廢，並需要變賣物業還錢給他們的債主。 在這種情況之下，如果你在上年買了物業，送給你的好朋友然後申請破產，而好朋友去銀行申請按揭的話，破產管理署就會收回所送贈給好朋友的物業拿去還錢。這時候，由於物業已經不屬於你，借的貸款已到了你手，銀行變相無從追討所借出的貸款，成為了他們借錢的風險。 所以，一般來說銀行並不會借按揭給過去五年內擁有的送讓契，以避免有人明知自己負債纍纍而刻意將物業轉贈再申請破產以套取按揭借款的做法。 送讓契的延續影響 如上面所說，送讓契的按揭冷凍期一般為五年，實際上此五年只是「最低消費」。香港有些做事比較保守及謹慎的銀行，未必只會作出五年期的限制，有機會是比五年更長。而作為送樓給他人的「善長」，就更加要留意小心。 首先，在送樓給別人之前，必先了解清楚對方會否需要在近期申請按揭貸款，如要的話，又要向哪家銀行申請？目標銀行的按揭冷凍期又有多長？會否原來獲贈送契樓後足足十年都無法申請按揭？ 另外，亦要了解清楚獲贈物業的朋友會否有打算出售物業到市場上。如果知道所獲贈的物業無法做按揭的話，收到物業的朋友可能會打算先出售物業之後再以資金買樓再申請按揭，但如果物業冷凍期長，變相接手送讓契物業的下手買家同樣無法申請按揭。 買家的自我保障 送讓契的情況在於買家一方來說不易發現，如果稍一不慎買到了原為送讓契的物業，其後又借不到按揭的話，後果可以相當嚴重。作為物業買家一方，又可以如何保障自己的利益？ 實際上，在地產經紀監管局的規定之下，在處理物業買賣時，買賣雙方在簽訂臨時買賣合約前，經紀需要做土地查冊去了解和物業相關的一些明細，包括物業是否送讓契或有沒有其他特殊情況等。如果買家在此時發現到物業有異樣就要特別注意小心，考慮清楚是否接受無法申請按揭的限制，或者了解一下物業還有多少年期才能「解凍」。 當然，也有一些處理手法較不良的經紀會刻意隱瞞物業的狀況，這時候就只能靠買家自己「醒水」去查冊。如果稍一不慎簽訂了臨約才發現是轉讓契，而你又無法接受不能申請按揭的限制，就有可能要面對撻訂的結果。 送讓契能慳稅？ 不少人以為送贈契的交益不牽涉任何金錢交易，變相連印花稅都可以慳，有這種想法就真的是大錯特錯。雖然說不牽涉金錢交易，但送契樓的動作其實也要透過律師樓去進行，而律師樓在處理時亦會知會稅局並為物業作出估價以作徵稅之用。 特別留意的是，由於送讓契的稅率是由稅局去先估價再決定，買賣雙方都無法自行決定，假如你的物業在市場上估價為 500 萬，但稅局估價為 550 萬，就會以 550 樓價去計算，稅率比想像更貴，即「偷雞唔到蝕渣米」。 相反，如果是以內部轉讓方式賣樓給身邊人，例如老公以八折價錢轉讓物業予老婆的話，稅率就會以轉讓的價錢計算，反而可能比起送讓契更抵玩。不過，留意不是任何轉讓形式都是「任你噏」的。內部轉讓或近親轉讓的折扣價錢也有一定限制，如果想聲稱物業交易是內部轉讓，但合約上卻寫以一元交易的話，同讓有機會被視為送讓契而非內部轉讓，各位要留意清楚。 所以，ROOTS上會並不是十分建議用送讓契方式轉贈物業給別人，如果想以折扣價讓出物業的話，反而可以考慮內部轉讓的做法。如果各位有任何其他有關轉讓物業，或者按揭相關的疑問，歡迎聯落 ROOTS上會了解更多！