買樓新手教學

【單位面積】睇樓要用實用面積?同建築面積可以差幾遠?

實用面積同建築面積兩個專業名詞大家都應該聽唔少,不過究竟當中有什麼分別?什麼時候需要用實用面積?什麼時候要用建築面積?ROOTS上會今次就會為大家講清講楚,睇完下文之後包保各位唔會再搞錯! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是「實用面積」? 為打擊發展商透過「建築面積」誇大單位空間大小,以及將非單位內的空間納入單位空間計算,政府於2013年落實了《一手住宅物業銷售條例》,規定所有住宅物業必須要以「實用面積」計算。 實用面積(Saleable Area),是單位使用的樓面面積。根據《一手住宅物業銷售條例》(條例)下,實用面積包括單位裡面露台、陽台及工作平台的面積,但不包括單位以外的面積。單位以外的面積包括車位、花園、走廊、冷氣機房、公用樓梯、升降機、大堂、窗台、閣樓、前庭、庭院等。 可能讀者這個時候會問,牆身又如何計算使用面積呢?一般來講牆身有兩個計算方法,視乎牆身是用作分隔相鄰單位還是公用部分。假設牆身是分隔兩個單位,實用面積是由相鄰單位共有的分隔牆的中線起計單位以內的面積。另一邊廂,假設單位位於大單邊或牆身是用作分隔公用部分,實用面積需要由牆身外部開始量度,牆身的總厚度需要計入單位的實用面積。 值得留意的是,單位內的間隔牆及支柱亦應包括在實用面積內。同時,參觀示範單位時,發展商在售樓說明書都會列明露台 (Balcony)、工作平台 (Utility Platform) 及 陽台 (Verrandah) 的面積。露台、工作平台或陽台的樓面面積,須從圍封該露台、工作平台或陽台的圍封牆的外部開始量度。 什麼是「建築面積」? 「建築面積」或「總樓面面積」,又稱 Gross Floor Area,主要是按照《建築物條例》用來計算建築物業發展的地積比率。當根據城市規劃或土地契約進行發展規管,「建築面積」會有不同的解釋。而在售樓書上的「建築面積」則沒有統一的計算標準。以往發展商無論起住宅、工廈或寫字樓都會將所有公共空間包括走廊、停車場、大堂、垃圾房計算在「建築面積」裡面。這個做法出現了「建築面積」大,但實際的單位「實用面積」低的情況,俗稱「發水樓」。 什麼是「發水樓」? 發展商在香港買地時是需要根據地積比率計算總樓面面積以及其價值,不過建築事務監督有特權豁免某些建築部分不計入總樓面面積。因而,發展商買地的時候有機會可以不需要繳付獲寬免樓面的價值,但將獲寬免的面積範圍銷售給買家。換言之,發展商利用酌情權建造發水樓,建築面積通常包括會所、公用走廊、平台花園、垃圾房、電梯大堂等。發展商需然不需要為這些公用部分繳付地價,但可以將這些部分列入為建築面積然後賣給買家。 為限制各發展商建造發水樓,屋宇署於2011年4月1日推出限制樓宇總樓面面積寬免不超過10%的作業備考,可獲寬免樓面面積的設施(不包括停車場),上限比例由2至3成不等,統一降低至1成。 什麼時候會用建築面積? 根據現時規例,只有住宅單位需要用「實用面積」計算發售,其他物業種類例如商鋪、寫字樓、工廠大廈都不受限制。換言之,買家需要留意買其他物業種類時需要留意單位的實用率,不要盲目跟從「建築面積」。 如何查詢單位的實用面積? 現時發售的一手單位都必須要以「實用面積」發售,因此想知道單位的實用面積可以透過發展項目的售樓說明書查閱。 至於購買二手樓的朋友可以透過差餉物業估價署的物業資訊網,找到二手樓的實用面積。 低層單位與高層單位的面積有什麼分別? 「實用面積」是根據單位外牆內的空間,但由於低層單位的牆身因結構承重需要而較高層厚,所以就算低層單位「實用面積」與高層一樣,可用的空間都會較小。 新樓與舊樓實用性有什麼分別? 有留意開樓的讀者應該聽過不少老人家講即使「實用面積」一樣,舊樓較新樓實用。主要是因為舊樓有機會少了露台或工作平台,開則較四方,而且舊樓牆身有機會較薄,新樓有機會用較厚的玻璃幕墻設計,所以感覺及實際上可用空間小了。 平面圖實用面積與真實情況有差距? 售樓說明書裡面所顯示的實用面積有機會比單位實際情況有差距,因為樓書裡面的尺寸不會將單位的裝修物料例如地板或批盪計算在內。 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問希望了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

【私人貸款】私人貸款會影響按揭審批?循環貸款同卡數又有冇影響?準業主必睇FAQ!

今時今日在香港有關私人貸款的廣告多不勝數,可想而知私人貸款在香港有一定的市場。但作為準備買樓的人士必需要留意,私人貸款隨時會影響按揭批核的結果。因此,各位必須要事前計好數,做足準備功夫,以免到時候因銀行批唔足而失預算。今文就等ROOTS上會講解一下一啲私人貸款如何影響按揭的小知識供大家參考啦! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是「私人貸款」? 「私人貸款」是銀行或金融機構提供的其中一種貸款產品。有別於按揭貸款,私人貸款是以個人名義申請的貸款,並不需要提供個人資產或物業作抵押。一般而言,申請人只需要遞交個人資料便可以取得貸款,最快可以即日申請即日取得貸款。貸款額便要視乎申請人的 TU 環聯信貸評級及收入狀況,最多可以取得月薪的20倍。 由於申請門檻較低而且不需要資產或通過壓力測試,私人貸款是一種較為熱門及常見的貸款產品。值得留意的是,由於私人貸款沒有資產抵押,利息會較一般物業按揭貸款高而且還款期較短。 「私人貸款」與「按揭貸款」有什麼分別? 私人貸款與按揭貸款的主要分別是一個只會以個人名義申請而另一個會以資產抵押作申請。一般而言,申請私人貸款的流程會較申請按揭貸款簡單,不過私人貸款的借貸額只有月薪的20倍而且還款年期一般只有60個月。相對之下,按揭貸款可以借最多樓價的9成而且還款年期可以有30年長。 私人貸款的申請較為簡單是因為銀行或財務公司一般只會審視申請人的收入狀況及外債情況,而過程不需要牽涉律師樓處理樓契及按揭契。再者,銀行一般都會需要為物業估價甚至乎到實地睇樓,整個銀行按揭批核流程快則一個月,慢則兩至三個月(財務公司按揭批核較銀行快,最快1日可以完成不過利息會較貴)。 私人貸款按揭貸款還款期最短3-6個月最長30年借貸金額數千元起無上限,以樓價計最多9成貸款利率較按揭貸款高,3%起較私人貸款低,以H+1.3%起審批時間24小時內最少2-3星期審批準則個人財務狀況個人財務狀況、物業、壓力測試 「私人貸款」會如何影響物業按揭? 有意準備買樓的讀者應該知道銀行在審批按揭申請的時候會計算供款與入息比率及壓力測試,而供款與入息比率及壓力測試會加入申請人所有的外債作計算。任何形式的外債只要在 TU 信貸報告裡面看見都會被納入計算而影響按揭最終批核所得出的按揭成數及貸款額。 舉例,準買家的月入為$50,000,有意購入一個500萬的單位借9成。假設現時按揭利率封定位為2.5%,借450萬及30年每個月要供$17,780。若準買家沒有任何其他私人貸款或外債在身,理應可以借足9成按揭,並順利通過供款與入息比率,因每月供款不超過月入的50%標準($17,780/$50,000=36%)。反之,假設準買家每月要供$10,000的私人貸款,業主並未能通過供款與入息比率,因爲比率已經超過50%($27,780/$50,000=56%)。 「私人貸款」會如何影響壓力測試? 除了供款與收入比率之外,金管局在早年引入壓力測試收緊銀行按揭批核門檻。拿首次置業人士為例,供款與收入比率不但不能超過50%,亦要假設在現時按揭利息加多3%後,供款與收入比率不能超過60%。值得留意的是,壓力測試裡面加3%的操作是不適用於現有的私人貸款供款。 以上述例子計算壓力測試,$450萬的貸款額則以5.5%的壓力測試利率計算(2.5%+3%),得出的每月供款額為$25,551。計算壓力測試後的供款與收入比率就要再將供款額加上$10,000的每月私人貸款供款,供款總額為$35,551。若要通過壓力測試,每月收入需要有$59,252。當然,假設申請人沒有私人貸款的話,壓力測試後的供款與收入比率只有51%($25,551/$50,000)因而便能輕鬆通過壓力測試。 準買家買樓前應該清還「私人貸款」嗎? 一般而言,如果有足夠資金的話ROOTS上會都會建議各位先清還餘下的私人貸款再買樓申請按揭。主要原因是私人貸款的供款年期短,每月供款大,容易影響壓力測試計算,並拖低最大貸款額。只要清還按揭貸款後,便可以用盡自己的收入借盡按揭。我們都明白到清還私人貸款有機會減少首期預算,不過在沒有外債的情況下,申請人有機會可以借突之前清還的數額。另外一點就是,若申請人沒有私人貸款,銀行審批時都會較快令到過程更輕鬆。 反之,假設準買家不想自動自覺先清還私人貸款,可以考慮先申請按揭等銀行出offer之後再決定是否想清還私人貸款。銀行不時會出所謂的 conditional offer,意思列名一些批核貸款的要求。只要申請人遞交足夠證明滿足要求,便可以取得按揭批核。換言之,申請人可以先申請,等出 conditional offer 再清還。不過由於申請人需要時間找數,整個批核時間有機會拖長至2-3個月。 兩者主要的分別在於先清還還是後清還,不過講到最尾終究都是要還的,加上先清還的話有機會提升信貸評級,對於現時信貸評級不太好的客人而言,先清還有機會令按揭較易獲批。 什麼情況下申請按揭不需要清還「私人貸款」? 一般來講只有兩種情況下準業主可以考慮不清還「私人貸款」。第一,當私人貸款納入壓力測試計算後的最終貸款額足夠你買樓。第二,當私人貸款所剩下的期數不足3個月而銀行允許申請人不清還。一般來講,銀行是會將私人貸款計算入壓力測試。不過有些銀行可以在私人貸款的期數剩餘3期時從壓力測試計算裡面剔除。 清還「私人貸款」有什麼需要留意? 清還私人貸款有機會牽涉手續費或罰息,還款人最好了解清楚當中的費用。與此同時,TU報告需要一個月左右的時間更新。因此今日清還私人貸款,明天申請按揭時都有機會被銀行見到有私人貸款餘額未還清。這個情況下,某些銀行可以接受申請人遞交還款紀錄作還款證明文件。不過,為避免無謂的風險,ROOTS上會建議最好都是提早清還。 如何利用按揭清還「私人貸款」? 除了買樓時有機會被要求清還私人貸款之外,業主可以透過轉按套現清還私人貸款。由於不是所有人都會有一筆大額資金可以隨時用作清還私人貸款,有樓人士可以透過抵押個人資產或物業套現資金減輕私人貸款的負擔。詳情可以參考:https://hkroots.io/blog/轉按-流程/ 值得留意的是,新買賣的按揭是不能夠套現清數。有關人士需要另覓資金清還私人貸款。 申請「私人貸款」作首期會影響按揭嗎? 早期ROOTS上會有寫過一篇關於首期來源的文章,當中講過只要銀行或按揭保險公司有懷疑買樓人士的首期是由借貸所得都會拒批按揭。申請人可以考慮另覓銀行或按揭保險公司作申請,但結果未必會有太大分別。 什麼是循環貸款?循環貸款會否影響按揭? 循環貸款是指銀行或金融機構為客戶提供一個備用現金的透支限額(Credit Line/Credit Limit),與信用卡的簽帳額有點類同。而循環貸款的利息一般是按客人用了多少貸款額而決定,如沒有提取過貸款,是不用付利息的。循環貸款沒有設定還款期數或每月固定還款額,客人只要每月還最低還款額就可以。 由於循環貸款不提取的話就不需要付利息,循環貸款會否影響按揭審批會視乎銀行取態。有部分銀行會視乎客人如果沒有提取貸款的話,就不用計算在供款與收入比率內,亦有部分銀行會把循環貸款的可用透支限額部分計算在供款與收入比率內,即使並沒有提取過。如客人有提取貸款就會把實際供款計算在供款與收入比率內。如需申請高成數按揭的客人要特別小心,按揭保險公司審批會較為嚴謹,即使沒有提取貸款都需要計算在供款與收入比率內。 信用卡數會影響按揭嗎? 除了私人貸款需要留意之外,買樓人士都需要小心信用卡數。銀行在審批按揭時都會睇申請人的信用卡狀況,因為信用卡的還款紀錄都會影響TU信貸評級。一般來講,只要申請人每個月清還自己的卡數銀行是不會理會的。若申請人的卡數餘額較大或銀行有理由懷疑準買家每月只清還最低還款額,俗稱min pay,銀行有機會要求準買家取得按揭貸款前要清還剩下的卡數。 因「私人貸款」或信用卡數導致銀行唔批按揭應該怎麼辦? 假設銀行因申請人有過多的私人貸款或信用卡數導致拒批按揭的話,申請人可以考慮清還外債之外考慮可以多加一位擔保人。這個做法的前提是因原申請人的外債而未能夠過壓力測試。另一邊廂,假設申請人因TU信貸評級太低而被拒批按揭,唯一的解救辦法可能就是盡可能清還外債。唯有清還所有外債方可獲得銀行批出按揭貸款。 獲批按揭後可以申請「私人貸款」嗎? ROOTS上會不建議在取得按揭貸款,俗稱drawdown,前申請任何形式的貸款。因銀行是有權在drawdown前任何時候審查按揭借款人的TU,假設銀行發現申請人drawdown前借貸有機會會即時取消批核按揭。 申請人應完成整個按揭流程之後的6個月再作申請貸款。一般而言,假設申請人已經完成整個按揭程序而再去申請私人貸款,銀行會以按揭連同私人貸款每月供款不多於入息的75%-80%計算。至於確實的私人貸款額度亦會視乎申請人的信貸評級。TU信貸評級越高越容易借足入息的75%。假設TU信貸評級低,就算供款與入息比率有較大的空間,銀行都未必會批足私人貸款。 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問希望了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

【買樓首期】首期來源會影響銀行按揭批核?3招教你通過銀行審查首期來源!

買樓要準備首期就眾所周知,不過讀者又知唔知你要準備幾多首期?與此同時,首期來源在申請銀行按揭批核環節裡面是另一項重要因素。各位在儲錢買樓的時候必定要規劃清楚,避免埋門一腳被銀行攔截要面臨撻訂風險。ROOTS上會今文就會講解一下買樓首期及首期來源個中細節,協助各位打好買樓基礎。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是首期? 今時今日在香港買樓起步都要一千幾百萬,一般市民是難以一下子繳付整個樓價。因此,大部分人士都需要透過銀行申請按揭,借錢買樓。可是由於銀行一般都不會借足樓價的100%給業主買樓,銀行借不足的差額正正就是業主需要準備作為買樓的開支,俗稱「首期」。視乎物業種類、業主的收入、樓價等銀行可以借最多樓價的95%。意思只要符合銀行準則,業主只需要準備樓價的5%作為首期就可以成為業主。 如何計算首期? 想知道銀行最多可以借多少首期就必須要了解銀行最多可以借幾多成按揭。金管局因應不同樓價、物業、情況等而制定銀行最多可以為物業借出幾多錢,一般都會用一個百分比去計算。換句話講,金管局有明文規定銀行最多可以為一份按揭申請借幾多錢,銀行可以借少過規定的上限,但不能借超過列明上限。知道銀行最高按揭成數就代表你會知道你需要幾多首期。 假設業主打算用波叔plan購入一層已落成的私樓,樓價為400萬港元至1000萬港元可以借最多90%按揭;樓價1000萬港元以上至1125萬港元以下最多可以借80%-90%(貸款上限為900萬港元);樓價1125萬港元以上至1200萬港元以下最多可以借80%;樓價1200萬港元以上至1920萬港元以下最多可以借50%-80%(貸款上限為960萬港元)。得知心儀物業樓價及最高按揭成數之後,準買家可以將100%減去最高按揭成數便可以得知需要幾多首期。 假設業主打算購入400萬港元以上至1000萬港元的物業便要準備起碼樓價的10%作為首期;購入1000萬港元以上至1125萬港元以下的物業便要準備起碼樓價的10%-20%作為首期;購入1125萬港元以上至1200萬港元以下的物業便要準備起碼樓價的20%作為首期;購入1200萬港元以上至1920萬港元以下的物業便要準備起碼樓價的20%-50%作為首期。 物業價格最高按揭成數最少首期成數400萬港元以上至1000萬港元90%*10%1000萬港元以上至1125萬港元以下80%-90%(貸款上限為900萬港元)*10%-20%1125萬港元以上至1200萬港元以下80%#20%1200萬港元以上至1920萬港元以下50%-80%(貸款上限為960萬港元)*20%-50% 再用多一個實際例子給大家參考。假如今日讀者購買的單位為1100萬港元,銀行最多可以借約82%,即900萬因已達到貸款上限要求。換言之,購買單位的首期最低要求為200萬港元或樓價的18%左右。 假如各位想知道確實銀行可以借最多幾多成按揭可以參考以下文章:【按揭成數】最新2022按揭成數懶人包,話你知買樓借到幾多要幾多首期! 什麼是首期來源? 顧名思義,首期來源指買家是從哪裡取得買樓的首期。買樓是大部分香港人畢生的夢想,但由於買樓是需要龐大的資金,香港人必定會用盡所有的方法儲一筆首期。礙於香港經濟環境及樓市情況的影響,要儲首期並不容易。因此坊間越來越多買樓人士出盡各種奇招搵首期,例如利用父母物業套現、借貸、向身邊朋友集資等。換言之,除了一般工作儲首期之外,越來越多人利用各類型的槓桿方式建立自己的首期來源。 由於銀行及按揭保險公司留意到坊間會用盡辦法買樓的風氣,開始會更加著眼於申請人的首期來源確保申請人沒有過度借貸,為買樓借足樓價100%。銀行最希望見到的是,申請人的首期是源自於自己的工作、投資、變賣資產等而非通過在外借貸取得的。 舉一個例子,假設申請人打算透過匯豐銀行申請按揭,在申請表裡面會有一欄要求申請人申報首期資金的來源。在這個部分申請人可以填寫首期來源源自於: 儲蓄/存款投資回報資產銷售財務機構的借貸由第三方借貸或贈送 簡單講,首期來源只要不是源自於借貸基本上都沒有太大問題。就算是由第三方或家人提供,銀行一般都不會有所顧慮。 買樓首期來源可以源自於借貸嗎? 雖然在銀行按揭申請表裡面申請人可以選擇填寫首期源自於借貸,不過只要銀行見到隨即會響起警號,讓銀行有所避忌。一般而言,銀行、按揭保險公司及金管局為確保香港金融市場穩定及發展健康都不會允許首期源自於借貸,哪怕是超低息的私人貸款或稅貸。因此,只要銀行見到這個情況一般都會被拒批按揭。 讀者可能會在想,如果不如實申報首期來源是由借貸所得,銀行又如何發現呢?首先,讀者需要知道申請按揭時作出虛假聲明有機會需要負上法律責任,筆者建議各位如實填寫申請表內容。不過其實當申請人遞交按揭申請的時候,銀行會隨即審查申請人的TU環聯信貸報告。一份TU環聯信貸報告會列出申請人過往的借貸記錄。假設申請人在買樓不久前向某財務機構借出一筆巨額款項,除非有合理證據,否則銀行會懷疑該筆資金是否用作買樓的首期。反方向想,如果借貸是由買樓數年之前取得,而申請人又準時供款,銀行未必會過於執著。話雖如此,如果銀行看見申請人有私人貸款而懷疑取得貸款的用途是用於買樓的首期,為了謹慎起見可能會作出一些要求。第一要求申請人簽署一份聲明書確認早前借落的私人貸款並非用於買樓首期,或者第二要求申請人還清私人貸款才批出按揭全額,否則可能會拒批或批不足按揭。 再有一點值得留意的是,假設申請人本身是有私人貸款在身,就算銀行不要求申請人取得按揭貸款之前清還,都會將私人貸款每月供款納入壓力測試計算。這個情況下,申請人實際上可以借的按揭金額有機會因此而減低。筆者奉勸各位準買家必須要買樓前計好數,入息夠計才好簽臨時買賣合約。 買樓首期來源可以源自於家人或第三方嗎? 理論上準買家的首期是可以源自於家人、父母或第三方,而父母俾子女首期買樓這個現象亦屬常見。至於銀行會否干涉第三方或家人提供的首期來源是否由借貸所得,答案是比較少。就算首期是由家人透過物業轉按套現或現契套現得出,銀行都不會太過執著因為理論上這個借貸是根據家人或第三方的還款能力所借,而非準買家親自借出。 有留意圖一的讀者可能會見到在按揭申請表上面有列明銀行有機會要求申請人或第三者出示第三者之銀行月結單以證明首期資金的來源。不過實際上這個情況比較少發生的,而且基於私隱原因,銀行或按揭保險公司是沒有權要求申請人提供父母或第三方的銀行月結單或個人資料,所以各位不需要太過擔心。只是,如果申請人不自動提供的話未必能夠說服銀行或按揭保險公司首期是源自於父母。為了減低銀行及按揭保險公司有關申請人首期是否借貸得出的疑慮,申請人可以考慮主動提供證明給銀行,證明首期資金是源自於家人以增加獲批機會。 如何通過銀行審查買樓首期來源? 申請按揭的時候,銀行會著眼於申請人的首期來源。若銀行發現申請人的首期來源不符合準則有機會直接被拒批按揭。為了提升獲批按揭機會,申請人只要謹記以下三點便可: 首期來源不可以由準買家或申請人直接借貸所得,但可由父母通過本身物業轉按套現所得申請人應盡量清還巨額私人貸款,避免被懷疑首期是由借貸所得及影響壓力測試計算準備聲明書或父母、家人或第三方銀行月結單用以證明首期來源並非源自於借貸得出 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問希望了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

【土地業權年期】買樓要揀999年地契?2047後土地業權會有重大改變?

現時香港的土地業權年期有50年、75年、99年及999年期,而早前有發展商推售新盤時以「999年地契」作為賣點,作為業主或準買家是否應該要考慮地契年期的問題?而地契年期的長短又有什麼分別?地契年期會否影響按揭?今文等ROOTS上會同大家好好分析! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是土地業權? 簡單講,持有土地業權的人士就是土地的擁有人,俗稱地主。而香港的土地業權分為「永久業權」(Freehold) 或「土地租借權」(Leasehold) 兩種。持有永久業權的土地人士,代表該塊土地歸他所有。土地持有人可以在土地上隨意發展及使用。持有土地租借權則代表土地的擁有人,或地主,將使用權租出給使用人(概念類似於業主將物業放租一樣),成功承租土地的人士可以根據租契使用或發展土地。換言之,實際上土地地主是放租人亦是土地擁有人,使用人是承租人。 土地業權種類意思例子永久業權 Freehold土地擁有人,可決定土地用途及發展方向中環聖約翰教堂土地租借權 Leasehold土地租借人,並非擁有人全港土地 現時的香港除了中環聖約翰教堂座落的那塊土地在1847年獲批永久業權之外,而該土地必須用作教堂之用,中華人民共和國擁有香港的全部土地。意思政府是香港最大的地主,而所有土地上蓋的物業都是政府租出給予公眾佔用一段時期。香港特別行政區行政長官可以代表政府批出有限期的政府租契或批出有限期的特許證讓土地租借人士或機構佔用土地作某些特定用途,兩者的分別在於前者一般的年期較長,後者較短。過去多年,香港政府因應批地當時環境而批出不同租賃年期的土地,有50年、75年、99年以及999年不等,加上條例亦列明一些地契可續期、有些不可續期,因此出現了不同的土地年期限制,並引起香港各界對於土地年期限制的關注。 什麼是土地年期? 自1843年起,政府批地一般都是向土地使用者批出土地契約(意思租出土地給使用者用),年期都是較多為75年及99年,並有少數土地契約年期長達999年: 75年土地契約年期 - 當年香港島及九龍半島界限街以南於1842年及1860年割讓予英國政府後,英國殖民地根據英國政府指示將批出土地契約年期訂為75年。值得留意的是,75年土地年期的契約有分為可續期或不可續期的契約,較99年及999年不同。99年土地契約年期 - 在1898年,新界及界限街以北的新九龍以99年期租借予英國政府。因此,英國殖民地政府以99年減3天土地年期向土地使用人租出土地,而香港其他地區亦有開始仿效這個99年期的做法。999年土地契約年期 - 在1849年至1898年期間,英國殖民地政府有批出過999年土地年期的契約。可是當時政府擔心會失去土地的長遠控制權及期內的潛在土地收益,因而在1898年5月後已停止批出這類長年期契約。目前,只有少數位於香港島及九龍的土地的契約年期長達999年。 值得留意的是,英國殖民地於1997年需要將香港交還中國,而香港土地亦要一同歸還中國管轄,對於當時的香港土地租用者帶來不確定的因素。直到1984年12月簽訂的《中英聯合聲明》當中列明幾個有關地契續期條件,方能即時解除了當時港人的疑慮: 所有土地契約,包括超越1997年6月30日年期的續期權利,均可無須補繳地價延續,惟須每年繳納相當於應課差餉租值3%的租金;凡於1997年6月30日前期滿的新界土地契約,均可續期50年,直至2047年6月30日為止;凡於1997年6月30日前期滿而沒有續期權利的香港島及九龍土地契約,可由政府續期,無須補繳地價,惟須每年繳納相當於應課差餉租值3%的租金;及政府當局可以批出租期不超過2047年6月30日的新的土地契約。 換言之,當年於1997年回歸後的土地租用期限都必定會延續到2047年。不過現今香港已經回歸祖國超過25年,亦超過了當年中央承諾香港50年不變的期限一半。接下來,對於2047年的土地業權年期大限的聲音又開始陸續浮現。 土地業權使用年期到期後可以續期嗎? 正如上述,根據當年香港回歸前定落的《中英聯合聲明》指出香港土地契約在香港回歸時到期後可以根據幾個大原則處理延續土地業權問題: 所有土地契約,包括超越1997年6月30日年期的續期權利,均可無須補繳地價延續,惟須每年繳納相當於應課差餉租值3%的租金;凡於1997年6月30日前期滿的新界土地契約,均可續期50年,直至2047年6月30日為止;凡於1997年6月30日前期滿而沒有續期權利的香港島及九龍土地契約,可由政府續期,無須補繳地價,惟須每年繳納相當於應課差餉租值3%的租金;及政府當局可以批出租期不超過2047年6月30日的新的土地契約。 可是對於現時港人來講,2047年大限將至,1997年的土地延續原則可否重新再做多次或到底將來的政府會如何面對這個問題都是未知之數。 什麼是「2047大限」? 「2047大限」是指一批即將與2047年到期的土地契約。假設屆時政府不為土地業權契約續期,政府就有權收回土地,而當時的租用人(或業主)並不能夠再繼續使用土地。 「2047年大限」後土地業權可以續期嗎? 現時全港有超過3萬份新界的土地契約將於2047年到期。據發展局指,由現在起計至2047年6月29日,約有2,400個一般商業/住宅/工業用途地段的土地契約陸續到期,最早一批涉及大約50個地段的地契將於2025年到期。故此,2047年大限問題比想象中更早需要面對。 在2022年7月11日的早上,習近平主席在慶祝香港回歸祖國25周年大會暨香港特別行政區第六屆政府就職典禮發表了一段重要講話並說出:中央貫徹「一國兩制」方針堅持兩點,一是堅定不移,確保不會變、不動搖;二是全面準確,確保不走樣、不變形。這樣的好制度,沒有任何理由改變,必須長期堅持!無疑這次習主席所發表的講話可能是想給香港人派一派定心丸,希望釋除香港人對於土地業權年期的問題。對於屆時政府會如何處理這個2047年大限我們就儘管拭目以待,始終2047年大限距離現在尚有20多年的時間,而且暫時都未有一個官方的答案。不過在過去幾年香港政府已經就這方面的問題作出了一些動作目的是消除大家在這方面的疑慮。 首先,地政總署於2016年9月表示,2047年並非「大限」,並重申沒有續期權利的契約在期滿時可由政府全權酌情決定續期50年而無須補繳地價,惟須每年繳納租金,款額相當於有關物業應課差餉租值的3%。第二,回歸後根據批地計劃批出的新土地契約一般由賣地日期起計為期50年,年期已超越2047年。至於現有土地契約續期至超越2047年的個案,薄扶林花園正是一例。該屋苑原本的土地契約為75年,在2006年年中期滿後,獲續期50年至2056年,無須補地價。另一個近期的例子,則為政府於2016年6月批出為期50年的沙田馬場特殊用途契約。第三,香港金融管理局於2016年10月發表聲明,向銀行保證,銀行無須為2047年大限調整其按揭政策,因為政府有權為於2047年期滿的契約續期。 綜合上述而言,雖然2047年大限尚有約20年而因此引起社會各界的關注,但政府已經有明確方針處理相關事宜。即使會有越來越多土地契約到期,暫時表面上睇應該不會造成太大問題。 土地契約年期會影響按揭批核嗎? 銀行批核按揭貸款的準則一般都只會參考申請人的年齡及樓齡,而最長可做30年按揭,並不會衡量物業坐落的土地契約年期。但對於銀行而言,在商言商,都需要顧慮各種的風險。雖然金管局已經向銀行保證並說明不需要為土地年期調整按揭政策,但銀行在未來會否調整策略都存在一個不確定性。 事實上,現時距離2047年只有25年,而銀行直至現在一直都有批出30年的按揭貸款。可見直至現時為止銀行暫時沒有改變批核方針。 999年地契屋苑名單 地區屋苑名稱入伙日期樓齡到期年份座數單位港島太古城1976年12月-1987年5月35-46年28996112,696港島愛都大廈1983年8月39年28963239港島賽西湖大廈1978年2月44年289215925港島帝景園1991年9月31年28865408港島曉峰閣1993年8月29年28844528港島殷樺花園1995年7月27年28602348港島碧瑤灣1975年1月-1979年12月43-47年2859331,515港島羅便臣道80號 2001年8月21年28582264港島香港仔中心1979年12月-1982年1月40-43年2856202,788港島聚賢居2006年6月16年28522387港島樂信臺 1989年12月33年28443484港島嘉兆臺1992年8月-1995年2月27-30年28435558港島嘉景臺1990年3月32年28431221九龍紅磡灣中心1979年9月43年288611814九龍大同新邨1974年5月-1976年2月46-48年2870152,134九龍必嘉坊2024年-2027年0288692,800 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問希望了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

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