政府最新一份施政報告提及到將會大力發展新界北，洪水橋日後會成為北部都會區的核心。消息公佈後，首個於區內推出的新盤為長實旗下的#LYOS。我們到過示範單位視察，接下來會分析一下這個樓盤是否值得入手！
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#LYOS樓盤簡介
| 發展商 | 長江實業 |
| 地址 | 元朗洪水橋洪元路2號 |
| 單位數目 | 341伙 (290伙分層單位+ 51個花園複式戶) |
| 座數 | 5座 (分為T1A, T1B, T1C, T2A & T2B) 和51個花園複式戶 |
| 住宅樓層 | 分層大樓樓高共5層(G/F -5/F, 不設4/F) 和花園複式戶樓高2層 + 天台 |
| 樓層與樓層高度 | 標準分層單位3.15米，頂層分層單位3.5米花園複式戶首層及上層均為3.5米 |
| 單位面積 (232伙標準戶) | 開放式 202-209呎 (56伙) 1房 (開放式廚房) 279-292呎 (88伙) 2房 (開放式廚房) 447-482呎 (80伙) 2房 450-471呎 (8伙) |
| 單位面積 (58伙前庭花園戶) | 開放式 216-223呎 (18伙) 1房 (開放式廚房) 281-290呎 (22伙) 2房 (開放式廚房) 437-483呎 (16伙) 2房 446-455呎 (2伙) |
| 單位面積 (51伙花園複式戶) | 3房1套 778-806呎 (51伙) |
| 預計關鍵日期 | 2023年9月30日 |
#LYOS發展商簡介
長江實業為具領導地位的跨國企業，集團多元化業務涵蓋物業發展及投資、酒店及服務套房業務、物業及項目管理、飛機租賃、英式酒館業務和投資基建及實用資產業務。近年在香港的項目包括海之戀、維港頌、星漣海。
#LYOS發展項目價單、折扣、付款攻略
#LYOS項目提供341伙，間隔由開放式單位至3房1套，面積最細由202呎至806呎不等。#LYOS首張價單推出88伙包括20伙開放式、35伙1房及33伙2房，實用面積由202至471平方呎折實價錢最平346萬至最貴620萬，而折實呎價則由$13,868至$16,868。
#LYOS折扣優惠方面較位簡單，分位三項：
1. 120天即供付款計劃 (照售價減 5%)
- 5% 簽署臨時買賣合約時支付
- 5% 簽訂臨約後30天內
- 90% 簽訂臨約後120天內 或
- 發出入伙通知書後14天內，以較早為準
2. 建築期付款計劃(照售價減2%)
-
- 5% 簽署臨時買賣合約時支付
- 5% 簽訂臨約後30天內
- 90% 發出入伙通知書後14天內
另外，今次樓盤亦有不同折扣優惠：
- 北部都會新動力折扣優惠減3%
- #LYOS 你想生活折扣優惠 (30.11.2021或之前簽署臨約)減2%
- 置輕鬆稅務優惠減3%
換句話說，就算是選擇建期付款，最少都有10%優惠，而如果是120天即供付款計劃，則可以慳15%。由於首張價單推出的單位大部分低過600萬，所以買家可以選擇用樓花申請高成數按揭。價值400萬內樓花可借最高9成按揭、價值400萬-600萬物業可借最高8成按揭。不過要記得如果超過600萬的樓花就不可以申請高成數按揭，要高成數按揭或者林鄭plan的話就要等項目落成先可以。
#LYOS交通、生活配套設施
洪水橋主要靠輕鐵接通屯門、天水圍、元朗這三個地方，由洪水橋輕鐵站行到#LYOS大概需要8分鐘路程。如果想由洪水橋前往最近的港鐵站，可以搭港鐵接駁巴士或者小巴去天水圍站，搭屯馬線出市區都好方便。
在民生配套方面，最近可以到洪福邨既洪福商場，有街市同超級市場，基本生活配套都有。想去大型商場就需要去元朗既YOHO MALL、屯門既V City同屯門市廣場，搭輕鐵10-15分鐘就去到。
#LYOS發展項目賣點
1. 入門價相對地低
雖然最低呎價大約$14,000，較區內尚城、泉薈的$11,000貴。但因為有小單位選擇，最便宜的單位不用四百萬。
2. 屬區內少有低密度選擇
洪水橋未來將會發展成新市鎮，人口會增至22萬，可以預計到未來的項目多以高密度為主，相信日後較少機會有這類型的樓盤。
3. 交通配套發展
屯馬線洪水橋站預計在2030年落成，將來半小時就去到商業區，加上未來還會發展港深西部鐵路，由洪水橋10分鐘就能到達深圳前海。
4. 區內未來就業機會
施政報告提及到洪水橋將變成國際創新科技中心，附近還有流浮山新數碼港、新田科技城計劃，相信會為區內帶來不少就業機會。
#LYOS發展項目非賣點
1. 質素問題
長實新盤驗樓大部分都是80分以下，不知道大家還記不記得海之戀「爆屎渠」事件？想起也覺得害怕。
2. 區內配套短期內難以實現
雖說未來有很多基建發展，但其實都需要時間。2023年入伙，最起碼也要多等6年才有屯馬線洪水橋站，其他的基建可能要等更長時間，所以只可以放長線，看看能否釣到大魚。
3. 入伙初期交通未必方便
以現有的配套來講，沒有正正在樓下的交通，去最近的輕鐵站或巴士站，都要走一段路。自住又不駕駛的朋友，出入將要花多一點時間。
ROOTS上會#LYOS點評
如果你問我們 #LYOS 是否值得入手，我們覺得可以積極研究。
比起近期另一新盤海茵莊園同樣最低三四百萬入場，#LYOS的CP值會較高。始終是低密度發展，整體生活環境，未來發展和配套都比較優勝，唯一要考慮的是短期內的交通。
#LYOS按揭計劃
即供期付款計劃按揭成數
| 樓價 | 即供計劃非按揭保險最高成數 | 即供計劃按揭保險最高成數 |
| 400萬港元或以下 | 60% | 90% |
| 400萬港元或以上至450萬港元或以下 | 60% | 80%-90%（貸款上限為360萬港元） |
| 450萬港元或以上至600萬港元或以下 | 60% | 80% |
| 600萬港元或以上至800萬港元或以下 | 60% | 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 |
| 800萬港元或以上至900萬港元或以下 | 60%或500萬港元取低者 | 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 |
| 900萬港元或以上至1000萬港元或以下 | 500萬港元 | 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 |
| 1000萬港幣以上 | 50% | 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 |
根據金管局於2023年7月7日向銀行發出指引，修訂適用於物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，更新如下：
| 樓價 | 即供計劃非按揭保險最高成數 | 即供計劃按揭保險最高成數 |
| 400 萬港元或以下 | 70% | 90% |
| 400 萬港元以上至450 萬港元以下 | 70% | 80% – 90% (貸款上限為360 萬港元) |
| 450 萬港元或以上至600 萬港元 | 70% | 80% (貸款上限為480 萬港元) |
| 600 萬港元以上至1500 萬港元或以下 | 70% | 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 |
| 1500 萬港元以上至1750 萬港元或以下 | 60% – 70% (貸款上限為1,050 萬港元) | 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 |
| 1750 萬港元以上至3000 萬港元或以下 | 60% | 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 |
| 3000 萬港元以上至3600 萬港元或以下 | 50% – 60% (貸款上限為1,800 萬港元) | 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 |
| 3600萬港幣以上 | 50% | 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 |
建築期付款計劃使用按揭保險最高按揭成數（現樓按揭）
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 400萬港元以上至1000萬港元 | 90%* |
| 1000萬港元以上至1125萬港元以下 | 80%-90%（貸款上限為900萬港元）* |
| 1125萬港元以上至1200萬港元以下 | 80%# |
| 1200萬港元以上至1920萬港元以下 | 50%-80%（貸款上限為960萬港元）* |
*申請人需要為首次置業人士及有固定收入，若未能滿足要求便能借最多80%
#申請人不需要固定收入
適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約：
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 400 萬港元以上至1,000 萬港元或以下 | 90%* |
| 1,000 萬港元以上至1,125 萬港元以下 | 80% – 90% *(貸款上限為900 萬港元) |
| 1,125 萬港元或以上至1,500 萬港元 | 80% |
| 1,500 萬港元以上至1,715 萬港元 | 70% – 80% (貸款上限為1,200 萬港元) |
| 1,715 萬港元以上至3,000 萬港元 | 70% |
*申請人需要為首次置業人士及有固定收入，若未能滿足要求便能借最多80%
建築期付款計劃不使用按保最高按揭成數（現樓按揭）
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 400萬港元以上至1000萬港元 | 60%（貸款上限為500萬港元） |
| 1000萬港元以上 | 50% |
適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約：
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 1500 萬港元或以下 | 70% |
| 1500 萬港元以上至1750 萬港元或以下 | 60% – 70% (貸款上限為1,050 萬港元) |
| 1750 萬港元以上至3000 萬港元或以下 | 60% |
| 3000 萬港元以上至3600 萬港元或以下 | 50% – 60% (貸款上限為1,800 萬港元) |
| 3600萬港幣以上 | 50% |
詳情可以參閱【樓花按揭懶人包】。
希望以上資料可以幫到各位，如果各位對於任何關於按揭或者樓市問題可以隨時聯絡ROOTS上會免費查詢！
