在香港，借按揭一般最多可以借到30年。雖然規矩如是，但不代表只要你提出想借足30年就一定做得到。按揭年期的長短一般以「人齡」和「樓齡」兩大因素組成，而想要盡量將年期拉長，也有一些特別的方法可以做到。今次文章，就會和各位一起了解一下如何才能夠借足30年按揭！
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按揭還款年期如何計算？
在講解如何可以借盡30年按揭之前，先攪清楚按揭年期是如何計算的。一般銀行的按揭年期公式都是「75減」（有個別銀行會較寬鬆，以「80減計算」），即是指以75減去申請人年齡或物業樓齡，最高30年年期，並以較高者為準。
例如，申請人為40歲，物業則是50年樓齡，以75減去50（較高者為樓齡），等於25年，最長按揭還款期就是25年。如果申請人是60歲，物業是55年樓齡，則是以75減去60（較高者為人齡），按揭還款期變成15年。
而如果你是剛出身不久，約30歲的年輕人，目標是購買新落成的新樓，75減去不論是樓齡還是人齡，都會超過30，你的最長按揭還款年期就會是30年了。
如何「控制」按揭還款期？
說「控制」可能是有一點誇張，但實際上如果想按揭年期更適合自己的話，也不是毫無辦法。
首先，如果你本身的年紀小於45歲，即是75減人齡一定低於30年的話，最好就是去買一些樓齡較低的盤，而不要因為貪平而去買一些樓齡高過45年的，令自己無法借足30年按揭。（除非高樓齡物業真的平上很多）
樓齡尚可算是由業主自己選擇，但人齡又可以如何處理？如果想買樓的買家本身已經過了45歲，即使樓齡再低，75減人齡都少過30，沒可能借得足30年，除非本身銀行是接受以80減，又或者你已經發明了時光機可以回到過去買樓。
否則，你可以做的，就是將按揭加入新的借款人或擔保人，利用借款人／擔保人的年紀去計算人齡，再用75減去計算按揭年期。這種做法之下，要注意到的是較年輕的借款人／擔保人亦要有較高的收入才可。如果收入是比你低的話，銀行依然會使用你的年紀去計算人齡。
實際例子
舉個例說，A先生現50歲，月入$30,000，心水物業樓齡為10年，原本最多只能夠借到20年按揭。為了拉長年期，A先生找來了朋友B小姐作為按揭擔保人。B小姐現35歲，月入$40,000，假如成為了A先生的按揭擔保人的話，銀行就會以B小姐的年齡及收入去計算按揭年期。
然而，如果B小姐的收入是$25,000 （少於A先生），銀行就會照樣沿用A先生的年齡去計，亦即是最多只可借到25年。換句話說，銀行在處理有擔保人的按揭申請時，會以收入較高者的人齡去計年期，而不能做到收入較高及年紀較輕的兩邊同時納入計算。所以，就算是選擇擔保人的時候，也要留意不是任何人都可以幫到你。
另外亦要一提，在今時今日樓價高企的時候，年輕人單憑自己的收入水平無法通過壓力測試供樓，而需要加入父母作擔保人，加入他們的收入一同過壓測。如果銀行發覺單憑子女的收入無法過壓測，而供樓的責任基本上是必須由父母負上的話，就有可能會將父母的年紀納入按揭年期的計算中。而如果父母年紀已經相當高（假設是70歲），按揭年期就會縮減成5年，變相借父母收入供樓的做法就未必可行，除非能夠在五年內供斷物業。
所以，如果你打算長遠留在香港發展的話，「有樓趁嫩買」的說法也未必有錯。如果想爭取30年供款年期的話，每過一年機會又會少一點。如果你對於供款年期，或者按揭整體有任何疑問的話，歡迎隨時聯絡 ROOTS上會了解更多！
