早前金管局宣佈放寬壓力測試要求，由一向的加3厘下調至加2厘，成為一時佳話。無論是銀行同業還是地產界的朋友聽見消息都感到非常意外。明顯今次壓力測試放寬是政府的一些托市措施，但究竟這個措施是否真的可以為樓市打下強心針？今次壓力測試放寬又會有什麼人受惠？等 ROOTS上會今文一次過為大家講解！
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什麼是壓力測試？
壓力測試其實是金管局對銀行的風險監管措施，測試當銀行加息時按揭借款人能否負擔按揭息率繼續供樓。過去壓力測試會假設按揭息率加3厘，而得出的每月供款不能超過按揭借款人收入的6成。若申請人收入未能夠滿足上述要求，買樓人士的按揭申請就會被拒，置業人士有機會面臨撻訂風險。
以按揭貸款額100萬和還款年期30年計算，假設正常按揭息率是2.5厘，而壓力測試後的按揭息率是5.5厘。用壓力測試後利率計算每月供款就會是$5,678，由於供款不能超過月入的6成，換言之申請人的月入需要有$9,463才可以通過壓力測試。
| 按揭息率 | 2.5厘 |
| 壓力測試要求 | +3厘 |
| 壓力測試前每月供款 | $3,951 |
| 壓力測試後每月供款 | $5,678 |
| 所需月入 | $9,463 |
2024/25年度財政預算案更新
金管局於2024年2月28日向銀行發出指引，修訂適用於物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施及其他相關監管要求。美國聯邦儲備局近期表示，美國加息周期可能步入尾聲，未來一段時間本港按揭息率進一步上升的機會較低。有見及此，金管局認為適宜暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求。
壓力測試放寬後有什麼改變？
過去多年壓力測試一般都是以加3厘為準則去為銀行評估按揭申請人的供款能力，不過金管局在2022年宣佈放寬壓力測試，最新的壓力測試要求是由加3厘下調至加2厘。政府宣佈這個措施主要原因是因為見到銀行利率最近一年大大增加，由供約1.5%左右去到供2.875%。若壓力測試持續維持在加3厘的話，壓力測試需要用5.875%計算供款門檻。因此政府希望藉此舉動減低買樓人士壓力測試的負擔。在加2厘的情況下，買樓人士需要通過的壓力測試利率只是4.875%。筆者亦相信這個做法是希望為樓市提供一些支持。
根據最新的按揭息率2.875%及壓力測試要求（+2%）計算壓力測試，借100萬及30年的按揭貸款每月供款增加了約200元，但所需月入通過壓力測試則減低了約650元。換言之，實際上加息的確會加大供樓人士的支出負擔，但因壓力測試要求減低便可以用更少的收入成功申請按揭。
| 按揭息率 | 2.875厘 |
| 壓力測試要求 | +2厘 |
| 壓力測試前每月供款 | $4,149 |
| 壓力測試後每月供款 | $5,292 |
| 所需月入 | $8,820 |
壓力測試減壓後月入要求
假設按揭息率為2.875厘及借30年計，借100萬元的按揭就需要每月有$8,820的收入。如此類推，借200萬元按揭就需要每月有$17,640的收入，借300萬元按揭就需要每月有$26,460的收入，借400萬元按揭就需要每月有$35,280的收入，借500萬元按揭就需要每月有$44,100的收入等等。
| 按揭貸款額 | 所需月入 |
| 100萬 | $8,820 |
| 200萬 | $17,640 |
| 300萬 | $26,460 |
| 400萬 | $35,280 |
| 500萬 | $44,100 |
| 600萬 | $52,920 |
| 700萬 | $61,740 |
| 800萬 | $70,560 |
| 900萬 | $79,380 |
| 1,000萬 | $88,200 |
壓力測試減壓後月入最高借貸額
假設按揭息率為2.875厘及借30年計，月入有$10,000可以借最多$113萬元按揭。如此類推，月入有$20,000可以借最多$226萬元按揭，月入有$30,000可以借最多$340萬元按揭，月入有$40,000可以借最多$453萬元按揭，月入有$50,000可以借最多$566萬元按揭等等。
| 月入 | 最高按揭貸款額 |
| $10,000 | 113萬 |
| $20,000 | 226萬 |
| $30,000 | 340萬 |
| $40,000 | 453萬 |
| $50,000 | 566萬 |
買樓需要壓力測試嗎？
心水清的讀者可能在這個時候會心想，買樓不是可以免壓力測試嗎？沒錯，首次置業的買家理論上是可以在免壓力測試的情況下申請按揭買樓。意思，申請按揭人士不需要理會壓力測試加3厘還是加2厘，只要按揭每月供款不超過按揭借款人收入的50%便可。值得留意的是，用免壓力測試方式申請按揭是需要繳付較貴的按揭保費，各位記住要計清楚數啦。因此，這個最新的放寬壓力測試措施未必對所有人都有幫助。
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放寬壓力測試後對什麼人有好處？
正如早前所講，放寬壓力測試並非一定所有買樓人士都受惠，不過如果讀者屬於以下人士，壓力測試放寬可能對你會有大大幫助：
豪宅買家
最新公佈的波叔plan列明購買任何超過$1,920萬元以上物業只能夠申請5成按揭，而且必須要通過壓力測試。在放寬壓力測試之前，買$2,000萬樓借$1,000萬按揭人士需要有$99,000月入才可以通過壓力測試。不過現在只需要$88,200月入便足夠通過壓力測試。意味著購買$2,000萬樓以上會受到壓力測試放寬而得益。
非高成數按揭申請人
剛剛早前提到，申請高成數按揭的買家可以用免壓力測試的選項繞過壓力測試門檻。繞過了壓力測試要求，買家新按揭的每月供款不能超過收入的5成便可以申請高成數按揭。但對於非高成數按揭的申請人，不能避免壓力測試的要求，因此金管局今次的放寬壓力測試要求至加2厘必然令非高成數按揭申請人受惠。
一般而言，購買任何一手樓花或二手已落成物業，樓價屬於$1000萬內借6成按揭(上限500萬)內都屬於非高成數按揭申請。同時，價值$1000萬以上的物業借不多於5成都不屬於高成數按揭。這類型的買家及按揭申請都需要通過壓力測試。
| 按揭成數上限（非按揭保險申請） | 最高按揭成數（收入源自香港） |
| HKD$1000萬或以下 | 60% (上限500萬) |
| HKD$1000萬以上 | 50% |
轉按、加按、發展商按揭轉按人士
無論申請人是希望轉按賺回贈、轉按申請加按套現、或轉按申請銀行按揭轉走發展商按揭都會受惠於新壓力測試放寬因為上述所有情況都需要通過壓力測試。就算上述個案牽涉高成數按揭都必須要通過壓力測試，因為免壓測的選項只適用於新買賣按揭，轉按並不包含其中。
已有按揭在身的按揭申請人或擔保人
樓價高企，不少小業主用盡辦法尋求身邊親朋戚友做擔保人務求協助通過壓力測試成功上會。不時ROOTS上會遇見有客人希望藉助已有按揭在身的親屬作為新物業的聯名業主或按揭擔保人方便通過壓力測試。這個做法理論上是可以的，而新放寬壓力測試絕對能夠減低這類買家的申請門檻。不過要謹記即使收入要求減低之外，供款與入息比率亦會收緊頗多，而這個一般都是已有按揭在身人士不能夠再申請按揭的原因。因此，放寬壓力測試就算有幫助，實際上對這類買家的效果都不算太大。
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