相信置業是很多香港人的夢想或是一生追求的目標，想知道自己能夠向銀行借多少就必須計算壓力測試。常常聽到供款與收入比率、壓力測試，到底是如何計算？於2022年9月放寬壓力測試由加3厘下降至加2厘又有什麼變化？ROOTS上會於今文為你拆解！
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什麼是按揭保險？（MIP）
一般來說，1,000萬以下私人住宅按揭，銀行只會最多借60%按揭。如果想借超過6成的話，便要申請按揭保險並支付保費，為銀行6成按揭以上的貸款部分提供保障。按揭保險批核成功後，銀行可以加借至最高樓價的90%，為業主提供9成按揭。
什麼是供款與收入比率？（Debt-Service Ratio）
供款與收入比率是一條銀行常用的公式計算借款人的還款能力。一般首次置業人士的供款與收入比率不能超過50%。若申請按揭人士手上有其他按揭，比率門檻會更嚴謹。供款與收入比率公式：[所有每月外債支出+每月按揭供款]/月入
| 「供款與入息比率」上限 | 住宅物業、工商物業及獨立車位 | ||||
| 自用 | 非自用 | ||||
| 適用於申請人在申請按揭時沒有就其他按揭物業作出借貸或擔保 | |||||
| 基本「供款與入息比率」上限 | 50% | 40% | |||
| 壓力測試下的「供款與入息比率」上限（假設利率上升 2 個百分點） | 60% | 50% | |||
| 適用於申請人在申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保 | |||||
| 基本「供款與入息比率」上限 | 40% | 40% | |||
| 壓力測試下的「供款與入息比率」上限（假設利率上升 2 個百分點） | 50% | 50% | |||
| 適用於申請人在申請「高成數」按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保 | |||||
| 基本「供款與入息比率」上限 | 35% | 35% | |||
| 壓力測試下的「供款與入息比率」上限（假設利率上升 2 個百分點） | 45% | 45% | |||
什麼是「壓力測試」?（Stress Test）
除了供款與收入比率之外，金管局在早年引入壓力測試收緊銀行按揭批核門檻。拿首次置業人士為例，供款與收入比率不但不能超過50%，亦要假設在現時按揭利息加多3%(2022年9月更新為加2%)後，供款與收入比率不能超過60%。話雖如此，2019年政府推出俗稱「林鄭plan」，宣布申請人就算未能通過壓力測試供款與收入比率不能超過60%的門檻都有機會可以獲批。政府更於2022年2月推出波叔plan，進一步放寬按揭保險計劃的樓價上限，不過這項措施只適用於首次置業人士。
根據以下首次置業的按揭申請例子裡面，按揭申請人人月入5萬，在壓力測試加3%後的每月供款額不足月入60%，這個按揭申請便能獲得通過。在沒有其他按揭或貸款及申請人年紀不過50歲的情況下，最簡單的計算壓力測試的方式可以1：100計算，月入1萬可以借100萬左右的按揭。
| 貸款額 | HK$5,000,000 |
| 按揭年期 | 30年 |
| 壓力測試前每月供款額（假設年利率2.5%） | HK$19,756 |
| 壓力測試後每月供款額（假設年利率5.5%） | HK$28,389 |
| 壓力測試前供款與入息比率（假設月入5萬） | 39.5% |
| 壓力測試後供款與入息比率（假設月入5萬） | 56.8% |
「壓力測試2022」
金管局於2022年9月23日向銀行發出指引，物業按揭貸款利率壓力測試要求由3厘下調至2厘，而供款與入息比率(DTI)維持50%的要求，以確保借款人的還款能力。下調後，以月入$10,000計算，最高按揭貸款額約113萬。可以參考以下以按揭貸款額計算的所需月入：
| 按揭貸款額 | 所需月入 |
| 100萬 | $8,820 |
| 200萬 | $17,640 |
| 300萬 | $26,460 |
| 400萬 | $35,280 |
| 500萬 | $44,100 |
| 600萬 | $52,920 |
| 700萬 | $61,740 |
| 800萬 | $70,560 |
| 900萬 | $79,380 |
| 1000萬 | $88,200 |
誰需要通過「壓力測試」?
除非你是買一手公居屋或者向財務公司、發展商借按揭，否則都需要通過壓力測試。不過，在林鄭plan/波叔plan推出的情況下，首次置業人士有機會不需要通過壓力測試。
如何更容易通過壓力測試？
對於買樓人士，壓力測試無可避免要通過壓力測試只能夠拿更多的收入納入計算。在於這個情況準業主只有兩個選擇：
- 加擔保人
- 加入其他個人收入
- 雙糧 – 如果在僱傭合約有列明就可以100%計入壓力測試，雙糧除12個月的數字加入月薪當中就是可用的收入
- 佣金 – 一般用6個月平均收計算，不過要留意如果加入佣金就不能借9成按揭
- 花紅 – 必須要有兩年的花紅除24個月方可納入壓力測試計算，如果剛剛換工作過去工作的花紅便不能納入計算
- 租金 – 租金收入一般會打6折-7折計算，而且需要打釐印，未放租的租金只能夠用擬租金收入計算不過不是每一間銀行接受這個做法
債務會否納入壓力測試？
所有未償還的私人貸款、按揭、循環貸款、信用卡等等的貸款都會納入壓力測試計算。批核按揭時，銀行會查閱環聯信貸評級資料庫了解申請人的財務狀況。只要有外債未償還都會影響最終按揭金額或成數。如果想通過銀行借最多的按揭貸款可以事先清還外債。
如果壓力測試不通過或按揭被拒可以怎麼辦？
- 增加擔保人，用擔保人的收入過壓力測試
- 首次置業客可以用林鄭plan繳交額外保費（前提壓力測試在可控範圍內超標）
- 用資產借按揭，這個做法不需要業主申報收入通過壓力測試
- 選擇定息按揭計劃
什麼是新按揭保險（林鄭plan）？
在新的放寬按揭保險政策提到，首次置業借款人申請80%-90%按揭而未能通過按揭利息加3%的壓力測試的話，只要供款與入息比率上限不超過50%並且支付額外保費仍有機會獲批。例如月入$10萬的話，供款不超過$5萬（並非首次置業借款人必須通過壓力測試）就有可能借得高成數按揭。放寬政策主要是對入息要求降低，但是問題來了，究竟有幾大機會可以不通過壓力測試而成功申請高成數按揭呢？
新按揭保險（林鄭plan）例子
申請人陳先生為IT公司主管，固定月入$6萬，想買入單位價值$800萬及申請85%高成數按揭。壓力測試結果如下：
| 樓價 | $8,000,000 | ||
| 按揭成數 | 85% | ||
| 按揭借貸額 | $6,800,000 | ||
| 按揭利息 (APR-2020) | 2.50% | ||
| 按揭年期 | 30年 | ||
| 壓力測試計算 | |||
| 壓力測試前 (利息2.5%) | 壓力測試後 (利息5.5%) | ||
| 月入 | $60,000 | 月入 | $60,000 |
| 每月供款 | $26,868 | 每月供款 | $38,610 |
| 供款與入息比率 | 45% | 供款與入息比率 | 64% |
放寬按揭成數以前，陳先生需要固定月入達到 $64,350方可通過按保壓力測試而獲批，因壓力測試後供款與入息比率才可以講到60％水平。但現在只需要固定月入至少有 $53,736（$26,868×2=壓力測試前供款與入息比率50％）便有機會可以借足85%。
新按揭保險（林鄭plan）風險
根據以上例子，陳生理論上只需要$53,736的月入便符合供款與入息比率50％的要求，即使超過壓力測試門檻的60%，亦可申請高成數按揭。可惜，根據四大銀行提供的資訊，林鄭plan有一條不成文的規定。規定指出，一般申請者不能超過壓力測試上限的5%。換句話講，以陳生收入為例，是有很大機會借足85%因為壓力測試後的供款與入息比例低過65%。當然銀行亦會進行盡職審查確保申請人信貸評級合格以及沒有其他外債。在資料齊全及合理的情況下，林鄭plan是可行的。
由於申請林鄭plan風險較高，而且超越一般銀行按揭批核准則，申請人獲批不足額機會較一般申請高，嚴重的話有機會完全被拒批。ROOTS上會雖然幫過不少客人成功申請新按揭保險計劃，但在可行的情況下建議不要冒這個風險。情願借少啲或者買平啲，萬一銀行拒批按揭要撻訂損失更嚴重。
新按揭保險（林鄭plan）重點
由此可見，新計劃有利有弊而且非常複雜。申請人應謹記以下重點，慎防跌入陷阱，面臨撻訂和銀行按揭不獲批的風險。
- 新按揭保險計劃只適用於首次置業人士
- 供款與入息比率不能超過50%
- 新按揭保險申請人不能超過壓力測試上限的5%左右，專業人士彈性較大
- 雖然按揭保險公司放寬壓力測試要求，不是每一間銀行都會願意跟隨，視乎個別銀行風險管理要求。ROOTS上會建議買樓前先向我們查詢，減低撻訂風險，或者可以使用按揭計算機了解自己負擔能力。
- 銀行批核準則會因應市場變動而釐定。更何況現時買樓需求龐大，經濟大環境不明朗，各大銀行按揭批核較以前審慎。我們建議讀者先做好功課問清問楚再作行動。
- 非固定收入人士最多只能申請8成按揭（包括按揭保險免壓力測試按揭）
- 非首次置業客人供款與入息比率更嚴苛
概括而言，新按揭保險計劃有優勝之處，更幫到不少準買家成功借足按揭置業，不過當中涉及銀行審批風險。ROOTS上會建議大家如果想提升獲批機會，可以填寫【A.I.按揭批核評估】了解自己負擔能力，預測按揭批核結果。根據按揭評估報告計劃置業需要，有助提升銀行批核機會。
希望今次的分析可以幫大家深入了解新按保計劃的利弊，如果有其他問題本文未能解答你的話，歡迎留言或者WhatsApp聯絡我們。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多！
