相信置業是很多香港人的夢想或是一生追求的目標，想知道自己能夠向銀行借多少就必須計算壓力測試。常常聽到供款與收入比率、壓力測試，到底是如何計算？於2022年9月放寬壓力測試由加3厘下降至加2厘又有什麼變化？ROOTS上會於今文為你拆解！
更新：2024年2月28日宣布暫停實施壓力測試要求！
除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。
獨家A.I.按揭評估：【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會
首創網上按揭申請表：【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請
按揭利率回贈比較：【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽
智能按揭計算機：【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額
最新樓市按揭資訊：【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊
【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包
【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件！
【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知！
【按揭成數】最新按揭成數懶人包，話你知買樓要幾多首期！
【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好？為你解答FAQ！
【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別，教你慳到盡！
【按揭年期】如何借足30年？兩大因素影響按揭還款年期！
【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門，內部轉讓如何慳盡印花稅！
【按揭擔保人】與借款人分別？有幾重要？解釋按揭擔保人玩法！
【擔保人】業主如何找擔保人？誰人才是適合你的按揭擔保人？
【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同？自僱人士按揭注意事項！
【發展商按揭】等於借財仔？申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交！
【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因！了解自己避免撻訂風險！
【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包
【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費，教你計到盡慳到盡
【按揭保險】為什麼需要按揭保險？按揭保險費用點計?
【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別？應該選哪一個？
【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素，按揭保險無難度！
【甩按保】按揭保險全面睇－甚麼是甩按保？如何退保？
【延伸閱讀】放租/轉按攻略
【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法？
【放租技巧】出租可借幾成按揭？小心銀行CALL LOAN！
【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率？
【轉按流程】甚麼是轉按？一文睇清轉按流程及需知事項！
什麼是供款與收入比率？（Debt-Service Ratio）
供款與收入比率是一條銀行常用的公式計算借款人的還款能力。一般首次置業人士的供款與收入比率不能超過50%。若申請按揭人士手上有其他按揭，比率門檻會更嚴謹。供款與收入比率公式：[所有每月外債支出+每月按揭供款]/月入
| 「供款與入息比率」上限 | 住宅物業、工商物業及獨立車位 | |
| 自用 | 非自用 | |
| 適用於申請人在申請按揭時沒有就其他按揭物業作出借貸或擔保 | ||
| 基本「供款與入息比率」上限 | 50% | 40% |
| 壓力測試下的「供款與入息比率」上限（假設利率上升 2 個百分點） | 60% | 50% |
| 適用於申請人在申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保 | ||
| 基本「供款與入息比率」上限 | 40% | 40% |
| 壓力測試下的「供款與入息比率」上限（假設利率上升 2 個百分點） | 50% | 50% |
| 適用於申請人在申請「高成數」按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保 | ||
| 基本「供款與入息比率」上限 | 35% | 35% |
| 壓力測試下的「供款與入息比率」上限（假設利率上升 2 個百分點） | 45% | 45% |
2024/25年度財政預算案更新
金管局於2024年2月28日向銀行發出指引，修訂適用於物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施及其他相關監管要求。美國聯邦儲備局近期表示，美國加息周期可能步入尾聲，未來一段時間本港按揭息率進一步上升的機會較低。有見及此，金管局認為適宜暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求。
| 「供款與入息比率」上限 | 住宅物業、工商物業及獨立車位 | |
| 自用 | 非自用 | |
| 適用於申請人在申請按揭時沒有就其他按揭物業作出借貸或擔保 | ||
| 基本「供款與入息比率」上限 | 50% | 40% |
| 適用於申請人在申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保 | ||
| 基本「供款與入息比率」上限 | 40% | 40% |
什麼是「壓力測試」?（Stress Test）
除了供款與收入比率之外，金管局在早年引入壓力測試收緊銀行按揭批核門檻。拿首次置業人士為例，供款與收入比率不但不能超過50%，亦要假設在現時按揭利息加多3%(2022年9月更新為加2%，2024年2月暫停壓力測試)後，供款與收入比率不能超過60%。話雖如此，2019年政府推出俗稱「林鄭plan」，宣布申請人就算未能通過壓力測試供款與收入比率不能超過60%的門檻都有機會可以獲批。政府更於2022年2月推出波叔plan，進一步放寬按揭保險計劃的樓價上限，不過這項措施只適用於首次置業人士。
根據以下首次置業的按揭申請例子裡面，按揭申請人人月入5萬，在壓力測試加3%後的每月供款額不足月入60%，這個按揭申請便能獲得通過。在沒有其他按揭或貸款及申請人年紀不過50歲的情況下，最簡單的計算壓力測試的方式可以1：100計算，月入1萬可以借100萬左右的按揭。
| 貸款額 | HK$5,000,000 |
| 按揭年期 | 30年 |
| 壓力測試前每月供款額（假設年利率2.5%） | HK$19,756 |
| 壓力測試後每月供款額（假設年利率5.5%） | HK$28,389 |
| 壓力測試前供款與入息比率（假設月入5萬） | 39.5% |
| 壓力測試後供款與入息比率（假設月入5萬） | 56.8% |
「壓力測試2022」
金管局於2022年9月23日向銀行發出指引，物業按揭貸款利率壓力測試要求由3厘下調至2厘，而供款與入息比率(DTI)維持50%的要求，以確保借款人的還款能力。下調後，以月入$10,000計算，最高按揭貸款額約113萬。可以參考以下以按揭貸款額計算的所需月入：
| 按揭貸款額 | 所需月入 |
| 100萬 | $8,820 |
| 200萬 | $17,640 |
| 300萬 | $26,460 |
| 400萬 | $35,280 |
| 500萬 | $44,100 |
| 600萬 | $52,920 |
| 700萬 | $61,740 |
| 800萬 | $70,560 |
| 900萬 | $79,380 |
| 1000萬 | $88,200 |
誰需要通過「壓力測試」?
除非你是買一手公居屋或者向財務公司、發展商借按揭，否則都需要通過壓力測試。不過，在林鄭plan/波叔plan推出的情況下，首次置業人士有機會不需要通過壓力測試。
如何更容易通過壓力測試？
對於買樓人士，壓力測試無可避免要通過壓力測試只能夠拿更多的收入納入計算。在於這個情況準業主只有兩個選擇：
- 加擔保人
- 加入其他個人收入
- 雙糧 – 如果在僱傭合約有列明就可以100%計入壓力測試，雙糧除12個月的數字加入月薪當中就是可用的收入
- 佣金 – 一般用6個月平均收計算，不過要留意如果加入佣金就不能借9成按揭
- 花紅 – 必須要有兩年的花紅除24個月方可納入壓力測試計算，如果剛剛換工作過去工作的花紅便不能納入計算
- 租金 – 租金收入一般會打6折-7折計算，而且需要打釐印，未放租的租金只能夠用擬租金收入計算不過不是每一間銀行接受這個做法
債務會否納入壓力測試？
所有未償還的私人貸款、按揭、循環貸款、信用卡等等的貸款都會納入壓力測試計算。批核按揭時，銀行會查閱環聯信貸評級資料庫了解申請人的財務狀況。只要有外債未償還都會影響最終按揭金額或成數。如果想通過銀行借最多的按揭貸款可以事先清還外債。
如果壓力測試不通過或按揭被拒可以怎麼辦？
- 增加擔保人，用擔保人的收入過壓力測試
- 首次置業客可以用林鄭plan繳交額外保費（前提壓力測試在可控範圍內超標）
- 用資產借按揭，這個做法不需要業主申報收入通過壓力測試
- 選擇定息按揭計劃
什麼是新按揭保險（林鄭plan）？
在新的放寬按揭保險政策提到，首次置業借款人申請80%-90%按揭而未能通過按揭利息加3%的壓力測試的話，只要供款與入息比率上限不超過50%並且支付額外保費仍有機會獲批。例如月入$10萬的話，供款不超過$5萬（並非首次置業借款人必須通過壓力測試）就有可能借得高成數按揭。放寬政策主要是對入息要求降低，但是問題來了，究竟有幾大機會可以不通過壓力測試而成功申請高成數按揭呢？
