今時今日在香港有關私人貸款的廣告多不勝數，可想而知私人貸款在香港有一定的市場。但作為準備買樓的人士必需要留意，私人貸款隨時會影響按揭批核的結果。因此，各位必須要事前計好數，做足準備功夫，以免到時候因銀行批唔足而失預算。今文就等ROOTS上會講解一下一啲私人貸款如何影響按揭的小知識供大家參考啦！
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什麼是「私人貸款」？
「私人貸款」是銀行或金融機構提供的其中一種貸款產品。有別於按揭貸款，私人貸款是以個人名義申請的貸款，並不需要提供個人資產或物業作抵押。一般而言，申請人只需要遞交個人資料便可以取得貸款，最快可以即日申請即日取得貸款。貸款額便要視乎申請人的 TU 環聯信貸評級及收入狀況，最多可以取得月薪的20倍。
由於申請門檻較低而且不需要資產或通過壓力測試，私人貸款是一種較為熱門及常見的貸款產品。值得留意的是，由於私人貸款沒有資產抵押，利息會較一般物業按揭貸款高而且還款期較短。
「私人貸款」與「按揭貸款」有什麼分別？
私人貸款與按揭貸款的主要分別是一個只會以個人名義申請而另一個會以資產抵押作申請。一般而言，申請私人貸款的流程會較申請按揭貸款簡單，不過私人貸款的借貸額只有月薪的20倍而且還款年期一般只有60個月。相對之下，按揭貸款可以借最多樓價的9成而且還款年期可以有30年長。
私人貸款的申請較為簡單是因為銀行或財務公司一般只會審視申請人的收入狀況及外債情況，而過程不需要牽涉律師樓處理樓契及按揭契。再者，銀行一般都會需要為物業估價甚至乎到實地睇樓，整個銀行按揭批核流程快則一個月，慢則兩至三個月（財務公司按揭批核較銀行快，最快1日可以完成不過利息會較貴）。
| 私人貸款 | 按揭貸款 | |
| 還款期 | 最短3-6個月 | 最長30年 |
| 借貸金額 | 數千元起 | 無上限，以樓價計最多9成 |
| 貸款利率 | 較按揭貸款高，3%起 | 較私人貸款低，以H+1.3%起 |
| 審批時間 | 24小時內 | 最少2-3星期 |
| 審批準則 | 個人財務狀況 | 個人財務狀況、物業、壓力測試 |
「私人貸款」會如何影響物業按揭？
有意準備買樓的讀者應該知道銀行在審批按揭申請的時候會計算供款與入息比率及壓力測試，而供款與入息比率及壓力測試會加入申請人所有的外債作計算。任何形式的外債只要在 TU 信貸報告裡面看見都會被納入計算而影響按揭最終批核所得出的按揭成數及貸款額。
舉例，準買家的月入為$50,000，有意購入一個500萬的單位借9成。假設現時按揭利率封定位為2.5%，借450萬及30年每個月要供$17,780。若準買家沒有任何其他私人貸款或外債在身，理應可以借足9成按揭，並順利通過供款與入息比率，因每月供款不超過月入的50%標準（$17,780/$50,000=36%）。反之，假設準買家每月要供$10,000的私人貸款，業主並未能通過供款與入息比率，因爲比率已經超過50%（$27,780/$50,000=56%）。
「私人貸款」會如何影響壓力測試？
除了供款與收入比率之外，金管局在早年引入壓力測試收緊銀行按揭批核門檻。拿首次置業人士為例，供款與收入比率不但不能超過50%，亦要假設在現時按揭利息加多3%後，供款與收入比率不能超過60%。值得留意的是，壓力測試裡面加3%的操作是不適用於現有的私人貸款供款。
以上述例子計算壓力測試，$450萬的貸款額則以5.5%的壓力測試利率計算（2.5%+3%），得出的每月供款額為$25,551。計算壓力測試後的供款與收入比率就要再將供款額加上$10,000的每月私人貸款供款，供款總額為$35,551。若要通過壓力測試，每月收入需要有$59,252。當然，假設申請人沒有私人貸款的話，壓力測試後的供款與收入比率只有51%（$25,551/$50,000）因而便能輕鬆通過壓力測試。
準買家買樓前應該清還「私人貸款」嗎？
一般而言，如果有足夠資金的話ROOTS上會都會建議各位先清還餘下的私人貸款再買樓申請按揭。主要原因是私人貸款的供款年期短，每月供款大，容易影響壓力測試計算，並拖低最大貸款額。只要清還按揭貸款後，便可以用盡自己的收入借盡按揭。我們都明白到清還私人貸款有機會減少首期預算，不過在沒有外債的情況下，申請人有機會可以借突之前清還的數額。另外一點就是，若申請人沒有私人貸款，銀行審批時都會較快令到過程更輕鬆。
反之，假設準買家不想自動自覺先清還私人貸款，可以考慮先申請按揭等銀行出offer之後再決定是否想清還私人貸款。銀行不時會出所謂的 conditional offer，意思列名一些批核貸款的要求。只要申請人遞交足夠證明滿足要求，便可以取得按揭批核。換言之，申請人可以先申請，等出 conditional offer 再清還。不過由於申請人需要時間找數，整個批核時間有機會拖長至2-3個月。
兩者主要的分別在於先清還還是後清還，不過講到最尾終究都是要還的，加上先清還的話有機會提升信貸評級，對於現時信貸評級不太好的客人而言，先清還有機會令按揭較易獲批。
什麼情況下申請按揭不需要清還「私人貸款」？
一般來講只有兩種情況下準業主可以考慮不清還「私人貸款」。第一，當私人貸款納入壓力測試計算後的最終貸款額足夠你買樓。第二，當私人貸款所剩下的期數不足3個月而銀行允許申請人不清還。一般來講，銀行是會將私人貸款計算入壓力測試。不過有些銀行可以在私人貸款的期數剩餘3期時從壓力測試計算裡面剔除。
清還「私人貸款」有什麼需要留意？
清還私人貸款有機會牽涉手續費或罰息，還款人最好了解清楚當中的費用。與此同時，TU報告需要一個月左右的時間更新。因此今日清還私人貸款，明天申請按揭時都有機會被銀行見到有私人貸款餘額未還清。這個情況下，某些銀行可以接受申請人遞交還款紀錄作還款證明文件。不過，為避免無謂的風險，ROOTS上會建議最好都是提早清還。
如何利用按揭清還「私人貸款」？
除了買樓時有機會被要求清還私人貸款之外，業主可以透過轉按套現清還私人貸款。由於不是所有人都會有一筆大額資金可以隨時用作清還私人貸款，有樓人士可以透過抵押個人資產或物業套現資金減輕私人貸款的負擔。詳情可以參考：https://hkroots.io/blog/轉按-流程/
值得留意的是，新買賣的按揭是不能夠套現清數。有關人士需要另覓資金清還私人貸款。
申請「私人貸款」作首期會影響按揭嗎？
早期ROOTS上會有寫過一篇關於首期來源的文章，當中講過只要銀行或按揭保險公司有懷疑買樓人士的首期是由借貸所得都會拒批按揭。申請人可以考慮另覓銀行或按揭保險公司作申請，但結果未必會有太大分別。
什麼是循環貸款？循環貸款會否影響按揭？
循環貸款是指銀行或金融機構為客戶提供一個備用現金的透支限額（Credit Line/Credit Limit），與信用卡的簽帳額有點類同。而循環貸款的利息一般是按客人用了多少貸款額而決定，如沒有提取過貸款，是不用付利息的。循環貸款沒有設定還款期數或每月固定還款額，客人只要每月還最低還款額就可以。
由於循環貸款不提取的話就不需要付利息，循環貸款會否影響按揭審批會視乎銀行取態。有部分銀行會視乎客人如果沒有提取貸款的話，就不用計算在供款與收入比率內，亦有部分銀行會把循環貸款的可用透支限額部分計算在供款與收入比率內，即使並沒有提取過。如客人有提取貸款就會把實際供款計算在供款與收入比率內。如需申請高成數按揭的客人要特別小心，按揭保險公司審批會較為嚴謹，即使沒有提取貸款都需要計算在供款與收入比率內。
信用卡數會影響按揭嗎？
除了私人貸款需要留意之外，買樓人士都需要小心信用卡數。銀行在審批按揭時都會睇申請人的信用卡狀況，因為信用卡的還款紀錄都會影響TU信貸評級。一般來講，只要申請人每個月清還自己的卡數銀行是不會理會的。若申請人的卡數餘額較大或銀行有理由懷疑準買家每月只清還最低還款額，俗稱min pay，銀行有機會要求準買家取得按揭貸款前要清還剩下的卡數。
因「私人貸款」或信用卡數導致銀行唔批按揭應該怎麼辦？
假設銀行因申請人有過多的私人貸款或信用卡數導致拒批按揭的話，申請人可以考慮清還外債之外考慮可以多加一位擔保人。這個做法的前提是因原申請人的外債而未能夠過壓力測試。另一邊廂，假設申請人因TU信貸評級太低而被拒批按揭，唯一的解救辦法可能就是盡可能清還外債。唯有清還所有外債方可獲得銀行批出按揭貸款。
獲批按揭後可以申請「私人貸款」嗎？
ROOTS上會不建議在取得按揭貸款，俗稱drawdown，前申請任何形式的貸款。因銀行是有權在drawdown前任何時候審查按揭借款人的TU，假設銀行發現申請人drawdown前借貸有機會會即時取消批核按揭。
申請人應完成整個按揭流程之後的6個月再作申請貸款。一般而言，假設申請人已經完成整個按揭程序而再去申請私人貸款，銀行會以按揭連同私人貸款每月供款不多於入息的75%-80%計算。至於確實的私人貸款額度亦會視乎申請人的信貸評級。TU信貸評級越高越容易借足入息的75%。假設TU信貸評級低，就算供款與入息比率有較大的空間，銀行都未必會批足私人貸款。
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