Home物業買賣【私人貸款】私人貸款會影響按揭審批?循環貸款同卡數又有冇影響?準業主必睇FAQ!

【私人貸款】私人貸款會影響按揭審批?循環貸款同卡數又有冇影響?準業主必睇FAQ!

今時今日在香港有關私人貸款的廣告多不勝數,可想而知私人貸款在香港有一定的市場。但作為準備買樓的人士必需要留意,私人貸款隨時會影響按揭批核的結果。因此,各位必須要事前計好數,做足準備功夫,以免到時候因銀行批唔足而失預算。今文就等ROOTS上會講解一下一啲私人貸款如何影響按揭的小知識供大家參考啦!

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什麼是「私人貸款」?

「私人貸款」是銀行或金融機構提供的其中一種貸款產品。有別於按揭貸款,私人貸款是以個人名義申請的貸款,並不需要提供個人資產或物業作抵押。一般而言,申請人只需要遞交個人資料便可以取得貸款,最快可以即日申請即日取得貸款。貸款額便要視乎申請人的 TU 環聯信貸評級及收入狀況,最多可以取得月薪的20倍。

由於申請門檻較低而且不需要資產或通過壓力測試,私人貸款是一種較為熱門及常見的貸款產品。值得留意的是,由於私人貸款沒有資產抵押,利息會較一般物業按揭貸款高而且還款期較短。

「私人貸款」與「按揭貸款」有什麼分別?

私人貸款與按揭貸款的主要分別是一個只會以個人名義申請而另一個會以資產抵押作申請。一般而言,申請私人貸款的流程會較申請按揭貸款簡單,不過私人貸款的借貸額只有月薪的20倍而且還款年期一般只有60個月。相對之下,按揭貸款可以借最多樓價的9成而且還款年期可以有30年長。

私人貸款的申請較為簡單是因為銀行或財務公司一般只會審視申請人的收入狀況及外債情況,而過程不需要牽涉律師樓處理樓契及按揭契。再者,銀行一般都會需要為物業估價甚至乎到實地睇樓,整個銀行按揭批核流程快則一個月,慢則兩至三個月(財務公司按揭批核較銀行快,最快1日可以完成不過利息會較貴)。

私人貸款按揭貸款
還款期最短3-6個月最長30年
借貸金額數千元起無上限,以樓價計最多9成
貸款利率較按揭貸款高,3%起較私人貸款低,以H+1.3%起
審批時間24小時內最少2-3星期
審批準則個人財務狀況個人財務狀況、物業、壓力測試

「私人貸款」會如何影響物業按揭?

有意準備買樓的讀者應該知道銀行在審批按揭申請的時候會計算供款與入息比率及壓力測試,而供款與入息比率及壓力測試會加入申請人所有的外債作計算。任何形式的外債只要在 TU 信貸報告裡面看見都會被納入計算而影響按揭最終批核所得出的按揭成數及貸款額。

舉例,準買家的月入為$50,000,有意購入一個500萬的單位借9成。假設現時按揭利率封定位為2.5%,借450萬及30年每個月要供$17,780。若準買家沒有任何其他私人貸款或外債在身,理應可以借足9成按揭,並順利通過供款與入息比率,因每月供款不超過月入的50%標準($17,780/$50,000=36%)。反之,假設準買家每月要供$10,000的私人貸款,業主並未能通過供款與入息比率,因爲比率已經超過50%($27,780/$50,000=56%)。

「私人貸款」會如何影響壓力測試?

除了供款與收入比率之外,金管局在早年引入壓力測試收緊銀行按揭批核門檻。拿首次置業人士為例,供款與收入比率不但不能超過50%,亦要假設在現時按揭利息加多3%後,供款與收入比率不能超過60%。值得留意的是,壓力測試裡面加3%的操作是不適用於現有的私人貸款供款。

以上述例子計算壓力測試,$450萬的貸款額則以5.5%的壓力測試利率計算(2.5%+3%),得出的每月供款額為$25,551。計算壓力測試後的供款與收入比率就要再將供款額加上$10,000的每月私人貸款供款,供款總額為$35,551。若要通過壓力測試,每月收入需要有$59,252。當然,假設申請人沒有私人貸款的話,壓力測試後的供款與收入比率只有51%($25,551/$50,000)因而便能輕鬆通過壓力測試。

準買家買樓前應該清還「私人貸款」嗎?

一般而言,如果有足夠資金的話ROOTS上會都會建議各位先清還餘下的私人貸款再買樓申請按揭。主要原因是私人貸款的供款年期短,每月供款大,容易影響壓力測試計算,並拖低最大貸款額。只要清還按揭貸款後,便可以用盡自己的收入借盡按揭。我們都明白到清還私人貸款有機會減少首期預算,不過在沒有外債的情況下,申請人有機會可以借突之前清還的數額。另外一點就是,若申請人沒有私人貸款,銀行審批時都會較快令到過程更輕鬆。

反之,假設準買家不想自動自覺先清還私人貸款,可以考慮先申請按揭等銀行出offer之後再決定是否想清還私人貸款。銀行不時會出所謂的 conditional offer,意思列名一些批核貸款的要求。只要申請人遞交足夠證明滿足要求,便可以取得按揭批核。換言之,申請人可以先申請,等出 conditional offer 再清還。不過由於申請人需要時間找數,整個批核時間有機會拖長至2-3個月。

兩者主要的分別在於先清還還是後清還,不過講到最尾終究都是要還的,加上先清還的話有機會提升信貸評級,對於現時信貸評級不太好的客人而言,先清還有機會令按揭較易獲批。

什麼情況下申請按揭不需要清還「私人貸款」?

一般來講只有兩種情況下準業主可以考慮不清還「私人貸款」。第一,當私人貸款納入壓力測試計算後的最終貸款額足夠你買樓。第二,當私人貸款所剩下的期數不足3個月而銀行允許申請人不清還。一般來講,銀行是會將私人貸款計算入壓力測試。不過有些銀行可以在私人貸款的期數剩餘3期時從壓力測試計算裡面剔除。

清還「私人貸款」有什麼需要留意?

清還私人貸款有機會牽涉手續費或罰息,還款人最好了解清楚當中的費用。與此同時,TU報告需要一個月左右的時間更新。因此今日清還私人貸款,明天申請按揭時都有機會被銀行見到有私人貸款餘額未還清。這個情況下,某些銀行可以接受申請人遞交還款紀錄作還款證明文件。不過,為避免無謂的風險,ROOTS上會建議最好都是提早清還。

如何利用按揭清還「私人貸款」?

除了買樓時有機會被要求清還私人貸款之外,業主可以透過轉按套現清還私人貸款。由於不是所有人都會有一筆大額資金可以隨時用作清還私人貸款,有樓人士可以透過抵押個人資產或物業套現資金減輕私人貸款的負擔。詳情可以參考:https://hkroots.io/blog/轉按-流程/

值得留意的是,新買賣的按揭是不能夠套現清數。有關人士需要另覓資金清還私人貸款。

申請「私人貸款」作首期會影響按揭嗎?

早期ROOTS上會有寫過一篇關於首期來源的文章,當中講過只要銀行或按揭保險公司有懷疑買樓人士的首期是由借貸所得都會拒批按揭。申請人可以考慮另覓銀行或按揭保險公司作申請,但結果未必會有太大分別。

什麼是循環貸款?循環貸款會否影響按揭?

循環貸款是指銀行或金融機構為客戶提供一個備用現金的透支限額(Credit Line/Credit Limit),與信用卡的簽帳額有點類同。而循環貸款的利息一般是按客人用了多少貸款額而決定,如沒有提取過貸款,是不用付利息的。循環貸款沒有設定還款期數或每月固定還款額,客人只要每月還最低還款額就可以。

由於循環貸款不提取的話就不需要付利息,循環貸款會否影響按揭審批會視乎銀行取態。有部分銀行會視乎客人如果沒有提取貸款的話,就不用計算在供款與收入比率內,亦有部分銀行會把循環貸款的可用透支限額部分計算在供款與收入比率內,即使並沒有提取過。如客人有提取貸款就會把實際供款計算在供款與收入比率內。如需申請高成數按揭的客人要特別小心,按揭保險公司審批會較為嚴謹,即使沒有提取貸款都需要計算在供款與收入比率內。

信用卡數會影響按揭嗎?

除了私人貸款需要留意之外,買樓人士都需要小心信用卡數。銀行在審批按揭時都會睇申請人的信用卡狀況,因為信用卡的還款紀錄都會影響TU信貸評級。一般來講,只要申請人每個月清還自己的卡數銀行是不會理會的。若申請人的卡數餘額較大或銀行有理由懷疑準買家每月只清還最低還款額,俗稱min pay,銀行有機會要求準買家取得按揭貸款前要清還剩下的卡數。

因「私人貸款」或信用卡數導致銀行唔批按揭應該怎麼辦?

假設銀行因申請人有過多的私人貸款或信用卡數導致拒批按揭的話,申請人可以考慮清還外債之外考慮可以多加一位擔保人。這個做法的前提是因原申請人的外債而未能夠過壓力測試。另一邊廂,假設申請人因TU信貸評級太低而被拒批按揭,唯一的解救辦法可能就是盡可能清還外債。唯有清還所有外債方可獲得銀行批出按揭貸款。

獲批按揭後可以申請「私人貸款」嗎?

ROOTS上會不建議在取得按揭貸款,俗稱drawdown,前申請任何形式的貸款。因銀行是有權在drawdown前任何時候審查按揭借款人的TU,假設銀行發現申請人drawdown前借貸有機會會即時取消批核按揭。

申請人應完成整個按揭流程之後的6個月再作申請貸款。一般而言,假設申請人已經完成整個按揭程序而再去申請私人貸款,銀行會以按揭連同私人貸款每月供款不多於入息的75%-80%計算。至於確實的私人貸款額度亦會視乎申請人的信貸評級。TU信貸評級越高越容易借足入息的75%。假設TU信貸評級低,就算供款與入息比率有較大的空間,銀行都未必會批足私人貸款。

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【NOVO LAND 3B期】屯門版YOHO?! 14座4,585伙 成屯門區最大私人項目 |附按揭資訊

https://youtu.be/6BNQeE6eCRs 「屯馬開通真的很興奮~」自從屯馬線開通後,出入新界西真是方便了許多!繼早前錦上路站的柏瓏開賣後,即將又有新盤開賣了!不知大家之前有否聽過兆康54區呢?發展商新鴻基命名了這個項目稱為「NOVO LAND」,終於在7月開賣第一期!NOVO LAND 被稱為「2022最平新盤」,不知大家又有沒有興趣購買呢? 更新:於2023年2月推出NOVO LAND 2B期、於2023年5月推出NOVO LAND 2A期、於2024年6月推出NOVO LAND 3B期! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! https://www.youtube.com/watch?v=YTBg3l0KDpA NOVO LAND 基本資料 54區大概在整個屯門的西北面,整個區算是比較大,比較近港鐵兆康站那邊。這個區與原有的輕鐵網絡不算很近,而隨住發展,這一帶人口未來會增多,所以到時會增設其他巴士線出入這區,住在這裡的話就未必有需要乘坐輕鐵出入。不過,現在54區的樓盤還在興建當中,交通配套未完善,我們由輕鐵建生站出發,大概花了7分鐘到達NOVO LAND,整段路基本上都是全露天,幸好當天天氣不錯,如果落雨應該會比較麻煩。 NOVO LAND是屯門區歷來最大型的私人住宅項目,分六期發展,提供超過4,500伙,擁有40萬呎會所和公共花園,還會有約5萬呎的商場,希望可以打造成「屯門版YOHO」。即將開賣的1A期有2座,提供824伙,主打1房同2房中小型單位,預計關鍵日期是23年6月,樓花期大概14個月。 地址屯門欣寶路8號發展商新鴻基地產座數14座伙數4,585伙戶型開放式至四房預計關鍵日期2023年6月29日 (1A期)2023年6月30日 (1B期)2024年5月16日 (2A期)2024年5月17日 (2B期)2024年12月31日 (3A期)2025年3月31日 (3B期) 期數1A期1B期2A期2B期3A期3B期伙數824伙800伙929伙729伙534伙769伙 NOVO LAND 1A期基本資料和價單 NOVO LAND...

【MIDTOWN SOUTH】推出第四期THE HADDON|必嘉坊 BAKER CIRCLE|附按揭資訊

https://youtu.be/d0kT66RYdiY 東鐵綫過海段開通後,由紅磡站到會展站只需要5分鐘車程,過海真的很方便!聽聞紅磡多美食,不知大家又是否認同呢?我們會帶大家到紅磡區實地考察,還會帶大家睇區內新盤 — 必嘉坊! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! 必嘉坊基本資料 必嘉坊收樓歷時超過20年,是近30年來私人發展商最大型的市區重建項目。必嘉坊橫跨四條街道,分別是機利士南路、黃埔街、寶其利街和必嘉街。 必嘉坊涉及總樓面面積超過100萬呎,分3期發展,一共有9座住宅大樓,提供大約2,800伙。還會設有近1公里的商業步行街,提供大約16.8萬呎的商業零售樓面,預計全面落成要到2027年。 地址紅磡機利士南路30至44號發展商恒基地產座數9座伙數約2800伙 必嘉坊首階段推出Baker Circle One,位於機利士南路和寶其利街一帶,由3座住宅大樓所組成,提供大約1,000伙,主打1房和2房戶型,首先開賣的第一期命名為必嘉坊.㬢匯,提供324伙,實用面積由180至569呎,包括開放式至三房戶型,當中一房戶型是主打,佔了大約6成。 必嘉坊.㬢匯 預計於2024年首季落成,樓花期大約20個月。 單位面積180 - 569呎戶型開放式至3房伙數開放式單位:84伙一房單位:194伙兩房單位:42伙特色頂層單位:4伙預計關鍵日期2024年3月31日 必嘉坊.迎匯價單 於2022年11月3日(星期四)公布必嘉坊第二期必嘉坊.迎匯首張價單,合共56伙,包括開放至三房戶型,實用面積222呎至514呎,折實平均呎價$21,238,較2022年6月首張必嘉坊.㬢匯價單低10%,折實價為458.82萬起。56伙定價為509.8萬至1,250.6萬,呎價為$22,515 - $25,011,以最高折扣10%計算,折實售價為458.82萬至1,125.54萬,折實呎價$20,263 - $22,510。 於2023年3月23日(星期四)加推必嘉坊第二期必嘉坊.迎匯2號價單,合共56伙,包括開放式及一房戶型,實用面積214呎至374呎,折實平均呎價$19,218,較2022年11月首張價單平約10%,折實價為399.78萬起。56伙定價為444.2萬至841萬,呎價為$19,898 - $22,487,以最高折扣10%計算,折實售價為399.78萬至756.9萬,折實呎價$17,908 - $20,238。 於2023年3月27日(星期一)加推必嘉坊第二期必嘉坊.迎匯3號價單,合共28伙,都是一房戶型,實用面積270呎至374呎,折實平均呎價$19,888,折實價為512.82萬起。28伙定價為569.8萬至873.9萬,呎價為$21,104 - $23,366,以最高折扣10%計算,折實售價為512.82萬至786.51萬,折實呎價$18,993 - $21,029。 將於3月31日(星期五)展開新一輪銷售,合共84伙,包括15伙開放式及69伙一房戶型。 必嘉坊三期GREENWICH資料 必嘉坊三期BAKER CIRCLE.GREENWICH提供278伙,實用面積197至749呎,主打一房單位,共154伙,佔約六成。 戶型實用面積伙數開放式212...

【將軍澳昭明苑】一文睇清樓盤資料、按揭申請事宜!|居屋2022

居屋2022推出了將軍澳昭明苑,單位數目有594伙。屋苑預計關鍵日期為2024年11月30日,年尾就準備收樓!今文ROOTS上會為你介紹將軍澳昭明苑,更會為大家提供申請按揭的資訊,等你清楚了解按揭申請詳情! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 居屋2022 — 將軍澳昭明苑 Chiu Ming Court資料 地址昭信路11號座數1座層數42層單位數目594伙實用面積283至461呎售價169萬至335萬平均呎價6,920元預計關鍵日期2024年11月30日校網小學:95校網,中學:西貢區 https://youtube.com/shorts/PajhUI4q1Qk 實用面積伙數283 – 297呎228伙383 – 404呎328伙461呎38伙共594伙 實用資料: 房委會昭明苑網站 昭明苑售樓說明書 昭明苑價單 昭明苑成交紀錄冊 將軍澳昭明苑何時能向銀行申請按揭? 將軍澳昭明苑關鍵日期為2024年11月30日,已可向銀行申請按揭。 現時為將軍澳昭明苑申請按揭是否合適時機?會否愈遲申請愈好? 一般私人住宅建議於關鍵日期前三個月向銀行申請按揭,因按揭保險公司審批有效期為3個月。而一手居屋按揭有政府擔保,即使申請高成數按揭(七成以上)都不需要經按揭保險公司審批,加上現時銀行按揭計劃比較浮動,愈早申請有機會利率會較低,我們建議客人盡早申請以保留現時較佳的按揭計劃。 將軍澳昭明苑按揭最高可以做幾多成按揭?還款年期可以做幾長? 綠表買家最高可以申請95%按揭,白表買家最高可以申請90%按揭。還款年期最長為30年。 如沒有收入證明可不可以申請到按揭? 因居屋有房委會作擔保,所以銀行審批會比較寬鬆,只要簽署聲明書證明有能力還款就可以。即使業主已退休沒有工作收入,亦可以申報家庭收入。 將軍澳昭明苑按揭可以選用H按或P按?現時利率是多少? 早前房委會消息公佈,居屋按揭除了P按選擇,於2022年11月1日起推展至H按。但近月銀行同業拆息利率(HIBOR)不斷上升,H按已觸及封頂利率,所以現時選擇H按基本上與P按沒大分別,除非日後銀行同業拆息利率(HIBOR)回落,這樣轉按選用H按才會較為優惠。 現時按揭利率為 H+1.3%(封頂P-1.75%)= 4.125%。 有哪些銀行可為將軍澳昭明苑提供按揭? 一共有19間銀行為「出售居者有其屋計劃單位2022 提供按揭貸款的指定銀行/財務機構」,詳情可參閱此名單。雖然有這麼多間銀行可以選擇,但一般大多只會經某幾間銀行辦理居屋按揭,如想了解更多可WhatsApp我們的按揭專員了解更多。 什麼是綠色按揭?綠色按揭有什麼優惠?將軍澳昭明苑是否可以申請? 現時多間銀行推出「綠色按揭」計劃,按揭申請過程全無紙化,由遞交按揭申請、上載申請文件、查閱批核結果至日常賬單管理,全程線上辦理,將按揭服務數碼化,推動減碳環保。申請「綠色按揭」亦可獲得額外優惠,以吸引業主購入符合綠建環評原則的物業,並進一步提倡環保理念。 將軍澳昭明苑都在綠建環評住宅名冊內,是取得綠建環評鉑金級或金級認證的物業,可以向銀行申請綠色按揭。 將軍澳昭明苑按揭審批一般需要多久? 現時一般按揭審批需時約兩至三星期。 經ROOTS上會申請將軍澳昭明苑按揭有什麼好處或優惠? 經ROOTS上會申請按揭快捷方便,可於網上辦理,不需花時間到分行手填申請表,還可為你比較銀行現時最新按揭優惠,直接轉介至銀行按揭部同事聯絡,ROOTS上會按揭專員還會為你定時跟進按揭審批進度,確保申請順利。除此以外,申請將軍澳昭明苑按揭還有額外優惠,詳情可Whatsapp按揭專員查詢。 相信參閱此文章後大家會更了解將軍澳昭明苑,如果有任何申請按揭問題,歡迎與我們聯絡!