Home按揭資訊【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!

【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!

對於大部分香港人,物業投資一直以來係在眾多投資產品裡面屬最受歡迎之一。除了買樓用作收租之外,好多新婚夫婦都會夾份聯名買樓用作建立家庭。亦正正係因為這個原因,當時機成熟好多夫婦都會選擇將其中一方在現有物業的業權轉讓給另一方(夫妻轉名),俗稱甩名、內部轉讓或近親轉讓。這樣可以讓業權賣方重獲首次置業身份再買多一層樓同時避免繳交辣招稅項。

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近親是什麼?

在聯名物業買賣或甩名的情況下近親定義包括父母、兄弟姐妹、配偶及子女。

甩名(內部轉讓/近親轉讓)是什麼?

聯名物業持有人經過律師樓進行買賣程序,又稱內部轉讓,將聯名其中一方業權轉賣給另一方。手續完成後業權賣家重獲首次置業身份。而甩名的最大好處,主要在於二人聯名買樓時可以以雙份糧過壓力測試,借按揭亦會更容易。當擁有一層物業之後,時機成熟時,業主就可能會打算再次入市作投資,而甩名就是最快可以重獲首置身份的方法。

例如,夫妻轉名的話可以由丈夫的一般業權轉給妻子。完成後,丈夫不會有再持有物業,而只有妻子會有算持有物業。

如何為物業甩名?

  1. 轉讓雙方先簽買賣合約,之後再到銀行申請按揭。
  2. 待獲得按揭批核後,甩名程序可委託律師樓辦理。
  3. 律師樓同時會安排繳交印花稅等等(臨約日期內一個月支付)。

先等銀行批出按揭再委託律師樓處理程序可以避免先交律師費但銀行唔批按揭風險。這樣可以保留彈性隨時取消甩名節省無謂開支。一般買賣律師費視乎樓價,不過費用平均約$7000-$15000。

甩名(內部轉讓/近親轉讓)程序要幾耐?

完成上述所提及的每個步驟,再等待按揭批核及各種文件處理等,整個甩名程序需要1-2個月時間。

甩名(內部轉讓/近親轉讓)要交幾多印花稅?

如果轉讓雙方屬於夫婦、父母、子女或兄弟姐妹的近親關係可以選用較低的第2標準稅率而不是劃一15%印花稅計算。甩名印花稅公式如下:

【買入業權比例x樓價x印花稅率】

以夫婦聯名各以一半業權持有價值港幣800萬物業為例,如男方想轉讓一半業權給女方的話,女方需要將【港幣800萬樓價x 50%】x 2.25% = 姐係話要女方要俾港幣9萬印花稅。

內部轉讓時可將樓價降低慳甩名印花稅嗎?

不時有客人以為可以自行訂立偏低樓價意圖避稅,不過稅局有權重新評估物業價值再重新徵收印花稅。

另外,轉名例如夫妻轉名後有需要為買方申請銀行按揭的話亦不能將轉讓價壓得太低因為銀行有機會拒絕該按揭申請。我們建議先向相熟按揭顧問幫你為物業向銀行估價。找出估價最低的銀行後以該價訂立為買賣價後再向該行申請按揭。也有些銀行接受以市價8-9折作為內部轉讓買賣價,不過同樣建議先問清楚顧問避免撞板。如果各位讀者們需要找按揭顧問,不妨直接聯絡上會ROOTS了解更多!

近親轉讓甩名要交辣稅嗎?

除了一般的第二標準印花稅率(即舊稅率)其他稅項一律不需要繳交。即使近親轉讓買方已有其他物業,買方只需要用舊稅率計算印花稅。就算係3年內甩名都不需要繳交額外印花稅。不過甩名後3年內變賣物業便需要y交額外印花稅。

非近親轉讓甩名要交辣稅嗎?

若內部轉讓買方手上已持有其他物業,從非近親賣方購買物業業權時需要繳交15%印花稅。

可以一直聯名買然後甩名避稅嗎?

如果稅局追查可以「不代表自己行事」為原因追收15%印花稅差額。

內部轉讓同時甩名可以用送贈名義慳印花稅嗎?

不可,因為銀行不會做送贈契物業按揭,另外賣樓都不容易。甩名必須以買賣方式進行。就算送契,稅局都有機會以市價追回印花稅。

甩名後可以回復首次置業身份嗎?

如果物業現時為聯名二人持有,將由聯名一方賣給另一方,第一方的原物業持有人可以回復首次置業身份。有了首次置業身份就可以用較平的第二標準稅率買新的物業。

近親轉讓可以做幾多成按揭?

雖然係近親轉讓,但係就算是夫妻轉名銀行會視作一般買賣去做。換言之,近親轉讓係可以做高成數按揭和用2022年按揭保險計劃新例,即樓價1000萬以下可以最多申請90%按揭,樓價1000萬-1125萬借最多900萬。1125萬-1200萬物業最多借80%。樓價1200萬-1920萬借最多960萬。

想了解更多關於按揭成數可以瀏覽一下網址:【按揭成數】最新2022按揭成數懶人包,話你知買樓借到幾多要幾多首期!

適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約:
物業價格 最高按揭成數
400 萬港元以上至1,000 萬港元或以下 90%*
1,000 萬港元以上至1,125 萬港元以下 80% – 90% *(貸款上限為900 萬港元)
1,125 萬港元或以上至1,500 萬港元 80%
1,500 萬港元以上至1,715 萬港元
70% – 80% (貸款上限為1,200 萬港元)
1,715 萬港元以上至3,000 萬港元 70%
*申請人需要為首次置業人士及有固定收入,若未能滿足要求便能借最多80%

近親轉讓有什麼地方需要留意?

  1. 透過近親轉讓獲得另一邊業權的一方需要重新通過壓力測試做按揭,如果未能通過整個近親轉讓就會不成功。
  2. 銀行會設有罰息期,在罰息期內近親轉讓都要繳付額外罰息
  3. 近親轉讓買賣價前不能低於市價太多,如果被發現,稅局有機會討回差價
  4. 一手樓花未落成前不可以作任何轉售或轉讓

“樓換樓“要等幾耐?

如果可以的話,我們建議在律師樓完成以下步驟後先好落訂買另一個物業。

  1. 買賣雙方簽署買賣合約
  2. 銀行批出內部轉讓買家按揭申請
  3. 買方完成繳交印花稅
  4. 律師樓將買賣程序於土地註冊處完成登記

這樣不但確保轉讓方回復首次置業身份而不需要繳交15%印花稅,並方便銀行認可首置身份。若程序未完成而銀行不認可首次置業身份,銀行有機會批較少按揭成數而且需要客人通過更辣的壓力測試。

另外如果想了解其他關於轉按或加按套現的事項可以瀏覽以下文章:【轉按攻略】最詳盡轉按及加按套現教學,用按揭財技賺盡回贈拿至抵利率!

聯名物業甩名是一個對於物業投資操作有所計劃和審慎的業主的好方法,但請勿誤會這個做法可以讓你用來避稅或者不斷重覆使用以達至慳稅的效果,畢竟稅局、銀行都會有你的物業買賣和印花稅等記錄,並會嚴格執行相關的稅務查核。如果各位對於聯名物業甩名,或者其他買樓相關的資訊有所疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

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【房委會居屋】按揭新安排懶人包 保證期延長至50年 最長還款期30年!

香港房屋委員會(房委會)資助房屋小組委員會於2023年11月17日通過放寬資助出售單位的按揭安排,包括居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)、租者置其屋計劃(租置計劃),按揭保證期延長至50年以及最長還款期增長至30年,我們ROOTS上會於本文為你詳盡介紹! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 資助出售單位按揭安排 現行安排新安排最長保證期*(最高保證金額)最長還款期最長保證期*(最高保證金額)最長還款期一手市場(由2024年1月1日起)@居屋/綠置居30年(綠表:95%;白表:90%)25年30年(綠表:95%;白表:90%)30年租置計劃25年(綠表:95%)#25年30年(綠表:95%)#第二市場(由2024年3月1日起)@居屋/綠置居30年(綠表:95%;白表:90%)25年首40年(綠表:95%;白表:90%)第40年以後至第50年(綠表:80%;白表:80%)30年租置計劃25年(綠表:95%;白表:90%)25年 * 最長保證期由個別單位首次轉讓日期起計算 # 對於購買租置計劃單位的現租戶而言,最高保證金額為繳付意向金(2,500元)後的買價餘額;至於在居屋/綠置居出售計劃中售予綠表買家的租置計劃回收單位,最高保證金額為繳付予房委會的定金(不少於買價5%)後的買價餘額 @ 按揭安排將適用於在一手市場出售的新居屋/綠置居項目及租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立相關法定押記的日期均在2024年1月1日或之後。新居屋/綠置居項目是指在二〇二三年十二月一日或之後獲發佔用許可證的居屋/綠置居項目。第二市場方面,按揭安排將適用於居屋/綠置居/租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立相關法定押記的日期均2024年3月1日或之後 一手市場 一手市場新居者有其屋計劃(居屋)/綠表置居計劃(綠置居)的按揭保證期維持最長30年,而 租者置其屋計劃(租置計劃)的按揭保證期由最長25年延長至最長30年。而最長按揭還款期,無論新居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)或租者置其屋計劃(租置計劃)都由最長25年延長至最長30年。 這些放寬措施將適用於在一手市場出售的新居屋/綠置居項目和租置計劃單位,而買賣交易的完成日期和簽立有關法定押記的日期均在2024年1月1日或之後。新居屋/綠置居項目是指在2023年12月1日或之後獲發佔用許可證的居屋/綠置居項目。 第二市場 第二市場是以單位的首次轉讓日期起計,即使同一屋苑,各個單位的首次轉讓日期都有機會有所不同,買家需要留意。第二市場居者有其屋計劃(居屋)/綠表置居計劃(綠置居)的按揭保證期由最長30年延長至最長50年,而第二市場租者置其屋計劃(租置計劃)的按揭保證期由最長25年延長至最長50年。在首40年,房委會會為綠表和白表申請者向參與財務機構提供單位估值或買價(以較低者為準)分別為最高95%和90%的按揭貸款保證。在第40年以後至第50年,房委會會向參與財務機構就按揭貸款提供最高為單位估值或買價(以較低者為準)80%的按揭貸款保證,有關做法適用於所有類別資助出售單位的綠表和白表買家。假如準按揭人所需的按揭成數為80%以上,可申請及參加香港按證保險有限公司﹙按證保險公司)的按揭保險計劃。就此,房委會已與按證保險公司達成協議,按證保險公司會讓資助出售單位白表和綠表申請者參與按揭保險計劃,從而分別取得最高90%和95%按揭貸款。詳情會於稍後公布。 而最長按揭還款期,無論第二市場居者有其屋計劃(居屋)、綠表置居計劃(綠置居)或租者置其屋計劃(租置計劃)都由最長25年延長至最長30年。 房委會會與財務機構及按證保險公司跟進及落實有關安排。延長在第二市場出售的資助出售單位的最長按揭保證期及還款期的推行日期定於2024年3月1日,並適用於所有在推行日期當日或之後用作購買在第二市場出售的居屋/綠置居/租置計劃單位而提取的新按揭貸款。 按揭貸款保證 房委會表示,就按揭貸款保證期延長至50年,剩餘保證期超過十年的居屋/綠置居單位會由約14%大幅增至約98%;而剩餘保證期超過十年的租置計劃單位則由約24%增至100%。連同延長最長按揭還款期,這將讓買家可取得年期更長的按揭貸款,有助第二市場資助出售單位的流轉。 為鼓勵參與財務機構向資助出售單位的買家提供按揭貸款和較優惠的按揭條款,房委會為參與財務機構提供按揭貸款保證。根據房委會與參與財務機構所簽訂的按揭保證契據,在按揭貸款保證期內及適用的按揭保證契據所列的指定情況下,房委會會承擔有關資助出售單位按揭人拖欠的還款差額。按揭貸款保證適用於在一手市場和第二市場出售而無須繳付補價的居屋、綠置居和租置計劃單位。

【天水圍YOHO WEST】天水圍首個港鐵盤 天榮站上蓋|附按揭資料

由新鴻基地產及港鐵合作發展的天水圍首個港鐵住宅項目「YOHO WEST」即將推出,樓盤位於天水圍輕鐵天榮站上蓋,預計於9月初取得預售文件,隨後公佈樓書及開放示範單位,最快11月開售。YOHO WEST第一期的預計關鍵日期為2024年9月30日,樓花期約1年。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! YOHO WEST 基本資料 地址天水圍天恩路1號發展商新鴻基地產、港鐵座數3座住宅總數1,976伙(第一期:1,393伙;第二期:583伙)實用面積第一期:245 - 1,073呎樓層42層單位間隔第一期:開放式至四房預計關鍵日期第一期:2024年9月30日校網小學:72校網;中學:元朗區 https://youtube.com/shorts/jdSDFNzuETk YOHO WEST命名意思 YOHO WEST以「YOHO」命名,因項目與元朗YOHO系列有不少共通點,例如交通配套成熟,住宅基座接駁鐵路,鄰近商場,生活配套完善。而「WEST」代表項目位處於新界西,新地看好新界西北區的發展前景。 YOHO WEST 戶型分析 YOHO WEST由四座住宅大樓組成,三座均設有42層,YOHO WEST第一期合共提供1,393個單位,以中小型單位為主。 YOHO WEST第一期設有4座,分別為2A座、2B座、3A座、3B座。YOHO WEST第一期提供10種戶型,戶型涵蓋開放式至三房單位,項目主打為兩房單位。兩房間隔佔超過一半,三房以下單位佔全盤超過75%。 YOHO WEST第一期戶型分佈 戶型呎數伙數開放式266呎待公佈一房286 - 363呎待公佈兩房390 - 447呎待公佈三房500 - 696呎待公佈合共1,393伙 YOHO WEST...