【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!

May 5, 2021

對於大部分香港人,物業投資一直以來係在眾多投資產品裡面屬最受歡迎之一。除了買樓用作收租之外,好多新婚夫婦都會夾份聯名買樓用作建立家庭。亦正正係因為這個原因,當時機成熟好多夫婦都會選擇將其中一方在現有物業的業權轉讓給另一方(夫妻轉名),俗稱甩名、內部轉讓或近親轉讓。這樣可以讓業權賣方重獲首次置業身份再買多一層樓同時避免繳交辣招稅項。

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近親是什麼?

在聯名物業買賣或甩名的情況下近親定義包括父母、兄弟姐妹、配偶及子女。

甩名(內部轉讓/近親轉讓)是什麼?

聯名物業持有人經過律師樓進行買賣程序,又稱內部轉讓,將聯名其中一方業權轉賣給另一方。手續完成後業權賣家重獲首次置業身份。而甩名的最大好處,主要在於二人聯名買樓時可以以雙份糧過壓力測試,借按揭亦會更容易。當擁有一層物業之後,時機成熟時,業主就可能會打算再次入市作投資,而甩名就是最快可以重獲首置身份的方法。

例如,夫妻轉名的話可以由丈夫的一般業權轉給妻子。完成後,丈夫不會有再持有物業,而只有妻子會有算持有物業。

如何為物業甩名?

  1. 轉讓雙方先簽買賣合約,之後再到銀行申請按揭。
  2. 待獲得按揭批核後,甩名程序可委託律師樓辦理。
  3. 律師樓同時會安排繳交印花稅等等(臨約日期內一個月支付)。

先等銀行批出按揭再委託律師樓處理程序可以避免先交律師費但銀行唔批按揭風險。這樣可以保留彈性隨時取消甩名節省無謂開支。一般買賣律師費視乎樓價,不過費用平均約$7000-$15000。

甩名(內部轉讓/近親轉讓)程序要幾耐?

完成上述所提及的每個步驟,再等待按揭批核及各種文件處理等,整個甩名程序需要1-2個月時間。

甩名(內部轉讓/近親轉讓)要交幾多印花稅?

如果轉讓雙方屬於夫婦、父母、子女或兄弟姐妹的近親關係可以選用較低的第2標準稅率而不是劃一15%印花稅計算。甩名印花稅公式如下:

【買入業權比例x樓價x印花稅率】

以夫婦聯名各以一半業權持有價值港幣800萬物業為例,如男方想轉讓一半業權給女方的話,女方需要將【港幣800萬樓價x 50%】x 2.25% = 姐係話要女方要俾港幣9萬印花稅。

內部轉讓時可將樓價降低慳甩名印花稅嗎?

不時有客人以為可以自行訂立偏低樓價意圖避稅,不過稅局有權重新評估物業價值再重新徵收印花稅。

另外,轉名例如夫妻轉名後有需要為買方申請銀行按揭的話亦不能將轉讓價壓得太低因為銀行有機會拒絕該按揭申請。我們建議先向相熟按揭顧問幫你為物業向銀行估價。找出估價最低的銀行後以該價訂立為買賣價後再向該行申請按揭。也有些銀行接受以市價8-9折作為內部轉讓買賣價,不過同樣建議先問清楚顧問避免撞板。如果各位讀者們需要找按揭顧問,不妨直接聯絡上會ROOTS了解更多!

近親轉讓甩名要交辣稅嗎?

除了一般的第二標準印花稅率(即舊稅率)其他稅項一律不需要繳交。即使近親轉讓買方已有其他物業,買方只需要用舊稅率計算印花稅。就算係3年內甩名都不需要繳交額外印花稅。不過甩名後3年內變賣物業便需要較額外印花稅。

非近親轉讓甩名要交辣稅嗎?

若內部轉讓買方手上已持有其他物業,從非近親賣方購買物業業權時需要繳交15%印花稅。

可以一直聯名買然後甩名避稅嗎?

如果稅局追查可以「不代表自己行事」為原因追收15%印花稅差額。

內部轉讓同時甩名可以用送贈名義慳印花稅嗎?

不可,因為銀行不會做送贈契物業按揭,另外賣樓都不容易。甩名必須以買賣方式進行。就算送契,稅局都有機會以市價追回印花稅。

甩名後可以回復首次置業身份嗎?

如果物業現時為聯名二人持有,將由聯名一方賣給另一方,第一方的原物業持有人可以回復首次置業身份。有了首次置業身份就可以用較平的第二標準稅率買新的物業。

近親轉讓可以做幾多成按揭?

雖然係近親轉讓,但係就算是夫妻轉名銀行會視作一般買賣去做。換言之,近親轉讓係可以做高成數按揭和用2022年按揭保險計劃新例,即樓價1000萬以下可以最多申請90%按揭,樓價1000萬-1125萬借最多900萬。1125萬-1200萬物業最多借80%。樓價1200萬-1920萬借最多960萬。

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近親轉讓有什麼地方需要留意?

  1. 透過近親轉讓獲得另一邊業權的一方需要重新通過壓力測試做按揭,如果未能通過整個近親轉讓就會不成功。
  2. 銀行會設有罰息期,在罰息期內近親轉讓都要繳付額外罰息
  3. 近親轉讓買賣價前不能低於市價太多,如果被發現,稅局有機會討回差價
  4. 一手樓花未落成前不可以作任何轉售或轉讓

“樓換樓“要等幾耐?

如果可以的話,我們建議在律師樓完成以下步驟後先好落訂買另一個物業。

  1. 買賣雙方簽署買賣合約
  2. 銀行批出內部轉讓買家按揭申請
  3. 買方完成繳交印花稅
  4. 律師樓將買賣程序於土地註冊處完成登記

這樣不但確保轉讓方回復首次置業身份而不需要繳交15%印花稅,並方便銀行認可首置身份。若程序未完成而銀行不認可首次置業身份,銀行有機會批較少按揭成數而且需要客人通過更辣的壓力測試。

另外如果想了解其他關於轉按或加按套現的事項可以瀏覽以下文章:【轉按攻略】最詳盡轉按及加按套現教學,用按揭財技賺盡回贈拿至抵利率!

聯名物業甩名是一個對於物業投資操作有所計劃和審慎的業主的好方法,但請勿誤會這個做法可以讓你用來避稅或者不斷重覆使用以達至慳稅的效果,畢竟稅局、銀行都會有你的物業買賣和印花稅等記錄,並會嚴格執行相關的稅務查核。如果各位對於聯名物業甩名,或者其他買樓相關的資訊有所疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

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