【補地價】甚麼是「補地價」?地價要點補?

January 5, 2022

在香港買樓置業,常常會聽到一個名為「補地價」的概念。補地價顧名思義,就是去「補償」一塊地的價錢。在香港買樓時,物業本身在買完後屬於買家,但物業所屬的那一塊地是屬於政府的,所以所謂的「補地價」概念,實際上是將地價補給政府。至於補地價的角色由誰來做?應該要補幾多?本篇將為你解答一些常見的疑問。

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甚麼是補地價?

在香港,無論物業是屬於私人還是政府,物業所在的那幅地皮都是屬於政府所擁有。補地價的意思是指如果你想在該塊地皮上面做一些建設,例如是建私人物業出售等,都要先補一筆錢給政府,當作買起該地的使用權。

私人市場物業及公營房屋的補地價

在一般的私人樓宇買賣市場中,地價是由發展商去補,即是在他們想起樓之際,其實已經補好了地價給政府。所以在將物業單位賣給你的時候,樓價是已經包括了要補的地價,所以買私樓時,買家基本上是無需要理會太多有關補地價的問題。

而真正會跟買家相關的補地價問題,通常都是牽涉一些政府公營房屋,例如公屋和居屋。政府出售公屋居屋之所以能夠做到市場價錢的6折或更抵的價格,主要就是因為政府本身沒有給自己補地價的需要。換句話說,居屋價錢和私人市場樓價的差距就能被理解為地價的價錢。

在甚麼情況下需要補地價?

正如上面所說,買私人樓並不需要補地價。或者應該說,買家在樓價中已經支付了地價的部份。而講到一些較「明顯」的補地價情況,通常都是跟公營房屋相關。

第一個情況,就是如果你打算將公營房屋出租,就必需要補地價。由於本身公營房屋的出現是向市民提供自住單位為目的,如果擁有公營房屋而想出租的話,就要向政府先補地價。

另一個情況,則與出售公營房屋有關。剛才提及到公營房屋的目的主要是自住作用,如果想要出售的話,就要視乎買家的身分決定是否要補地價。假如買家是合資格的綠表/白表人士(公屋租戶或合資格買居屋的人士),即符合公營房屋業主的要求的話,賣家就不需要在這次買賣中補地價。相反,如果買家本身是不合資格購買公營房屋的話,賣家則要補地價才可以出售。

補地價如何計算?

假如你真的有需要出售手上的公營房屋予不合資格買居屋的人士,補地價的價錢又應該如何計算?

首先,政府會找公證行、測量行等公司為你的單位作出估價,再乘以當初買入單位時所享有的折扣。例如,估價後你的單位值 $500萬,而當初買入的時候是以6折買入(40%折扣),你要補的地價就是 $500萬 x 40% = $200萬。

雖然,筆者相信要去到補地價賣樓的一步,賣家應該都沒太多選擇的空間,但如果可行的話,建議各位最好等到樓價低位的時候才賣。由於補地價的動作是去到賣樓一刻才要做,如果賣樓時樓價低位的話,變相你要補的地價也相對較少。當然,各位也應該要留意一下買入和賣出的差價,蝕住走可能少不免,但輸少當贏,蝕少一點也未嘗不是好事。

加按或轉按補地價可行嗎?

有些賣家可能會在想,如果我先向銀行申請加按或轉按,然後套現一筆現金去補地價的做法是否可行?答案是不行的。

首先講講此做法的動機。由於業主可以選擇先趁樓價低時補地價,並在之後樓市再升時以已補好地價的樓價出售物業意圖賺錢,有業主可以能會選擇這種操作。

但是,要留意的是銀行不會借按揭讓你去補地價,而你只能夠自己掏荷包先補地價,然後再向銀行申請轉按或加按。在這種情況之下,如果補完地價的樓價高過 $600 萬的話,就算想加按也做不到八成以上,變相也不會有著數。所以如果你想現在先補地價並在其後樓價升後再賣樓並加按/轉按,就要計清楚樓價水平以及你的需要。

不過,假如你的物業已經完成補地價程序,而想再向銀行申請加按的話,也要先向房署申請獲批才可。房署對於已補地價的公營房屋加按只有幾種情況下會批准,例如是需要醫藥費、家庭成員教育經費、殮葬費、因離婚或分居而需要償還樓價或需支付膳養費、或生意出現困難需資金周轉等。當然,這些情況也需要給予房署足夠的證明才可。而加按可以加幾多,則是由銀行去進行一般加按程序上的入息審查、壓力測試等步驟去決定。

已補地價居屋加按流程

承上述,如果業主需要申請加按的話,首先要取得申請表,連同申請費用 $4,000 的支票並遞交及香港房屋委員會。其後,業主需要向房署遞交所需文件,並等候房署會覆批准。獲得批准通知書之後,業主就可以向銀行申請加按,並交由律師去處理按揭契,最後簽署文件完成正式加按流程。

特別注意,房署批出的加按批准有效期為六個月,假如獲批之後六個月仍未申請加按的話,就要重申向房署申請批准。而如果首次申請已經不獲批核,業主其實也可以申請上訴,並向房署提交更多更全面的資料去證明自己有加按需要,並由房署再次審批。

補地價賣居屋的限制

雖然公營房屋在補地價可以買賣,但卻不是在毫無限制的情況下任你賣。政府對於何時可以補地價、有哪些單位可以自由定價買賣等都有要求和限制。如果想了解更多的話可以到以下政府網頁查詢:https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/resale-restriction/ways-to-sell-an-hos-flat/index.html

補地價的流程

決定了要為單位補地價後,首先業主要向房委會取得評估補價申請書(當中再細分為五年轉讓限制內及五年轉讓限制後)。填妥並提交之後,房署就會回信表示已經收到業主的申請,並且會派測量師到單位進行估價,並在之後交由房屋署作出後續的補價估算。

收到補價單之後,業主就要於兩個月內完成補地價,並且要支付一次成約 $6,000多元的手續費。完成補地價而房署收到錢後,就會向業主發出「解除轉讓限制證明書」。其後,業主可以找律師樓協助將資料登記到土地註冊處,在其後的買賣中以此去證明物業已經補了地價。

補地價應由買/賣家負責?

另一個很多人會問的問題,就是要補的地價應該是由哪一方負責?其實由於買賣已經屬於私人市場的處理,由誰人去補地價沒有官方明文規定,也沒有所謂的約定俗成。

換個角度去看,假如買家想出售一層已經補了地價的物業,斷估也不會以補價錢的樓價去賣,而是以補價後的樓價去賣。雖然賣家在賣樓前已補了地價,但物業連補地價賣,變相將地價轉嫁到買家身上,倒頭來也是一樣。

例如,補地價錢物業價值為 $500 萬,補了 $200萬,總價為 $700萬,賣家一般都會以相約價錢出售。當然,以$700萬去賣樓有沒有人接貨就是後話。

除了以上所說最直接的做法之外,市場上也有一些其他做法由買賣雙方自訂。例如,在臨約上可能會寫明以 $500萬樓價加上房署評估後的補價去賣樓,而沒有寫明金額,變相補地價就由買家去負擔,也是一種比較公平的做法。

不過,在買家的立場來說,沒有寫明補地價價錢的買賣可能會影響他們本身的預算。例如本身可能只預了$150萬作補地價之用,但房署最後評估出 $200萬地價,假如買家已經簽好了臨約的話,就只可以「硬食」額外$50萬地價。

另外,上面亦有提過由於補地價需要在房署出信後2個月內完成,如果在得知道補地價價錢之後才去申請按揭,隨時有趕不及做按揭的風險。所以,各位在買補地價樓之前也要小心留意。

倒過來說,在賣家角度去看,如果在房署估價報告發出之前,賣家已經根據其他方法(例如銀行估價)定好了物業賣價,但最終房署估價較高的話,亦會影響賣家的預算,需要由賣家自行補錢賣樓。

由於補地價的做法及所牽涉到的物業狀況頗為複雜繁多,如果各位真的有需要,建議詳細閱讀政府相關刊物,或者直接聯絡ROOTS上會了解清楚,切忌胡亂自行補地價或自行買賣物業,以致得不償失!

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