Home按揭資訊【補地價】甚麼是「補地價」?一文睇清居屋補地價流程

【補地價】甚麼是「補地價」?一文睇清居屋補地價流程

在香港買樓置業,常常會聽到一個名為「補地價」的概念。補地價顧名思義,就是去「補償」一塊地的價錢。在香港買樓時,物業本身在買完後屬於買家,但物業所屬的那一塊地是屬於政府的,所以所謂的「補地價」概念,實際上是將地價補給政府。至於補地價的角色由誰來做?應該要補幾多?本篇將為你解答一些常見的疑問。

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甚麼是補地價?

在香港,無論物業是屬於私人還是政府,物業所在的那幅地皮都是屬於政府所擁有。補地價的意思是指如果你想在該塊地皮上面做一些建設,例如是建私人物業出售等,都要先補一筆錢給政府,當作買起該地的使用權。

私人市場物業及公營房屋的補地價

在一般的私人樓宇買賣市場中,地價是由發展商去補,即是在他們想起樓之際,其實已經補好了地價給政府。所以在將物業單位賣給你的時候,樓價是已經包括了要補的地價,所以買私樓時,買家基本上是無需要理會太多有關補地價的問題。

而真正會跟買家相關的補地價問題,通常都是牽涉一些政府公營房屋,例如公屋和居屋。政府出售公屋居屋之所以能夠做到市場價錢的6折或更低的價格,主要就是因為政府本身沒有給自己補地價的需要。換句話說,居屋價錢和私人市場樓價的差距就能被理解為地價的價錢。

在甚麼情況下需要補地價?

正如上面所說,買私人住宅並不需要補地價。或者應該說,買家在樓價中已經支付了地價的部份。而講到一些較「明顯」的補地價情況,通常都是跟公營房屋相關。

第一個情況,就是如果你打算將公營房屋出租,就必需要補地價。由於本身公營房屋的出現是向市民提供自住單位為目的,如果擁有公營房屋而想出租的話,就要向政府先補地價。

另一個情況,則與出售公營房屋有關。剛才提及到公營房屋的目的主要是自住作用,如果想要出售的話,就要視乎買家的身分決定是否要補地價。假如買家是合資格的綠表/白表人士(公屋租戶或合資格買居屋的人士),即符合公營房屋業主的要求的話,賣家就不需要在這次買賣中補地價。相反,如果買家本身是不合資格購買公營房屋的話,賣家則要補地價才可以出售。

補地價如何計算?

假如你真的有需要出售手上的公營房屋予不合資格買居屋的人士,補地價的價錢又應該如何計算?

首先,政府會找公證行、測量行等公司為你的單位作出估價,再乘以當初買入單位時所享有的折扣。例如,估價後你的單位值500萬,而當初買入的時候是以6折買入(40%折扣),你要補的地價就是500萬 x 40% = 200萬。

雖然,筆者相信要去到補地價賣樓的一步,賣家應該都沒太多選擇的空間,但如果可行的話,建議各位最好等到樓價低位的時候才賣。由於補地價的動作是去到賣樓一刻才要做,如果賣樓時樓價低位的話,變相你要補的地價也相對較少。當然,各位也應該要留意一下買入和賣出的差價,蝕住走可能少不免,但輸少當贏,蝕少一點也未嘗不是好事。

加按或轉按補地價可行嗎?

有些賣家可能會在想,如果我先向銀行申請加按或轉按,然後套現一筆現金去補地價的做法是否可行?答案是不行的。

首先講講此做法的動機。由於業主可以選擇先趁樓價低時補地價,並在之後樓市再升時以已補好地價的樓價出售物業意圖賺錢,有業主可以能會選擇這種操作。

但是,要留意的是銀行不會借按揭讓你去補地價,而你只能夠自己掏荷包先補地價,然後再向銀行申請轉按或加按。在這種情況之下,如果補完地價的樓價高過600萬的話,就算想加按也做不到八成以上,變相也不會有著數。所以如果你想現在先補地價並在其後樓價升後再賣樓並加按/轉按,就要計清楚樓價水平以及你的需要。

假如你的物業未完成補地價程序,而想向銀行申請加按的話,要先向房署申請獲批才可。房署對於未補地價的公營房屋加按只有幾種情況下會批准,例如是需要醫藥費、家庭成員教育經費、殮葬費、因離婚或分居而需要償還樓價或需支付膳養費、或生意出現困難需資金周轉等。當然,這些情況也需要給予房署足夠的證明才可。而加按可以加幾多,則是由銀行去進行一般加按程序上的入息審查、壓力測試等步驟去決定。

已補地價居屋加按流程

承上述,如果業主需要申請加按的話,首先要取得申請表,連同申請費用 $4,000 的支票並遞交及香港房屋委員會。其後,業主需要向房署遞交所需文件,並等候房署會覆批准。獲得批准通知書之後,業主就可以向銀行申請加按,並交由律師去處理按揭契,最後簽署文件完成正式加按流程。

特別注意,房署批出的加按批准有效期為六個月,假如獲批之後六個月仍未申請加按的話,就要重申向房署申請批准。而如果首次申請已經不獲批核,業主其實也可以申請上訴,並向房署提交更多更全面的資料去證明自己有加按需要,並由房署再次審批。

補地價賣居屋的限制

雖然公營房屋在補地價可以買賣,但卻不是在毫無限制的情況下任你賣。政府對於何時可以補地價、有哪些單位可以自由定價買賣等都有要求和限制。如果想了解更多的話可以到以下政府網頁查詢:https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/resale-restriction/ways-to-sell-an-hos-flat/index.html

補地價的流程

決定了要為單位補地價後,首先業主要向房委會取得評估補價申請書(當中再細分為五年轉讓限制內及五年轉讓限制後)。填妥並提交之後,房署就會回信表示已經收到業主的申請,並且會派測量師到單位進行估價,並在之後交由房屋署作出後續的補價估算。

收到補價單之後,業主就要於兩個月內完成補地價,並且要支付一次成約 $6,000多元的手續費。完成補地價而房署收到錢後,就會向業主發出「解除轉讓限制證明書」。其後,業主可以找律師樓協助將資料登記到土地註冊處,在其後的買賣中以此去證明物業已經補了地價。

補地價應由買/賣家負責?

另一個很多人會問的問題,就是要補的地價應該是由哪一方負責?其實由於買賣已經屬於私人市場的處理,由誰人去補地價沒有官方明文規定,也沒有所謂的約定俗成。

換個角度去看,假如買家想出售一層已經補了地價的物業,斷估也不會以補價錢的樓價去賣,而是以補價後的樓價去賣。雖然賣家在賣樓前已補了地價,但物業連補地價賣,變相將地價轉嫁到買家身上,倒頭來也是一樣。

例如,補地價物業價值為500萬,補了200萬,總價為700萬,賣家一般都會以相約價錢出售。當然,以700萬去賣樓有沒有人接貨就是後話。

除了以上所說最直接的做法之外,市場上也有一些其他做法由買賣雙方自訂。例如,在臨約上可能會寫明以500萬樓價加上房署評估後的補價去賣樓,而沒有寫明金額,變相補地價就由買家去負擔,也是一種比較公平的做法。

不過,在買家的立場來說,沒有寫明補地價價錢的買賣可能會影響他們本身的預算。例如本身可能只預了150萬作補地價之用,但房署最後評估出200萬地價,假如買家已經簽好了臨約的話,就只可以「硬食」額外50萬地價。

另外,上面亦有提過由於補地價需要在房署出信後2個月內完成,如果在得知道補地價價錢之後才去申請按揭,隨時有趕不及做按揭的風險。所以,各位在買補地價樓之前也要小心留意。

倒過來說,在賣家角度去看,如果在房署估價報告發出之前,賣家已經根據其他方法(例如銀行估價)定好了物業賣價,但最終房署估價較高的話,亦會影響賣家的預算,需要由賣家自行補錢賣樓。

由於補地價的做法及所牽涉到的物業狀況頗為複雜繁多,如果各位真的有需要,建議詳細閱讀政府相關刊物,或者直接聯絡ROOTS上會了解清楚,切忌胡亂自行補地價或自行買賣物業,以致得不償失!

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【按揭利率比較2024】各大銀行按揭回贈及優惠一覽 (4月10日更新)

ROOTS 上會 為大家比較全港各大銀行2024最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行,憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠,想了解更多有關按揭或置業資訊,可以聯絡我們的按揭專員! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! ROOTS上會獨家銀行按揭JETSO優惠表 私人物業新按買賣按揭(一手、二手) H按年利率低至P按年利率低至年利率封頂位低至最高按揭回贈(高達)H+1.3%P-2%4.125%2.45% 私人物業轉按按揭 H按年利率低至P按年利率低至年利率封頂位低至最高按揭回贈(高達)H+1.3%P-2%4.125%2.45% 居屋、車位及工商舖按揭 物業種類H按年利率低至年利率封頂位低至最高按揭回贈(高達)居屋H+1.3% / P-1.75%4.125%0.8%車位H+1.8%4.225%0.2%工商舖H+1.8%4.225%0.2% 香港各大銀行按揭計劃一覽 銀行(Bank)最優惠利率(Prime Rate)P按年利率 (Prime Offer)H按年利率 (HIBOR Offer)高息戶口 (Mortgage Link)罰息期 (Penalty Period)中國銀行5.875%P-1.75%H+1.3%有2年匯豐銀行5.875%P-1.75%H+1.3%有2年恆生銀行5.875%P-1.75%H+1.3%有2年東亞銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年工銀亞洲6.125%P-2%H+1.3%有2年花旗銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年交通銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年渣打銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年創興銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年集友銀行6.125%P-2%H+1.3%有2年中信銀行6.125%P-1.5%H+1.3%有2年富邦銀行6.25%P%H+1.3%沒有2年 如欲了解更多有關H按及P按的詳情,可參閱「H按」及「P按」。 想知道邊間銀行最高回贈?立即聯絡按揭專員為你提供最新銀行按揭優惠! 綠色按揭 現在,多間銀行推出「綠色按揭」計劃,按揭申請過程全無紙化,由遞交按揭申請、上載申請文件、查閱批核結果至日常賬單管理,全程線上辦理,將按揭服務數碼化,推動減碳環保,申請「綠色按揭」亦可獲得額外優惠,以吸引業主購入符合綠建環評原則的物業,並進一步提倡環保理念。 銀行綠色按揭回贈中國銀行高達 $14,888匯豐銀行高達 $14,888恒生銀行高達 $14,888東亞銀行高達 $12,000渣打銀行高達 $6,888 銀行按揭回贈及按揭利率常見問題FAQ ROOTS上會有什麼好處? ROOTS上會提供5大服務: 網上按揭申請服務 個人化A.I.按揭評估 按揭利率回贈比較 智能按揭計算機 每週按揭教室 以上的每項按揭服務都是從客人角度研發,確保服務能夠幫助每一位想置業的客人。 ROOTS上會按揭回贈好嗎? ROOTS上會每一天都會與銀行按揭部門聯繫,務求緊貼市場及為客戶索取最新按揭優惠資訊。換言之,ROOTS上會必定可以為客人爭取最佳按揭利率及按揭回贈。 ROOTS上會與其他按揭平台有何不同? 有別於其他按揭服務提供者,ROOTS上會提供網上按揭申請服務。傳統按揭轉介只會提供銀行按揭部職員聯絡資料給客戶。之後客戶要親身去銀行排隊及手填申請表,得不到全面性的服務,而ROOTS上會則包括網上按揭申請服務及個人化A.I.按揭評估。 應該申請邊間銀行按揭? 客人申請按揭時,當然想揀最低利息及最高按揭回贈的offer。不過,除了利息及回贈外,銀行審批按揭時還有很多鮮為人知的規矩。若不了解,輕則需要重新遞交文件向其他銀行申請,嚴重則影響按揭審批時間,導致趕不上成交日期,需要撻訂。例如:花旗銀行利息低回贈高,但不接受村屋或居屋按揭申請。 因此,向任何一間銀行申請按揭前,ROOTS團隊建議先WhatsApp我們查詢了解,或者填寫個人化A.I.按揭評估,預先評估自己的獲批按揭機率及得到各大銀行更即時更準確的接按揭利率及優惠,讓你更輕鬆揀出心水銀行,拎盡回贈優惠! 銀行按揭回贈越高一定越好?過高要扣貸款額? 根據金管局,當銀行提供的按揭回贈超過貸款額1%,銀行要以扣減貸款額的方式發放回贈,並不能夠給客人現金回贈。 例如:若貸款額為港幣400萬,回贈1.2%(港幣4.8萬),銀行不能夠將港幣4.8萬現金一筆過給業主或按揭申請人。根據金管局指引,銀行需要將回贈在貸款額扣除,變相申請人最後要還的按揭貸款額本金為港幣395.2萬。 這個回贈方式最大的好處就是按揭貸款本金少了,相等於要供得利息都少了。回贈超過1%的計劃一般比較適合有充裕現金流的業主,而不急住需要額外的現金幫補日常或其他買樓開支等等。換言之,高按揭回贈優惠未必個個適合。急需現金的業主反而可以要考慮申請按揭回贈較低的銀行。 到底揀「H按」定「P按」好? 一般而言,除了居屋只能用P按之外,銀行按揭利率offer都會同時提供「H按」及「P按」。 例如:H+1.3% / P-2.25%...