【土地查冊】買樓前必知！教你如何解讀避免中伏！

過往有買樓經驗的人士都會記得地產代理應該有列印過一份土地查冊給你過目。行外人可能未必清楚如何解讀土地查冊，但其實土地查冊可以看清很多有關物業的大小事。今文ROOTS上會就會為大家分享土地查冊究竟是什麼的一回事！

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土地註冊處是什麼？

土地註冊處於1993年5月成立，旨在維持一套快捷有效的土地註冊制度，以便土地交易有秩序地進行。土地註冊處的主要職責分為三大類：

• 按照《土地註冊條例》為一切影響土地的文件辦理註冊；
• 提供查冊及供應土地登記冊內的資料和相關紀錄副本的服務；
• 按照《建築物管理條例》為業主立案法團辦理註冊。

土地查冊是什麼？

土地註冊處備有一套公開的土地登記冊，記錄影響土地或單位物業的已註冊文件。這套公開的土地登記冊不僅使到追溯和確定土地和物業的業權更為容易，還有助防止秘密及欺詐的物業轉易。此外，公開的土地登記冊更為物業交易提供方便，鼓勵投資和促進經濟發展。

土地查冊有什麼種類及收費？

土地登記冊分為兩種。第一種是現時業權資料，記載有物業現時的物業資料。一般而言，現時物業資料會包括現任業主是誰及現任業主購買物業後（簽買賣合約後）的所有相關轇轕。第二種是過往及現時業權資料，記錄曾經或現時仍影響有關物業的所有文件。持牌地產代理一般都只會為準買家查閱現時業權資料的土地登記冊。如有需要，準買家可以要求查閱過往及現時業權資料即第二種，了解物業業權的過往歷史。

準買家如果打算親自到土地註冊處網站查閱物業查冊，以電腦印製本形式土地查冊會有收費，而費用的分別就會視乎你需要上述哪一種的查冊：

• 物業或土地現時詳情$10
• 物業或土地過去及現時詳情$25

什麼時候需要進行土地查冊？

一般來講，準買家在決定簽臨約購入單位那一刻之前應該先為物業進行土地查冊。而根據，《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》第13(4)條，為住宅物業的賣方行事的持牌人，在緊接該物業的買賣協議或租契訂立之前，須就該物業安排在土地註冊處進行土地查冊，並向該物業的買方提供一份該土地查冊結果的文本。換言之，只要有持牌地產代理為準買家行事，而準買家即將打算簽訂臨約，持牌地產代理是有責任提供最更新版本的土地查冊。反之，就算準買家沒有持牌地產代理代表，都應該自行進行土地查冊了解物業業權狀況。

值得留意，就算賣方名稱列明於土地查冊記錄並不足以證明賣方的業權。要確定賣方的業權是否良好，買方仍需查看業權文件及視察有關物業。有關詳情查看業權文件應該交由持牌合法的律師處理。

買樓前進行土地查冊有什麼用？

雖然在規例上有約束地產代理代準買家進行查冊，看似只是一種形式，但其實買樓前進行土地查冊能夠某程度上保障準買家。一般而言，當物業涉及一些轇轕都有機會被登記於田土廳，包括：

• 法庭指令(如押記令等)
• 按揭
• 違例建築
• 破產

再者，若業主違反了政府租契的任何條款都會記載於土地登記冊裡面，而政府都有機會因而收回土地或物業的擁有權。因此，我們建議各位準買家在簽物業買賣協議之前都應該先細心閱讀一下土地查冊，因為一些轇轕或事件都隨時會影響物業買賣順利交易。

我們在此亦都溫馨提提各位有意購入未補地價居屋的人士需要知道如果單位被牽涉任何押記令（較常見為業主被債主 call loan）有機會影響銀行批核按揭。如果購買的是一般私樓，只要業主賣樓還清債務就應該不會影響按揭。當然，如果可以的話準買家都應該避免購入牽涉問題的單位，多一事不如少一事。

土地查冊會提供什麼資料？

土地登記冊分為四部分，各部分提供不同類別的資料：

• 物業資料 （此欄載有物業的地段編號和地址、該地段的政府批約、批約年期、年期的開始日期及每年地稅資料）
  • 地段編號和地址
  • 所佔地段的份數
  • 土地租契年期 – 這個部分值得留意的位是知道究竟物業的地租什麼時候起租及到期，而且是否會有999年限期還是2047年就會到期等等。暫時大部分香港土地都會於2047年到期，之後會如何暫時官方未有確實答案。
  • 每年需繳納的地稅金額 – 每年需繳納的地稅金額有時會漏空的，因為在1985年5月27日聯合聲明生效日後批出的全香港地契需要繳納新地租，而計算方式是物業的每年租值乘以3% 。

• 業主資料（此欄載有物業的註冊業主姓名。如物業並非獨自擁有，便會列明擁有形式（例如是屬於聯權共有或分權共有）。此欄也記載業主取得物業的日期及涉及的金額。）
  • 業主姓名
    • 過往業主(過往業主紀錄)
    • 現時業主
  • 以何種形式擁有物業(如物業並非獨自擁有)
    • 聯權共有 – (Joint Tenant) 聯權共有產權，俗稱「長命契」若當中一位聯權擁有人離世，離世擁有人的業權不能成為遺產亦不能將業權立入遺囑，而其他在世業權人會自動承繼離世人的業權。）
    • 分權共有 – (Tenant in Common) 分權共有業權通常業權按買家所付的物業價格比例而分配或可自由分配，若業權擁有人離世，該業權可以成為遺產一部分
    • 遺產管理人
    • 遺產執行人
  • 文書日期(成交)
  • 註冊日期
  • 成交價錢

• 物業涉及的轇轕 -「物業涉及的轇轕」欄載有涉及物業但不一定會更改物業擁有權的土地文件資料，舉例如下：
  • 法庭指令(如押記令等)
  • 按揭或樓花按揭 – （Mortgage/Legal Charge/Equitable Charge）這一欄會列出有關物業按揭的資料包括提供按揭機構的名稱及額度，不過為了方便銀行一般都會列明 「All Monies」 意思無上限的按揭額。當業主還清按揭就會展示「Release」、「Discharge」等字眼代表按揭已經解除。
  • 入伙紙、大廈公契(列出大廈樓齡及法定用途)
  • 臨時買賣協議 – (Provisional Agreement for Sale and Purchase)
  • 買賣合約 – (Agreement for Sale and Purchase)
  • 轉售合約、提名契
    正如上述，如果物業經過多次轉讓，要查看所有物業轉讓細節就需要繳付$25索取俗稱 「Full Search」 的過往及現時查冊詳情。但其他基本的轇轕例如入伙紙及大廈公契一般$10的 「Current Search」 都會有展示。
  • 屋宇署維修令或違例建築物命令 – (Building Order) 若屋宇署發現物業有僭建、或變成危險建築物等就有機會出各種清拆、改建命令釘契直至業主處理好並滿足屋宇署要求，屆時便會發出滿意通知書 「Letter of Compliance」。

• 等待註冊的契約
  • 此欄載有關於該物業已送交註冊的文件資料。這些文件因為某些原因，暫時未能完成註冊。如文件遭「中止註冊」，並退回遞交該文件的人士澄清，有關的記項會加上備註”(中止註冊REGISTRATION WITHHELD)”。載於本欄的文件最終可能會或不會被接受註冊，土地註冊處只會為能符合《土地註冊條例》所有要求的文件完成註冊。

查冊發現什麼需要額外留意？

正如上述，查冊是準買家買樓的其中一道防線，如果買家看見以下文字就應該要額外留意問清楚。

土地查冊文書日期及註冊日期有什麼分別？

土地註冊的作用就是記載誰擁有物業業權，而根據既有的土地註冊制度是根據優先權方式。簡單講，就是先到先得排凳仔，你先買先登記就代表你擁有。不過土地查冊中有「文書日期」及「註冊日期」。「文書日期」與「註冊日期」並不一樣，而且有機會有時差。列於「文書日期」一欄的日期代表文件簽署日期或發出日期。「註冊日期」是指文書提交到土地註冊處註冊的日期。那麼到底優先權是根據「文書日期」還是「註冊日期」？謎底就在於《土地註冊條例》第3至5A條：

• 第3條規定，文書註冊後，可在該條例的限制下享有優先權。優先權的日期視情況而定；
• 第4條規定，較先的可註冊但未註冊權益不構成知悉。這表示，即使後來的註冊者知道有較先的可註冊但未註冊權益，但他仍可取得優先權。
• 第5條規定，如果文書在簽立後一個月內註冊，其優先權日期將追溯至文書簽立的日期；及
• 第5A條關乎押記令（就債權人興訟出售土地以追討債項而發出的通知，是一項法院命令）和待決案件（表明有人興訟試圖證明其土地權益的通知）。這些均為法院通知，優先權日期為註冊日期的翌日。

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