過去一年移民潮成為香港討論熱話之一，首先有一大班本身手持物業的業主們賣樓離港，供應量有所提升；而另一方面，本來有經濟能力但卻選擇離開了的年輕人亦因此削減了本地物業市場的需求，供應提升而需求下跌，自然會為市場價格帶來負面影響。整體大市下跌對於業主來說當然不高興，但另一邊廂正打算在香港買樓的準業主們卻喜聞樂見樓價下調。市場開始出現不少低於市價的單位，吸引新業主入市。不過，所謂「筍盤」出現也不代表你一定有著數！本篇就和各位看看所謂筍盤按揭的注意事項，協助各位避免買樓中伏。
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樓市近況 – 2022年1月
雖然香港地樓市一向予人貴到飛起的觀感，但踏入2022年，我們看見的卻是一系列的不利消息，可能導致本年度樓市陷入下跌趨勢。
首先，移民潮在香港已經不再是「都市傳說」，而是鐵一般正在發生的事實。隨著手上有物業的業主的離開，以及未有物業但有意置業的年輕人離港，帶來的是同時在市場上增加了物業供應及減低了本地物業需求，直接導致樓市價格上的負面影響。而此一現象亦有見於近日新盤開賣情況明顯有放緩跡象，發展商落力推出不同優惠吸客「清貨」，足見樓市熾熱氣氛已不再如前。
再者，大行紛紛對於本港樓市作出預測，認為會有下跌趨勢，亦令市場對於樓市不看好，種種因素加起來，令各界都對於2022香港樓市偏向看淡。
不過，凡事都有相對，由於樓價有下跌的跡象，市場上單位供應亦有增加，對於今年想入市的朋友來說，選擇反而是多了。而這些單位更有不少是以低於市價發售，變相亦吸引了不少年輕人有意入市。
筍盤做按揭的潛在問題
市場上開始出現不少物業以低於市價去放售，雖然對於有意入市的買家來說是很著數，但如果想做按揭的話，也要留意銀行有機會不批按揭給比市價低15%的物業；而即使銀行批核，如果想借高成數按揭的話，按揭保險方面也有機會拒絕批核。
不批核的原因，主要在於銀行對於遠低於市價的物業有懷疑態度，並需要賣家有合理原因支持才會批核。如果物業本來市價值600萬，「無緣無故」地以480萬在市場出售，銀行有理由懷疑物業本身是「有問題」。
所謂「有問題」的情況可以有幾種，第一，物業的業權未必完整，例如是無契樓；第二，是未向銀行上報的凶宅單位；第三，內部轉讓物業，即例如是夫婦二人之間的業權買賣，一方以低價將物業出售予另一方以慳稅等做法。
由於銀行對於無契樓、凶宅等都有不同的處理方法及取態，假如業主在未有知會銀行前就以低過市價15％或以上去賣樓，自然會引起銀行注意。通常要避免有不批核按揭的風險，業主減價賣樓就會將減幅控制在約10%左右。不過，減10%就未必能夠吸引到買家注意，如果又要買到筍盤又想銀行批按揭，可以如何做？
給銀行合理的理由
想買超特價筍盤又想銀行批足，在買家層面有甚麼可以做？最直接了當的，就是向銀行提供一個合理的低價理由。如果真的是無契物業或者是凶宅的話，直接向銀行申報同樣也有可能導致無法批足按揭的問題，雖然不是建議各位要向銀行隱瞞，這些狀況的物業並不是我們今次要討論的重點。
如果真的想要從銀行借足按揭買低於市價的物業，買家可以向賣家要求在臨時買賣合約寫明買家以低於市價賣樓的理由，例如是準備舉家移民，或者生意周轉急需要現金等。這些原因都能夠將減價幅度較大的情況合理化，銀行亦進一步審視這些按揭個案再作決定。
買筍盤做按揭的其他方法
除了乖乖地向銀行申報減價理由希望他們鬆手批按揭之外，其實要做筍盤按揭也不是沒辦法。以下是幾個可以參考的做法，適合有不同條件及背景的朋友。
首先，最正路，難度也最高的方法，就是先full pay 整個物業的價格，然後再用現契套現按揭上會。現契套現的意思，是指利用已經供完的物業向銀行再次申請按揭。由於在買入物業時已經是full pay，代表業主有一定經濟能力買樓，所以銀行亦沒有必要了解物業原來曾經有減價超過15%的情況。不過，這種做法的最大挑戰在於買家需要先有一筆可以一砲過買樓的資金。但老實說，如果你有這種經濟能力的話，買樓的選擇就多的是。
假如你沒有能力一次過full pay買樓的話，要做按揭也有其他選擇。例如是首先做6成按揭買樓上會。做6成按揭的話可以不經按保，在按保公司及銀行兩邊角度來說批核的門檻都比較低，而買家亦不需要一次過拿出物業全價去買樓，同樣地對買家來說有好處。
第三個方法，也是最常見的做法，就是向財務公司借按揭並在完成交易之後轉按到銀行。財務公司一般對於筍盤申請按揭的批核比較鬆手，不會特別過問價錢平的理由。買家可以選擇在成功批按揭之後，待所有法律文件都處理完之後再將按揭轉去銀行做，可以避免長期捱貴息，又可以順利過渡到銀行，是最多買家選擇的筍盤借按揭做法。
額外貼士：買賣家夾價屬犯法
以上是一些能夠合法合理的買到筍盤借到按揭的方法，但ROOTS上會曾經聽聞不少買賣家夾價的案例，特別想藉此機會分享一下，並提醒各位買樓時不要做，以免誤墮法網。
假如物業價格為$1100萬，一般來說銀行最多只會借到5成按揭，即$550萬給買家，而買家需自行另外準備$550萬作首期。不過，有些買家會私下向賣家提出，將物業的面價減低，例如去到 $800萬，以方便買家可以借盡九成按揭（即$720萬）上會。隨後，買家在完成交易之後承諾會額外以其他方式向賣家支付$300萬，令整筆交易額照樣做到$1100萬，不過不同的是買家能夠借助這種操作借盡九成按揭，而「首期」則只需付上$80萬 + $300萬，遠比$550萬來得低。
不過，要留意的是這種操作是違法行為，可能會涉及偽造文書等問題，各位買家必須小心。
如果各位幸運在市場上遇到筍盤，而又不知如何借到按揭上會，或者對任何其他按揭、買樓相關的情況有疑問，都歡迎聯絡 ROOTS上會查詢更多！
