【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡

November 4, 2021

今時今日準備買樓的打工仔,十居其九都需要申請按揭保險借高成數按揭。任何按揭需要借超過樓價的6成都需要俾按揭保費。現時大部分銀行都會提供按揭保險方案借埋按揭保費俾業主,不過你又知唔知按揭保費係幾多?要俾幾多錢?點樣先可以最著數?雖然保費不需要業主額外用現金支付,但是怎麼說還是需要業主給利息。講到尾,保費啲錢都是出自自己荷包,點都睇清楚好啲。ROOTS上會今次就教大家睇清應該如何計算按揭保險計劃的按揭保費!

除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港培育機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。
與此同時,ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。
如欲了解「最多可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」,可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。

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什麼是按揭保險?

現時當銀行在批核按揭貸款的時候,需要根據香港金管局的指引,遵守按揭成數上限的規定。若銀行批核的按揭貸款成數超過一般規定的上限,銀行會要求按揭申請人繳付按揭保費購買按揭保險。唯獨購買按揭保險之後,銀行可以提供最高9成按揭,買家只需要繳付物業價格的1成做首期。這樣使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。

什麼是舊按揭保險計劃?

一個只適用於任何樓花或現樓價值低於港幣600萬及需要高成數按揭的按揭計劃。400萬以下物業可以做到最高90%按揭。400至450萬的物業可以做80-90%按揭,貸款額上限是360萬元。價值450-600萬的物業最高可做80%按揭。而它只可以用按揭保險公司的按揭保費表1或表2作按揭保費計算。有擔保按揭或其他物業只能夠用表2。

什麼是新按揭保險計劃?

一個只適用於現樓價值低於港幣1000萬及需要高成數按揭的按揭計劃。800萬以下物業可以做到最高90%按揭。800至900萬的物業可以做80-90%按揭,貸款額上限是720萬元。價值800-1000萬的物業最高可做80%按揭。而它只可以用按揭保險公司的按揭保費表3或表4作按揭保費計算。有擔保按揭或其他物業只能夠用表4。

按揭保險費用幾多錢?

計算按揭保費之前要首先知道你的按揭情況。不同貸款額,年期,按揭計劃有不同的按揭保費計算方法。選擇不同的按揭保險公司亦會影響最終的按揭保費。現時一般的按揭保費提供最高6-7折優惠,更可以借埋按揭保險費。換言之,業主不需要額外準備一筆資金繳付按揭保險費用。

按揭保險費用一般視乎幾個因素:

  1. 按揭類型(浮息按揭或定息按揭)
  2. 按揭成數
  3. 按揭年期
  4. 保費繳付方式(一次付清保險費或每年支付保險費)
  5. 舊按揭保險計劃或新按揭保險計劃(林鄭plan)
  6. 有否按揭在身(包括住宅、車位或工商鋪按揭)
  7. 擔保人有否按揭在身(包括住宅、車位或工商鋪按揭)

關於保費繳付方式,ROOTS上會建議各位一次過繳付因為可以有折扣優惠而且將來可以退回保費。如果業主選擇每年支付保險費就未必有6-7折的折扣優惠或退保優惠。

下一步按揭申請人就需要根據自身按揭情況選擇用哪一個保費表計算按揭保費:

  1. 表一:只限於:自住物業、6成-9成按揭、舊按保計劃
  2. 表二:只限於:自住物業、6成-9成按揭、舊按保計劃、有按揭在身/擔保人有按揭
  3. 表三:只限於:自住物業、6成-9成按揭、新按保計劃
  4. 表四:只限於:自住物業、6成-9成按揭、新按保計劃、有按揭在身/擔保人有按揭

正如上述所講,每個不同情況都會影響最終按揭保費。

「表1」按揭保險計算例子: 自住物業、6成-9成按揭、舊按保計劃

如果打算購買價值400萬內單位並且選用舊按保計劃就可以用「表1」計算按揭保費。假設你需要借85%按揭借30年就需要繳交貸款額的3.05%作保費,相當於10.37萬元 (400萬元 x 85% x 3.05% = 10.37萬元)。

按揭保險計劃按揭保費(表 1)
按揭保險費(只限於:自住物業、6成-9成按揭、舊按保計劃)

按揭種類按揭年期一次付清保險費 ( 佔貸款額百分比)每年支付保險費的首年^ ( 佔貸款額 百分比)每年支付保險費續保 ( 佔貸款額百 分比)
浮息按揭 60%-80% 按揭成數101.150.580.28
浮息按揭 60%-80% 按揭成數151.50.790.28
浮息按揭 60%-80% 按揭成數201.850.930.28
浮息按揭 60%-80% 按揭成數25210.28
浮息按揭 60%-80% 按揭成數302.151.110.28
浮息按揭 60%-85% 按揭成數101.80.820.53
浮息按揭 60%-85% 按揭成數152.281.020.53
浮息按揭 60%-85% 按揭成數202.681.130.53
浮息按揭 60%-85% 按揭成數252.951.290.53
浮息按揭 60%-85% 按揭成數303.051.40.53
浮息按揭 60%-90% 按揭成數102.61.090.77
浮息按揭 60%-90% 按揭成數153.181.390.77
浮息按揭 60%-90% 按揭成數203.751.620.77
浮息按揭 60%-90% 按揭成數254.11.790.77
浮息按揭 60%-90% 按揭成數304.352.030.77
定息按揭 60%-80% 按揭成數101.10.530.28
定息按揭 60%-80% 按揭成數151.440.720.28
定息按揭 60%-80% 按揭成數201.790.870.28
定息按揭 60%-80% 按揭成數251.940.940.28
定息按揭 60%-80% 按揭成數302.021.050.28
定息按揭 60%-85% 按揭成數101.630.760.47
定息按揭 60%-85% 按揭成數152.160.960.47
定息按揭 60%-85% 按揭成數202.441.070.47
定息按揭 60%-85% 按揭成數252.631.220.47
定息按揭 60%-85% 按揭成數302.81.340.47
定息按揭 60%-90% 按揭成數102.441.040.72
定息按揭 60%-90% 按揭成數152.981.320.72
定息按揭 60%-90% 按揭成數203.581.520.72
定息按揭 60%-90% 按揭成數253.91.610.72
定息按揭 60%-90% 按揭成數304.151.850.72

「表2」按揭保險計算例子: 自住物業、6成-9成按揭、舊按保計劃、持有多於一層物業/擔保人

如果本身已經有多於一層物業有按揭在身或者已是擔保人身份,打算購買價值400萬內單位本身只能夠借50%。不過,繳交按揭保險費用就可以將成數推高。假設業主要申請7成按揭,並選用舊按保計劃就可以用「表2」計算按揭保費。若業主需要借30年的話就需要繳交貸款額的2.45%作保費,相當於6.86萬元 (400萬元 x 70% x 2.45% = 6.86萬元)。

按揭保險計劃按揭保費(表 2)
按揭保險費(只限於:自住物業、6成-9成按揭、舊按保計劃、持有多於一層物業/擔保人)

按揭種類按揭年期一次付清保險費 ( 佔貸款額百分比)每年支付保險費的首年^ ( 佔貸款額 百分比)每年支付保險費續保 ( 佔貸款額百 分比)
浮息按揭 60%-80% 按揭成數101.20.60.29
浮息按揭 60%-80% 按揭成數151.680.880.29
浮息按揭 60%-80% 按揭成數202.051.030.29
浮息按揭 60%-80% 按揭成數252.281.140.29
浮息按揭 60%-80% 按揭成數302.451.270.29
浮息按揭 60%-85% 按揭成數101.880.850.55
浮息按揭 60%-85% 按揭成數152.481.110.55
浮息按揭 60%-85% 按揭成數202.91.220.55
浮息按揭 60%-85% 按揭成數253.181.390.55
浮息按揭 60%-85% 按揭成數303.351.540.55
浮息按揭 60%-90% 按揭成數102.81.180.83
浮息按揭 60%-90% 按揭成數153.51.530.83
浮息按揭 60%-90% 按揭成數2041.720.83
浮息按揭 60%-90% 按揭成數254.381.910.83
浮息按揭 60%-90% 按揭成數304.62.140.83
定息按揭 60%-80% 按揭成數101.140.540.29
定息按揭 60%-80% 按揭成數151.610.810.29
定息按揭 60%-80% 按揭成數201.980.960.29
定息按揭 60%-80% 按揭成數252.211.070.29
定息按揭 60%-80% 按揭成數302.311.20.29
定息按揭 60%-85% 按揭成數101.70.790.49
定息按揭 60%-85% 按揭成數152.351.040.49
定息按揭 60%-85% 按揭成數202.641.160.49
定息按揭 60%-85% 按揭成數252.841.320.49
定息按揭 60%-85% 按揭成數303.081.470.49
定息按揭 60%-90% 按揭成數102.621.110.77
定息按揭 60%-90% 按揭成數153.281.450.77
定息按揭 60%-90% 按揭成數203.821.620.77
定息按揭 60%-90% 按揭成數254.161.720.77
定息按揭 60%-90% 按揭成數304.381.950.77

「表3」按揭保險計算例子: 自住物業、6成-9成按揭、新按保計劃

如果打算購買價值700萬內單位並且選用新按保計劃借高成數按揭就可以用「表3」計算按揭保費。假設你需要借90%按揭借20年就需要繳交貸款額的4.31%作保費,相當於27.15萬元 (700萬元 x 90% x 4.31% = 27.15萬元)。

按揭保險計劃按揭保費(表 3)
按揭保險費(只限於:自住物業、6成-9成按揭、新按保計劃)

按揭種類按揭年期一次付清保險費 ( 佔貸款額百分比)每年支付保險費的首年^ ( 佔貸款額 百分比)每年支付保險費續保 ( 佔貸款額百 分比)
浮息按揭 60%-80% 按揭成數101.320.670.32
浮息按揭 60%-80% 按揭成數151.730.910.32
浮息按揭 60%-80% 按揭成數202.131.070.32
浮息按揭 60%-80% 按揭成數252.31.150.32
浮息按揭 60%-80% 按揭成數302.471.280.32
浮息按揭 60%-85% 按揭成數102.070.940.61
浮息按揭 60%-85% 按揭成數152.621.170.61
浮息按揭 60%-85% 按揭成數203.081.30.61
浮息按揭 60%-85% 按揭成數253.391.480.61
浮息按揭 60%-85% 按揭成數303.511.610.61
浮息按揭 60%-90% 按揭成數102.991.250.89
浮息按揭 60%-90% 按揭成數153.661.60.89
浮息按揭 60%-90% 按揭成數204.311.860.89
浮息按揭 60%-90% 按揭成數254.722.060.89
浮息按揭 60%-90% 按揭成數3052.330.89
定息按揭 60%-80% 按揭成數101.270.610.32
定息按揭 60%-80% 按揭成數151.660.830.32
定息按揭 60%-80% 按揭成數202.0610.32
定息按揭 60%-80% 按揭成數252.231.080.32
定息按揭 60%-80% 按揭成數302.321.210.32
定息按揭 60%-85% 按揭成數101.870.870.54
定息按揭 60%-85% 按揭成數152.481.10.54
定息按揭 60%-85% 按揭成數202.811.230.54
定息按揭 60%-85% 按揭成數253.021.40.54
定息按揭 60%-85% 按揭成數303.221.540.54
定息按揭 60%-90% 按揭成數102.811.20.83
定息按揭 60%-90% 按揭成數153.431.520.83
定息按揭 60%-90% 按揭成數204.121.750.83
定息按揭 60%-90% 按揭成數254.491.850.83
定息按揭 60%-90% 按揭成數304.772.130.83

「表4」按揭保險計算例子: 自住物業、6成-9成按揭、新按保計劃、持有多於一層物業/擔保人

如果本身已經有多於一層物業有按揭在身或者已是擔保人身份,打算購買價值800萬內單位本身只能夠借50%。不過,繳交按揭保險費用就可以將成數推高。假設業主要申請9成按揭,並選用新按保計劃就可以用「表4」計算按揭保費。若業主需要借30年的話就需要繳交貸款額的5.29%作保費,相當於38.08萬元 (800萬元 x 90% x 5.29% = 38.08萬元)。

按揭保險計劃按揭保費(表 4)
按揭保險費(只限於:自住物業、6成-9成按揭、新按保計劃、持有多於一層物業/擔保人)

按揭種類按揭年期一次付清保險費 ( 佔貸款額百分比)每年支付保險費的首年^ ( 佔貸款額 百分比)每年支付保險費續保 ( 佔貸款額百 分比)
浮息按揭 60%-80% 按揭成數101.380.690.33
浮息按揭 60%-80% 按揭成數151.931.010.33
浮息按揭 60%-80% 按揭成數202.361.180.33
浮息按揭 60%-80% 按揭成數252.621.310.33
浮息按揭 60%-80% 按揭成數302.821.460.33
浮息按揭 60%-85% 按揭成數102.160.980.63
浮息按揭 60%-85% 按揭成數152.851.280.63
浮息按揭 60%-85% 按揭成數203.341.40.63
浮息按揭 60%-85% 按揭成數253.661.60.63
浮息按揭 60%-85% 按揭成數303.851.770.63
浮息按揭 60%-90% 按揭成數103.221.360.95
浮息按揭 60%-90% 按揭成數154.031.760.95
浮息按揭 60%-90% 按揭成數204.61.980.95
浮息按揭 60%-90% 按揭成數255.042.20.95
浮息按揭 60%-90% 按揭成數305.292.460.95
定息按揭 60%-80% 按揭成數101.310.620.33
定息按揭 60%-80% 按揭成數151.850.930.33
定息按揭 60%-80% 按揭成數202.281.10.33
定息按揭 60%-80% 按揭成數252.541.230.33
定息按揭 60%-80% 按揭成數302.661.380.33
定息按揭 60%-85% 按揭成數101.960.910.56
定息按揭 60%-85% 按揭成數152.71.20.56
定息按揭 60%-85% 按揭成數203.041.330.56
定息按揭 60%-85% 按揭成數253.271.520.56
定息按揭 60%-85% 按揭成數303.541.690.56
定息按揭 60%-90% 按揭成數103.011.280.89
定息按揭 60%-90% 按揭成數153.771.670.89
定息按揭 60%-90% 按揭成數204.391.860.89
定息按揭 60%-90% 按揭成數254.781.980.89
定息按揭 60%-90% 按揭成數305.042.240.89

按揭保險計劃按揭保費表1、表2、表3、表4 有什麼分別?

在2019年施政報告推出新按保計劃之前,按揭保險只有表1及表2。表1及表2只適用於採用舊按保計劃的按揭保險申請。要選用表1計算按揭保費需要滿足以下要求:

  1. 自住物業
  2. 6成-9成按揭
  3. 舊按保計劃
  4. 沒有按揭在身
  5. 擔保人沒有按揭在身

如果未能滿足上述第4或第5點就需要用較貴的表2。

在2019年施政報告推出新按保計劃(林鄭plan)之後,按揭保險公司隨即推出表3及表4。任何需要使用新按保計劃就要用表3及表4。對比表1及表2,表3及表4的按揭保費劃一上調15%。要選用表3或表4需要滿足以下要求:

  1. 自住物業
  2. 6成-9成按揭
  3. 新按保計劃
  4. 沒有按揭在身
  5. 擔保人沒有按揭在身

如果未能滿足上述第4或第5點就需要用較貴的表4。

按揭保險收入及壓力測試要求

在舊按保的制度下,按揭保險公司需要按揭申請人在正常情況下的平均收入超過按揭供款一倍。換句話講,每月供款不能佔收入超過50%或一半。

若按揭申請人過了這個要求,下一步便需要通過壓力測試要求。壓力測試要求按揭貸款在加多3%利息之後,每月供款不能佔申請人收入超過60%。

自2019年新按保計劃推出之後,銀行及按揭保險公司允許申請人在不滿足上述壓力測試要求的情況下獲得按揭批核,只是不能取得按揭保費折扣優惠之外要額外繳交10%的保費。

可以退回按揭保費嗎?

如果業主在按揭貸款起計日後選擇三年內退保,可以申請退回保費。不過要留意,銀行會要求借款人在按揭年期內沒有逾期還款。任何拖欠行為有機會影響退回保費。另外,一般來講業主只有兩個情況可以退回保費:

  1. 已經償還高成數按揭貸款部分
  2. 將現有高成數按揭轉按至另一間銀行

第一年退保可以退回原由保費的4成,第二年有2成半,第三年有1成半。

按揭保費計算方法比較繁複,容易讓人混亂。建議各位讀者如需協助計算買樓按揭預算,可以聯絡我們ROOTS上會免費查詢,減低計錯預算引致撻訂的風險。

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