Home按揭資訊【按揭火險家居保險】如何買樓後投保火險家居保險?(內附銀行火險優惠表)

【按揭火險家居保險】如何買樓後投保火險家居保險?(內附銀行火險優惠表)

買物業的使費中,除了大家最熟悉的首期、訂金、律師費、印花稅等等之外,有一樣是很多業主們都會忘記,但其實是相當重要的,就是保險。而買樓的保險之中又有分好多類型,其中一樣業主必須要買的就是按揭火險。按揭火險是甚麼?為何一定要買?可以為單位提供何種保障?火險與家居保險又有什麼不同?今次文章就和各位一同看看。

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什麼是火險?火險保障什麼?

火險的意思是保障投保人士在樓宇結構因意外所導致的損失。雖然名字是「火」,但不代表只有火災才會受保。意外的性質眾多,包括水浸/颱風等等的意外都會包括其中。而所謂「樓宇結構」,則包括牆身、天花板、地板、喉管和門窗等等。

需要分清楚的,是業主在屋內的財物,例如電器、貴重物品等並不計算在「樓宇結構」當中,亦不在火險的保障範圍之內。換言之,火險是專門為樓宇本身作出保障,和業主在屋內添置了甚麼在原則上是沒有關係的。

做按揭一定要買「火險」嗎?

那麼,既然原則上和業主無關,為何還必須要購買火險呢?原因就在於假如物業是要抵押給銀行做按揭,銀行就會要求業主買火險,以保障當意外發生時銀行可以獲得足夠賠償,或者起碼物業的原貌得以還原。所以,再換個講法,業主也可以理解成火險是為銀行而買,火險的受益人是銀行,而不是業主,所以並不是完全只為自己著想。換一個講法,如果你買樓需要問銀行承造按揭就必須要買按揭火險。如果不買的話,按揭就不會獲批核。

值得留意的是,銀行一般都會提供按揭火險給按揭申請人買。不過由於價錢相對貴,客人可以自行在合資格保險公司買火險。

什麼是家居保險(Homecare Insurance)?

家居保險可以為投保人士保障家居財物、金錢、古董、名錶、家具、電器、裝修等因意外(如火災、颱風、爆炸、水浸、盜竊等)而導致之損失。投保人更可為不同價值的財物投保不同保額的保險計劃,以確保獲得全面保障。坊間亦有保險公司將火險包涵在家居保裡,方便投保人士購買!

火險家居保險有可不同?

除了按揭火險之外,另一樣最常聽人講到的樓宇相關保險,就是家居保險。家居保和火險的保障範圍、要求等等剛好相反。按揭火險所包括的是樓宇結構上因意外而造成的損失,當中不包括業主自己的財物。而家居保則是保障業主在因意外(或爆竊)而造成對個人財物上的損失,正正就是上文所述例如一些家庭電器、手提電腦、名貴珠寶首飾等,都會包括在內。

由於這些個人財物跟樓宇結構無關,對於銀行來說也沒太大關係,所以銀行並不會要求業主必須買家居保、買多少錢等等。當然,我們建議為了保障業主們單位內的財物,家居保險同樣也是有其重要性。而要買多少、參與甚麼計劃,就由業主評估自己的財物價值、物業安全等等因素再去決定。

舉個實際例子,假設單位因為颱風而吹爛窗戶玻璃,同時因風雨入屋而弄壞了電視,火險會包的是窗戶受破壞的費用,而家居保則會包括壞了電視的賠償,這種理解方法就較能清楚地知道兩者的分別。

火險會保障室內財物嗎?

有些保險公司提供的火險會包括室內財物的保障,萬一發生意外導致財物損失這份保險可以給投保人一個保障。不過一般銀行要求購買的火險不會包括保障室內財物,因為銀行只會要求賠償能夠保障自己給借按揭的業主的貸款額。

我需要買「家居保險」嗎?

家居保險雖然不是必要,不過有需要人士可衡量是否需要購買:

  • 家居財物價值越高越有需要投保
  • 裝修投資越大越有需要投保
  • 短期租樓、沒有貴重財物可考慮省略,直至自己置業先投保(除非租約列明租客要為屋內家具負上責任)

火險價錢是多少?投保額要幾多?

火險和家居保險的價錢有所不同。家居保可以由業主自己去不同保險公司格價,找尋適合自己的計劃,視乎單位大小,不同公司的家居保險,每年保費價錢由幾百至幾千元不等,已經可以包括了上百萬元的個人財物保障。以實用面積400呎來說,保費大概$600至$1500不等。

而火險的價錢一般則是以物業按揭的「按揭貸款額」去計算,一般為貸款額的 0.1%至 0.15%不等,視乎物業的大小及樓齡而有所不同。物業樓齡較大而較容易因意外破壞樓宇結構,或者單位面積較大都會令保費變得更貴。假設你的物業價值 $900 萬,做 8 成按揭,即 $720 萬,火險價錢以 0.1%計算,即 $7,200。另外,火險保險費亦可以用「重建費用」、「原按揭費用」或「按揭貸款餘額」去計算。

什麼是 Master Policy「統保」火險?

現時市面上一些較新式的屋苑會統一為單位投保火險,並在管理費中攤分每月計算,簡稱「統保」(Master Policy)。用以上述例子換算的話,$7,200 火險年費攤分到每月管理費的話,即是每月有 $600 是屬於火險。如果各位是住上這類型的新式屋苑,只需要向按揭銀行提供副本證明,就可以不用再次投保。當然,各位業主要先向管理處查詢清楚是否有做 Master Policy。不過就算大廈有賣 Master Policy 「統保」,業主都需要了解份火險保單保障多少。如果火險保障範圍或金額不足夠就可以另行加額再買。

假如屋苑沒有 Master Policy 的話,銀行就會要求業主要先買火險才會批按揭。要注意的是,業主買火險並非一定要經按揭銀行買,例如按揭銀行是中銀,業主也可以先貨比三家,找一家適合自己的銀行或保險公司去投保。而作為銀行,當然都想利用各種當方法吸引業主來投保,所以銀行在業主買新樓時一般都會送半年至一年的火險(甚至連同家居保險優惠),其後就由業主自行負擔。

特別注意的是,銀行火險一般來說都是自動續保的,假如業主在送火險期之後想轉用其他公司,就要及早和按揭銀行聯絡並且購買新火險。

如何選擇適合自己的火險?

要買火險就要:

  • 確保火險保額保足按揭貸款額或重建價值
  • 釐清火險賠償重建物業還是金錢損失,確保保額足夠重建物業

如果用按揭貸款額計算火險的好處就是每年火險價值一樣,不用每年計方便快捷,不過會較本身需要的保費高因為火險不會因為償還部分按揭而向下調整。反之,用貸款餘額計算的保額會每年下降,不過有機會保不足。如果用物業重建費用會比較好因為會大機會保得足。

ROOTS 上會特別為各位比較了幾間主要銀行做火險和家居保的資訊:

銀行

火險

家居保

續保

中國銀行

買第一年送第二年

送半年

可以經其他保險公司買,每年需交回正本單據作批核

恒生銀行

送半年

送半年

續保一年送多半年 (一次性)

可以經其他保險公司買

滙豐銀行

送半年

買一年享四折優惠

可以經其他保險公司買

花旗銀行

送首年 (只適用於現樓)

買半年送半年

可以經其他保險公司買

工商銀行

以個別個案處理,需另外批核

可以經其他保險公司買

渣打銀行

半價

9折

可以經其他保險公司買

富邦銀行

可以經其他保險公司買

中信銀行

買第一年送第二年

可以經其他保險公司買,手續費300元

交通銀行

送次年火險其後85折

可以經其他保險公司買,手續費500元

什麼是「水險」(Marine Insurance)?

好多人誤會「水險」是保障房屋受到有關水災、暴雨等破壞的保險。其實,「水險」全名是「海上保險」,是專門保障航運業在海上運輸的責任,跟家居保險完全沒有關係。

我需要買「水險」嗎?

買樓人士並不需要購買水險因與樓宇沒有直接關聯。

ROOTS 上會 x OneDegree 合作優惠

上文講述了就算是買火險都可以格足價才出手,而ROOTS上會今次好高興和 OneDegree聯手,為各位業主們帶來火險及家居保優惠!只要透過 OneDegree 成功申請火險,火險保費將會是劃一貸款額的 0.03%。以 $900 萬樓做8成按揭為例子,保費即低至每年 $2,160,是相當相宜的價格!

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【單位面積】睇樓要用實用面積?同建築面積可以差幾遠?

實用面積同建築面積兩個專業名詞大家都應該聽唔少,不過究竟當中有什麼分別?什麼時候需要用實用面積?什麼時候要用建築面積?ROOTS上會今次就會為大家講清講楚,睇完下文之後包保各位唔會再搞錯! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是「實用面積」? 為打擊發展商透過「建築面積」誇大單位空間大小,以及將非單位內的空間納入單位空間計算,政府於2013年落實了《一手住宅物業銷售條例》,規定所有住宅物業必須要以「實用面積」計算。 實用面積(Saleable Area),是單位使用的樓面面積。根據《一手住宅物業銷售條例》(條例)下,實用面積包括單位裡面露台、陽台及工作平台的面積,但不包括單位以外的面積。單位以外的面積包括車位、花園、走廊、冷氣機房、公用樓梯、升降機、大堂、窗台、閣樓、前庭、庭院等。 可能讀者這個時候會問,牆身又如何計算使用面積呢?一般來講牆身有兩個計算方法,視乎牆身是用作分隔相鄰單位還是公用部分。假設牆身是分隔兩個單位,實用面積是由相鄰單位共有的分隔牆的中線起計單位以內的面積。另一邊廂,假設單位位於大單邊或牆身是用作分隔公用部分,實用面積需要由牆身外部開始量度,牆身的總厚度需要計入單位的實用面積。 值得留意的是,單位內的間隔牆及支柱亦應包括在實用面積內。同時,參觀示範單位時,發展商在售樓說明書都會列明露台 (Balcony)、工作平台 (Utility Platform) 及 陽台 (Verrandah) 的面積。露台、工作平台或陽台的樓面面積,須從圍封該露台、工作平台或陽台的圍封牆的外部開始量度。 什麼是「建築面積」? 「建築面積」或「總樓面面積」,又稱 Gross Floor Area,主要是按照《建築物條例》用來計算建築物業發展的地積比率。當根據城市規劃或土地契約進行發展規管,「建築面積」會有不同的解釋。而在售樓書上的「建築面積」則沒有統一的計算標準。以往發展商無論起住宅、工廈或寫字樓都會將所有公共空間包括走廊、停車場、大堂、垃圾房計算在「建築面積」裡面。這個做法出現了「建築面積」大,但實際的單位「實用面積」低的情況,俗稱「發水樓」。 什麼是「發水樓」? 發展商在香港買地時是需要根據地積比率計算總樓面面積以及其價值,不過建築事務監督有特權豁免某些建築部分不計入總樓面面積。因而,發展商買地的時候有機會可以不需要繳付獲寬免樓面的價值,但將獲寬免的面積範圍銷售給買家。換言之,發展商利用酌情權建造發水樓,建築面積通常包括會所、公用走廊、平台花園、垃圾房、電梯大堂等。發展商需然不需要為這些公用部分繳付地價,但可以將這些部分列入為建築面積然後賣給買家。 為限制各發展商建造發水樓,屋宇署於2011年4月1日推出限制樓宇總樓面面積寬免不超過10%的作業備考,可獲寬免樓面面積的設施(不包括停車場),上限比例由2至3成不等,統一降低至1成。 什麼時候會用建築面積? 根據現時規例,只有住宅單位需要用「實用面積」計算發售,其他物業種類例如商鋪、寫字樓、工廠大廈都不受限制。換言之,買家需要留意買其他物業種類時需要留意單位的實用率,不要盲目跟從「建築面積」。 如何查詢單位的實用面積? 現時發售的一手單位都必須要以「實用面積」發售,因此想知道單位的實用面積可以透過發展項目的售樓說明書查閱。 至於購買二手樓的朋友可以透過差餉物業估價署的物業資訊網,找到二手樓的實用面積。 低層單位與高層單位的面積有什麼分別? 「實用面積」是根據單位外牆內的空間,但由於低層單位的牆身因結構承重需要而較高層厚,所以就算低層單位「實用面積」與高層一樣,可用的空間都會較小。 新樓與舊樓實用性有什麼分別? 有留意開樓的讀者應該聽過不少老人家講即使「實用面積」一樣,舊樓較新樓實用。主要是因為舊樓有機會少了露台或工作平台,開則較四方,而且舊樓牆身有機會較薄,新樓有機會用較厚的玻璃幕墻設計,所以感覺及實際上可用空間小了。 平面圖實用面積與真實情況有差距? 售樓說明書裡面所顯示的實用面積有機會比單位實際情況有差距,因為樓書裡面的尺寸不會將單位的裝修物料例如地板或批盪計算在內。 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問希望了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

【資助房屋】拆解房委會、房屋署、房協不可不知分別!

每年不少香港市民都期待政府公佈新一輪推售資助房屋的消息,不過無論讀者想申請的是公屋還是居屋,都會被房委會、房屋署或房協的角色混餚。今文ROOTS上會將會為大家分析兩個機構的分別及解答一些常見問題。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是香港房屋委員會 (房委會) ? 成立於1973年4月,香港房屋委員會 (房委會,Hong Kong Housing Authority) 是根據《房屋條例》建立的法定機構。房委會主要職責是負責推行香港的公營房屋計劃(公屋),協助低收入家庭住戶提供住屋。 房委會的工作範疇廣泛,包括策劃、建設、管理和保養維修各類公共租住房屋,包括出租公屋、中轉房屋和臨時收容中心。與此同時,房委會亦會經營一些分層工廠大廈,以及附屬商業設施和其他非住宅設施。現時的房委會主席由房屋局局長兼任。 房委會的機構願景為有住屋需要的低收入家庭提供可以負擔的租住房屋,並透過推出資助出售單位協助中低收入家庭置業。 房委會及轄下小組委員會包括: 建築小組委員會商業樓宇小組委員會財務小組委員會- 資金管理附屬小組委員會策劃小組委員會- 審計附屬小組委員會資助房屋小組委員會投標小組委員會 什麼是房屋署? 根據官方資料,房屋署是香港房屋委員會 (房委會) 的執行機關。房委會為法定機構,負責制定及推行公共房屋計劃,從而達至政府的公屋政策目標。房屋署同時為房屋局提供支援,處理有關房屋的政策和事務。房屋局常任秘書長兼任房屋署署長一職,負責掌管房屋署。 房屋署的組織架構如下: 策略處策略規劃分處政策統籌分處私營房屋分處房屋資助分處發展及建築處工務分處(一、二、三)發展及採購分處屋邨管理處屋邨管理處(一、二、三)機構事務處行政分處法律事務分處資訊及社區關係分處資訊科技分處管理參議分處財務分處會議事務組獨立審查組一手住宅物業銷售監管局 房委會及房屋署有什麼分別? 從架構上讀者可以見到房委會轄下没有房屋署,而房屋署底下沒有房委會,因而貌似房委會及房屋署沒有太大關係,但實際上他們的關係密不可分。首先房委會是一個獨立的法定機構。雖然不是一個政府部門,但是主要為政府出謀獻策制定公營房屋的策略。房委會的帶領者是由香港特別行政區行政長官任命,而房委會主席一般是現任的運輸及房屋局局長。 與此同時,房屋署隸屬「運輸及房屋局」,負責執行房委會推行的政策。一般大家需要遞交的公屋或居屋申請、與屋邨管理交接等的日常事項都是經過房屋署的。 簡單講,房委會主要制定香港公營房屋方針,房屋署主要實行房委會定落的方針,一個出腦一個出手。 什麼時候要聯絡房屋署? 簡單講,由申請資助房屋、交租、租金援助、日常家居維修以致屋邨管理投訴都可以聯絡房屋署。 日常家居維修服務 「日常家居維修服務」以「全方位維修計劃」為藍本,為所有公共租住屋邨住戶提供妥善和迅速的室內單位維修服務。 屋邨管理扣分制 屋邨管理扣分制 (扣分制) 是一項重要的管理措施,既可保障公共屋邨的環境衞生,又有助妥善執行屋邨的管理工作,從而為住戶建立健康舒適的居住環境。扣分制同時可培養公屋住戶的公德心,以及促進住戶對鄰居和周圍環境的關懷和愛護。 扣分制於2003年推出,當時名為「屋邨清潔扣分制」,主要針對有損屋邨環境衞生的不當行為。該制度於2006年擴展至更大的屋邨管理範疇,易名為「屋邨管理扣分制」。扣分制適用於公共租住房屋 (公屋) 和中轉房屋 (中轉屋) 住戶。 扣分制涵蓋28項不當行為,違規者將按其行為的嚴重性被扣3、5、7或15分。如公屋/中轉屋住戶在兩年內被扣除的分數累計達16分,其租約/暫准證將被終止。 租金援助計劃 房委會設有租金援助(租援)計劃,透過寬減租金援助暫時有經濟困難的公共租住房屋(公屋)租戶。只需要符合下列資格的申請人士可以獲得租金援助: 戶主及家庭成員並無擁有任何香港住宅物業;現居單位的面積不超過其家庭人數的最高編配標準;戶主及家庭成員沒有領取包括租金津貼在內的綜合社會保障援助金;以及下述收入要求 申請類別入息和資產要求租金寬免額非長者家庭- 家庭總收入低於公屋入息限額50%;或- 租金與入息比例超過25%;或- 家庭總收入介乎公屋入息限額50%至70%之間,同時租金與入息比例超過15%。可獲減一半租金非長者家庭- 家庭總收入低於公屋入息限額70%,但不低於50%;或- 租金與入息比例超過18.5%,但不超過25%。可獲減四分之一租金長者家庭- 長者家庭總收入低於公屋入息限額70%;或- 租金與入息比例超過18.5%。(長者家庭指所有家庭成員年滿60歲或以上。)可獲減一半租金 房屋署聯絡方法 查詢熱線:2712 2712傳真:2711 4111電郵:[email protected]地址:香港九龍何文田佛光街33號網站:www.housingauthority.gov.hk 過往房委會政策及計劃 房委會計劃計劃年份居者有其屋計劃...

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【物業拍賣】拍賣物業一定平?必知流程及中伏位避免買錯借唔到按揭!

每逢經濟環境轉差時,必定會有不少物業拍賣。物業遭到拍賣的原因一般是因為業主無法按時償還按揭被銀行、財務公司或債權人收樓,而收樓後銀主又無法即時在物業二手市場放賣。正因為物業拍賣的流程有別於一般二手買賣市場,ROOTS上會今文將會講解物業拍賣需知的事項,協助各位安心從拍賣公司拍賣心儀物業單位! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是物業拍賣? 顧名思義,物業拍賣代表業主或銀主透過拍賣行將物業賣出。一般的物業買賣是透過私人協商,過程需要買家提出要約以相應金額向賣方購入物業,而另需賣家接受賣家要約,只要雙方同意買賣便可促成。反之,拍賣是指於指定時間內公開競價的形式,將物業權利轉讓給最高應價者的買賣方式。 如何將物業拍賣? 無論是業主還是銀主,只要是物業的合法持有人,一般為業主或銀主,都可以委託拍賣行將物業拍賣。委託拍賣行將物業拍賣的流程如下: 業主或銀主向拍賣行提供物業資料拍賣行視察單位並進行估價業主或銀主與拍賣行議定拍賣細項(物業拍賣底價、拍賣日期、拍賣流程)拍賣行為拍賣物業刊登線上及線下的廣告(一般免費)為有興趣買家安排物業開放日進行拍賣將物業賣給最高應價者(約最高價低於底價,賣家可選擇收回物業流標待安排下一輪拍賣) 為什麼要透過拍賣行拍賣物業? 香港物業市場透明度高,引致一般二手市場裡面成交的物業價格較為貼緊市價。反之,透過拍賣行賣出的物業一般會以低底價作為招徠,讓投資者有一個機會以低價買入筍盤。不過,經拍賣行拍賣的物業有機會會有業權、遺失樓契、僭建、改建、為例建築、押記令、凶宅等不同問題,所以物業價格低於市價都實屬正常。 除了物業現狀問題引致物業以折讓價出售之外,銀主盤是另一情況吸引到投資者透過拍賣行拍賣物業。銀主盤是銀行或財務公司通過法庭強制收回斷供物業,並將物業拍賣出去以償還原業主的欠款。銀主盤之所以有可取之處是因為銀主只會希望盡快將物業賣出套現資金償還欠款,而非希望講物業賣到最高價。因此,只要拍賣價高於現時欠款便可。由於一般銀行都不會借足樓價的 100% 作為按揭貸款,變相樓價有較大的機會以低過市價賣出。當然,大家都不要以為就算價值一千萬的物業而欠款只有一百萬,銀主會以一百萬賣出。作為銀主都有責任不令業主蒙受損失,這種不合理又過於低價拍賣出物業有機會令銀主背負上法律責任。因此銀主盤就算以折扣價賣出,都必須是要合理地進行。 值得留意的是,在這個透明度極高的樓市裡面,大家都會知道物業的自身價值,假設物業現狀沒有問題而物業拍賣價是市價的 8 折,難保不會有其他競價者出手推高拍賣價。 如何找出拍賣盤? 不少資深投資者都希望可以透過拍賣行找出筍盤,所以經常會留意拍賣行的廣告。拍賣行一般除了會在自己的網站或社交平台宣傳之外,不時亦會透過傳統媒體例如報章、雜誌、單張宣傳。我們建議有興趣參與拍賣的投資者定時定候留意拍賣行的官方網站索取最新最全面的拍賣資訊。一般拍賣行都會將物業的地址、樓齡、實用面積及用途羅列出來。假設讀者有心儀的單位,可以直接聯絡拍賣行查詢詳情並預約參觀被拍賣的單位。 現時市面上有幾間規模較為大的物業拍賣行,詳情如下: 名稱網址忠誠拍賣行C S Property Group 忠誠地產集團 (chungsen.com.hk)環亞物業拍賣環亞物業拍賣有限公司 AA Property Auctioneers Ltd.黃開基拍賣行Memfus Wong Auctioneers Limited (mwal.com.hk) 透過物業拍賣買樓需要注意什麼? 投資者或買家拍賣物業的時候需要留意拍賣行的規矩及做法,因為只要買家於拍賣過程舉手並競投成功就會視為提出要約並不能反悔。與此同時,拍賣行拍賣的物業一般都會有些狀況,而狀況可以五花八門所以各位競價者必須要細心留意問清楚物業的情況先好舉手。一般而言,拍賣物業的時候競價者需要留意以下幾點: 拍賣物業一般會根據賣方代表律師行所核實之拍賣條款出售拍賣條款會根據拍賣行、業主及銀主而釐定,拍賣人士應事前自行查詢,另如有需要先向專業人士索取法律意見競投者可委託代表律師於拍賣前到賣方律師樓為物業契據及物業業權進行查察於拍賣過程中舉手競投物業人士會被視為接受競投物業之業權契據、拍賣條款及一切狀況(即使有非法改建、僭建、業主欠交管理費、建築命令、凶宅等),買家再成功拍賣後必須履行拍賣條款的責任並完成交易,並不得對上述作出任何質詢及反對成功拍下物業者必須及時支付約樓價 10% 作為訂金及約 1% 作為拍賣行的佣金拍賣者必須帶備身份證銀主盤拍賣成交期較一般物業買賣短,如有需要買家應向賣家洽談按揭批核不會因物業從拍賣得來而有影響,但有機會收到物業業權、現狀等影響 物業拍賣後可以申請按揭嗎? 一般而言,成功拍下物業後的買家照理可以如常申請按揭,銀行亦不會因買家透過拍賣取得物業而拒批按揭。不過,不少透過拍賣行拍賣的物業都會有機會有業權、遺失樓契、僭建、押記令、凶宅等問題,而銀行亦有機會因這些問題而最終拒絕批核按揭。因此,拍賣物業之前各位必須要做好準備功夫了解物業的現狀,並向ROOTS上會了解清楚按揭批核的機會。如果有能力的話,各位買家應該準備好一筆資金方便隨時一筆過 full pay...

【單位面積】睇樓要用實用面積?同建築面積可以差幾遠?

實用面積同建築面積兩個專業名詞大家都應該聽唔少,不過究竟當中有什麼分別?什麼時候需要用實用面積?什麼時候要用建築面積?ROOTS上會今次就會為大家講清講楚,睇完下文之後包保各位唔會再搞錯! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是「實用面積」? 為打擊發展商透過「建築面積」誇大單位空間大小,以及將非單位內的空間納入單位空間計算,政府於2013年落實了《一手住宅物業銷售條例》,規定所有住宅物業必須要以「實用面積」計算。 實用面積(Saleable Area),是單位使用的樓面面積。根據《一手住宅物業銷售條例》(條例)下,實用面積包括單位裡面露台、陽台及工作平台的面積,但不包括單位以外的面積。單位以外的面積包括車位、花園、走廊、冷氣機房、公用樓梯、升降機、大堂、窗台、閣樓、前庭、庭院等。 可能讀者這個時候會問,牆身又如何計算使用面積呢?一般來講牆身有兩個計算方法,視乎牆身是用作分隔相鄰單位還是公用部分。假設牆身是分隔兩個單位,實用面積是由相鄰單位共有的分隔牆的中線起計單位以內的面積。另一邊廂,假設單位位於大單邊或牆身是用作分隔公用部分,實用面積需要由牆身外部開始量度,牆身的總厚度需要計入單位的實用面積。 值得留意的是,單位內的間隔牆及支柱亦應包括在實用面積內。同時,參觀示範單位時,發展商在售樓說明書都會列明露台 (Balcony)、工作平台 (Utility Platform) 及 陽台 (Verrandah) 的面積。露台、工作平台或陽台的樓面面積,須從圍封該露台、工作平台或陽台的圍封牆的外部開始量度。 什麼是「建築面積」? 「建築面積」或「總樓面面積」,又稱 Gross Floor Area,主要是按照《建築物條例》用來計算建築物業發展的地積比率。當根據城市規劃或土地契約進行發展規管,「建築面積」會有不同的解釋。而在售樓書上的「建築面積」則沒有統一的計算標準。以往發展商無論起住宅、工廈或寫字樓都會將所有公共空間包括走廊、停車場、大堂、垃圾房計算在「建築面積」裡面。這個做法出現了「建築面積」大,但實際的單位「實用面積」低的情況,俗稱「發水樓」。 什麼是「發水樓」? 發展商在香港買地時是需要根據地積比率計算總樓面面積以及其價值,不過建築事務監督有特權豁免某些建築部分不計入總樓面面積。因而,發展商買地的時候有機會可以不需要繳付獲寬免樓面的價值,但將獲寬免的面積範圍銷售給買家。換言之,發展商利用酌情權建造發水樓,建築面積通常包括會所、公用走廊、平台花園、垃圾房、電梯大堂等。發展商需然不需要為這些公用部分繳付地價,但可以將這些部分列入為建築面積然後賣給買家。 為限制各發展商建造發水樓,屋宇署於2011年4月1日推出限制樓宇總樓面面積寬免不超過10%的作業備考,可獲寬免樓面面積的設施(不包括停車場),上限比例由2至3成不等,統一降低至1成。 什麼時候會用建築面積? 根據現時規例,只有住宅單位需要用「實用面積」計算發售,其他物業種類例如商鋪、寫字樓、工廠大廈都不受限制。換言之,買家需要留意買其他物業種類時需要留意單位的實用率,不要盲目跟從「建築面積」。 如何查詢單位的實用面積? 現時發售的一手單位都必須要以「實用面積」發售,因此想知道單位的實用面積可以透過發展項目的售樓說明書查閱。 至於購買二手樓的朋友可以透過差餉物業估價署的物業資訊網,找到二手樓的實用面積。 低層單位與高層單位的面積有什麼分別? 「實用面積」是根據單位外牆內的空間,但由於低層單位的牆身因結構承重需要而較高層厚,所以就算低層單位「實用面積」與高層一樣,可用的空間都會較小。 新樓與舊樓實用性有什麼分別? 有留意開樓的讀者應該聽過不少老人家講即使「實用面積」一樣,舊樓較新樓實用。主要是因為舊樓有機會少了露台或工作平台,開則較四方,而且舊樓牆身有機會較薄,新樓有機會用較厚的玻璃幕墻設計,所以感覺及實際上可用空間小了。 平面圖實用面積與真實情況有差距? 售樓說明書裡面所顯示的實用面積有機會比單位實際情況有差距,因為樓書裡面的尺寸不會將單位的裝修物料例如地板或批盪計算在內。 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問希望了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

【資助房屋】拆解房委會、房屋署、房協不可不知分別!

每年不少香港市民都期待政府公佈新一輪推售資助房屋的消息,不過無論讀者想申請的是公屋還是居屋,都會被房委會、房屋署或房協的角色混餚。今文ROOTS上會將會為大家分析兩個機構的分別及解答一些常見問題。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 什麼是香港房屋委員會 (房委會) ? 成立於1973年4月,香港房屋委員會 (房委會,Hong Kong Housing Authority) 是根據《房屋條例》建立的法定機構。房委會主要職責是負責推行香港的公營房屋計劃(公屋),協助低收入家庭住戶提供住屋。 房委會的工作範疇廣泛,包括策劃、建設、管理和保養維修各類公共租住房屋,包括出租公屋、中轉房屋和臨時收容中心。與此同時,房委會亦會經營一些分層工廠大廈,以及附屬商業設施和其他非住宅設施。現時的房委會主席由房屋局局長兼任。 房委會的機構願景為有住屋需要的低收入家庭提供可以負擔的租住房屋,並透過推出資助出售單位協助中低收入家庭置業。 房委會及轄下小組委員會包括: 建築小組委員會商業樓宇小組委員會財務小組委員會- 資金管理附屬小組委員會策劃小組委員會- 審計附屬小組委員會資助房屋小組委員會投標小組委員會 什麼是房屋署? 根據官方資料,房屋署是香港房屋委員會 (房委會) 的執行機關。房委會為法定機構,負責制定及推行公共房屋計劃,從而達至政府的公屋政策目標。房屋署同時為房屋局提供支援,處理有關房屋的政策和事務。房屋局常任秘書長兼任房屋署署長一職,負責掌管房屋署。 房屋署的組織架構如下: 策略處策略規劃分處政策統籌分處私營房屋分處房屋資助分處發展及建築處工務分處(一、二、三)發展及採購分處屋邨管理處屋邨管理處(一、二、三)機構事務處行政分處法律事務分處資訊及社區關係分處資訊科技分處管理參議分處財務分處會議事務組獨立審查組一手住宅物業銷售監管局 房委會及房屋署有什麼分別? 從架構上讀者可以見到房委會轄下没有房屋署,而房屋署底下沒有房委會,因而貌似房委會及房屋署沒有太大關係,但實際上他們的關係密不可分。首先房委會是一個獨立的法定機構。雖然不是一個政府部門,但是主要為政府出謀獻策制定公營房屋的策略。房委會的帶領者是由香港特別行政區行政長官任命,而房委會主席一般是現任的運輸及房屋局局長。 與此同時,房屋署隸屬「運輸及房屋局」,負責執行房委會推行的政策。一般大家需要遞交的公屋或居屋申請、與屋邨管理交接等的日常事項都是經過房屋署的。 簡單講,房委會主要制定香港公營房屋方針,房屋署主要實行房委會定落的方針,一個出腦一個出手。 什麼時候要聯絡房屋署? 簡單講,由申請資助房屋、交租、租金援助、日常家居維修以致屋邨管理投訴都可以聯絡房屋署。 日常家居維修服務 「日常家居維修服務」以「全方位維修計劃」為藍本,為所有公共租住屋邨住戶提供妥善和迅速的室內單位維修服務。 屋邨管理扣分制 屋邨管理扣分制 (扣分制) 是一項重要的管理措施,既可保障公共屋邨的環境衞生,又有助妥善執行屋邨的管理工作,從而為住戶建立健康舒適的居住環境。扣分制同時可培養公屋住戶的公德心,以及促進住戶對鄰居和周圍環境的關懷和愛護。 扣分制於2003年推出,當時名為「屋邨清潔扣分制」,主要針對有損屋邨環境衞生的不當行為。該制度於2006年擴展至更大的屋邨管理範疇,易名為「屋邨管理扣分制」。扣分制適用於公共租住房屋 (公屋) 和中轉房屋 (中轉屋) 住戶。 扣分制涵蓋28項不當行為,違規者將按其行為的嚴重性被扣3、5、7或15分。如公屋/中轉屋住戶在兩年內被扣除的分數累計達16分,其租約/暫准證將被終止。 租金援助計劃 房委會設有租金援助(租援)計劃,透過寬減租金援助暫時有經濟困難的公共租住房屋(公屋)租戶。只需要符合下列資格的申請人士可以獲得租金援助: 戶主及家庭成員並無擁有任何香港住宅物業;現居單位的面積不超過其家庭人數的最高編配標準;戶主及家庭成員沒有領取包括租金津貼在內的綜合社會保障援助金;以及下述收入要求 申請類別入息和資產要求租金寬免額非長者家庭- 家庭總收入低於公屋入息限額50%;或- 租金與入息比例超過25%;或- 家庭總收入介乎公屋入息限額50%至70%之間,同時租金與入息比例超過15%。可獲減一半租金非長者家庭- 家庭總收入低於公屋入息限額70%,但不低於50%;或- 租金與入息比例超過18.5%,但不超過25%。可獲減四分之一租金長者家庭- 長者家庭總收入低於公屋入息限額70%;或- 租金與入息比例超過18.5%。(長者家庭指所有家庭成員年滿60歲或以上。)可獲減一半租金 房屋署聯絡方法 查詢熱線:2712 2712傳真:2711 4111電郵:[email protected]地址:香港九龍何文田佛光街33號網站:www.housingauthority.gov.hk 過往房委會政策及計劃 房委會計劃計劃年份居者有其屋計劃...