【買樓流程全拆解】新手業主必知伏位要留意,ROOTS 上會全程陪住你申請按揭!

November 12, 2021

香港年輕一輩視買樓為「終生事業」,而儘管想買樓的年輕人們做盡了各種資料搜集,了解了多少行情也好,當自己要買樓的一刻終於來到時,可能又會變得手足無措,不知應該如何做,又或者因為對於買樓流程不太了解而怕被不良的經紀蒙騙。今次文章,我們就為各位整合了新手買樓的不同步驟。文章不會咬人,如果你自覺做好了資料搜集仍怕被人呃,不妨再看看本篇,當作一個買樓精讀班,清楚整個流程之後再出手入市!

除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港培育機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。
與此同時,ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。
如欲了解「最多可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」,可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。

A.I.按揭評估報告:【A.I.按揭批核評估】預先了解審批狀況,提升批核機會 | ROOTS上會
按揭申請服務:【按揭申請服務】| ROOTS上會
按揭利率回贈比較:【按揭利率比較2021】各大銀行回贈及優惠一覽 | ROOTS上會
按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算借款額及預測壓力測試結果 | ROOTS上會
轉按套現計算機:【轉按套現計算機】 轉按/套現是甚麼? | ROOTS 上會
樓市必知:【樓市必知】提供最新置業、樓市、按揭資訊 | ROOTS上會

先做好財務策劃-妥善利用按揭評估報告

先講一句殘酷的話-買樓最緊要有錢。如果你已經有入市的計劃,相信也不會是手揸十萬八萬就妄想可以入市。但首次置業的年輕人們,如果不是有爹地媽咪做靠山,而是要自食其力的話,也可能未必隨時拿得出幾百萬做首期任你揀樓。如果貿貿然走進地產舖問價,隨時被不良經紀sell你買貴樓。要做個精明業主,第一步一定要先清楚了解自己的財政狀況,認識你自己的財務能力可以買得起樓價多少的物業,然後才將貨就價去揀樓。

ROOTS 上會作為市面上唯一的全智能按揭申請服務平台,提供 A.I. 按揭批核評估 功能,只需要簡單輸入你的收入、財政狀況、可負擔首期、物業需要等等的資料,系統就會幫你計算出你最多能夠向銀行借到多少按揭,以及當中每月的供款情況、是否能夠通過壓力測試等等的重要資訊。

這些資訊的重要性,在於能夠助你知道自己的財政收入在樓市的位置,例如你是否能負擔得起市區新樓?還是只可以買到新界二手舊樓?另一方面,你也可以了解到想借按揭時是否真的能夠過壓測?入息供款比例是否符合要求等的問題,可以防止付上了訂金才發現借不足按揭導致撻訂的慘況。

最重要的是,整個A.I. 評估報告及流程完全自助,完全免費,你不用怕計多幾次數會被經紀白眼,或者一計完按揭就被人狂sell樓。整個流程完全屬於你自己買樓前的參考資訊,快捷、方便、安全,強烈建議各位試試!

首期以外的買樓成本要一一計清-印花稅、律師費、裝修費、經紀佣金等

好多人買樓都會覺得最重要的是計首期,有首期過到壓測借到按揭基本上就一天光曬。這種講法話錯又錯唔哂,因為買樓要一次過付的最大筆數確實是首期,但如果你忽視了其他成本而計錯了預算,亦有可能會出事。

首期以外,新手業主買樓還有其他使費要注意。以首次置業為例,業主要付上約樓價 2~4%印花稅,而律師費則是約 $10,000左右(以樓價 $10,000,000以下計算)。另外,也要留意按揭保險的費用也佔了貸款額的 1.15-4.35%,實際數額會視乎按揭成數和年期而定。經紀佣金方面,行規一向是樓價 1%,如果業主好彩的話可能遇到0.5%佣金都說不定。再來就是火險和裝修費,火險一般是樓價的 0.1%,而裝修費則視乎你想大裝還是細裝,一般新樓都會包裝修,若要自己處理的話預算約是每呎$600。

所以,在有了樓價、按揭、單位大小的概念之後,你就可以進而計算一下其他使費總計大約是多少,在買樓之前好好籌備一下。有關買樓的各種雜費,各位可以參考以下文章:【買樓開支一覽】印花稅、按揭保險、律師費、裝修、火險、經紀佣金你計哂未?計錯數有機會撻訂?!

揀樓睇樓-一手樓二手樓有別

計好使費之後,就可以正式開始揀樓了!可能你會問:不是應該有心水單位之後才籌錢嗎?為何反而是先計好數才睇樓?因為正如上面所說,買樓雜費某程度上會因為樓價、物業大小、按揭等等而有所影響,與其直接去睇 dream house 最後計完數才發現買不起,不如先計好手上彈藥再將貨就價,揀一些符合預算的單位。

揀樓時,其中一個最重要元素在於一手樓和二手樓之別。買一手樓的話,今時今日香港有大大小小的展銷會,隨時都可以找心水樓盤了解。特別注意如果你要買樓花的話,未必可以借盡高成數按揭。而如果目標是買二手樓的話,最簡單的方法是上睇樓網或者找就近地產經紀,如何做就視乎你的心水地區而定。
無論是一手樓還是二手樓,在處理買樓文件時都有必需注意的地方,例如是買樓的臨時買賣合約、正式買賣合約、按揭契、樓契等。而如果你是買二手樓的話,有額外兩份文件需要留意,分別是按揭轉介表及睇樓紙。按揭轉介表由經紀供買家填寫,作用是買家向銀行表示該為地產代理是本次按揭申請的轉介人,而成功申請按揭的話,即使該為地產經紀沒有提供任何服務,都會獲得轉介佣金。而第二份是「睇樓紙」,當買家經由某地產代理睇樓之後,在指定時段內無論向哪位經紀買入單位,佣金都會歸睇樓紙所示的經紀所有。如果到最後簽了兩張睇樓紙就有機會要俾兩份佣金。

所以在簽文件時必須看清楚文件是甚麼,條款有沒有對買家不利的細節。假如真的簽了文件,就算買家最後想找其他人幫忙,都未必能夠無視具有法律效力的合約,而不良經紀更不會在意買家是否能夠成功借到按揭買到樓,隨時收到佣金就調頭走,買家亦投訴無門。ROOTS上會早前有客人因錯簽文件而造成損失,各位可以參考以下故事引以為誡:【真人故事】買樓申請按揭切忌亂簽文件!隨時連按揭都趕唔切申請!

正式開始交易-簽訂臨時買賣合約及正式買賣合約

計好數、揀好樓,下一步就是開始進入正式的交易流程。上面有簡單講過買樓涉及的不同文件,以下部分就為各位更詳細解釋。

首先,交易的第一步就是簽訂臨時買賣合約及交細訂。當買賣雙方同意好價錢及其他明細之後,就可以簽訂臨時買賣合約及付上樓價 3% 的訂金作「落訂」動作。臨時買賣合約上會列明不少細節,例如何時要簽訂正式買賣合約、何時要付「大訂」、何時正式成交、交易的經紀是誰、經紀佣金等資料都會寫得一清二楚。按此參考臨時買賣合約範本

簽完臨時買賣合約之後的大約兩星期就輪到正式買賣合約。簽訂正式買賣合約亦代表買家要交7%大訂,以及律師費、印花稅等等的雜項費用。在這裡要特別注意,雖然有很多人都好興奮買得到樓,但實際上最終不少買家也可能因為不同原因要結束交易,俗稱撻訂。

在一般情況下,付了細訂之後買家決定不繼續交易而撻訂的話,損失的就是3%的細訂訂金。而如果付了大訂之後才決定撻訂的話,除了整筆訂金會賠上之外,如果賣家收回物業再重售而減了價的話,買家亦要補回當中的物業差價。所以,就算是要撻訂,也盡量選擇在付細訂後大訂前,以減少自己的損失。

處理按揭事宜-ROOTS 上會全程協助

上文講到簽署臨約及正式買賣合約的事宜,而其實在簽了臨約和未簽正式買賣合約之間的時間,各位就要處理好按揭申請的事,而這裡亦是 ROOTS 上會可以為你提供全面協助的地方。

上面有提及到,一些地產經紀或地產商在你買樓時可能會「側側膊」攝一張按揭轉介申請給買家簽。如果買家一不留神就簽好了,即使他們不提供任何服務都可以取得你申請按揭的轉介佣金。你可能會覺得,反正都要處理按揭的話,讓他們賺錢有何不妥?如果你熟知申請按揭流程,又不用任何人協助,又夠大方不怕俾輕鬆錢別人賺就當然沒問題,但ROOTS 上會認識不少物業買家有相熟朋友做按揭經紀,本打算可以透過朋友取得更好的按揭優惠,但一簽訂了按揭轉介表就無彎轉,只可以透過可能完全不提供任何協助的經紀去申請,或者面對緊逼的時間線再去挺而走險先退回第一個按揭申請,再次找相熟經紀處理按揭申請事宜,隨時要面對來不及申請的困局。

至於找 ROOTS 上會申請又有何分別呢?ROOTS 上會為你提供一份簡單的按揭申請表,可以讓你一表遞交到幾間不同的銀行處理按揭申請,一次過比較不同銀行的優惠並選擇心水計劃,務求格到最抵價。另外,配合先前在 ROOTS 上會做過的A.I. 按揭評估報告,如果你的結果顯示並不適合買樓入市的話,我們也會有相關建議供你參考,所以如果透過 ROOTS 上會申請按揭的話,批核機會也相當高。

而最重要的,當然是 ROOTS 上會會有專員全程配合買家處理按揭申請,排解各種文件上的疑難,協助處理銀行方面溝通等。為何ROOTS上會的按揭申請服務比起市面上的地產經紀更可靠?因為經紀代理們日里萬機,忙於賣樓而可能忽略了提供按揭申請協助的一費,而ROOTS上會的主要業務,正是為你處理按揭申請。

完成交易過程及驗樓收樓

簽好大訂、交好律師費、印花稅之後,順利的話兩至三星期就可以獲得銀行批按揭。銀行一般會向你查詢代為處理今次交易的律師樓是誰,然後直接和銀行處理按揭契、樓契。處理好後,律師樓及銀行都會約你見面簽署文件。直到成交日前大約一星期,買家需要去驗樓,完成全部手續之後,一齊驗妥後並得到買家允許後,律師樓便會收到銀行批出的貸款,並由律師樓代為將款項交給賣家,以完成整個買賣流程。完成到這一步的話,恭喜你正式成為業主!

在此也特別介紹一下驗樓的流程。收樓時有所謂的「現況交收」標準,即是指單位內你眼見沒有入牆、沒有內嵌的所有傢俬、電器都會被移走,而一些內建的例如地櫃、入牆櫃等則會原封不動交樓。

雖然情況比較少見,但如果買二手樓時,遇上一些不良賣家,刻意在交樓前破壞自己的單位,以不符合標準的狀態交收的話,買家也有權暫停整個交易並請律師協助。

如果是買一手樓的話,買家通常都會收到一份交樓標準的清單,當中會提及到不同電器及裝修的狀態,買家可以「照單執藥」逐項核對檢查,特別要看看是否所有電器都正常操作,有沒有漏水、牆身崩壞等等的情況出現。如果一切正常的話,買家就可以正式簽收單位攞鎖匙,正式成為業主!

不知不覺文章就寫了三千多字,亦證明了買樓的過程可以很長很複雜,各位在任何一個細節位稍一不留神都可以釀成大錯。希望本文可以幫到各位准業主在買樓路上更順利,祝各位出入平安!如果有任何問題,歡迎和ROOTS上會聯絡,讓我們進一步為你提供協助!

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如果大家對於買樓或申請按揭有任何疑問,或者想了解更多置業相關的資訊,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即聯絡我們了解更多!

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