買樓花，揀建期還是即供好？選擇即供或建期計劃會影響買家付款時間，同時影響申請按揭的安排。不少客人因揀錯plan，而大失影響預算，最終撻訂。ROOTS上會今次為大家分析即供與建期，方便大家買樓時清晰知道揀邊個按揭計劃。
已更新金管局於2023年7月7日向銀行發出指引，修訂適用於物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施！
已更新按證保險公司於2023年9月22日宣布，修訂樓花住宅物業使適用的合資格準則與已落成住宅物業看齊！
除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。
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什麼是即供期付款計劃？
即供期顧名思義代表買家若要買入現樓或樓花便要立即繳交整筆樓價。換句話講，除非有能力”full pay”，需要按揭人士便要於買賣成交日期前獲得銀行批核按揭貸款，將該筆貸款連同首期交付給發展商然後馬上開始供款。由於該計劃會衍生額外供樓開支即供期計劃適合首次置業人士。如果你已經有樓有按揭，你要再借上借就更難，因為壓力測試會收緊，變相你需要更多收入才能應付。
即供期付款計劃有什麼好處？
- 市面上即供期計劃的定價都會比建築期付款計劃低（樓花期越長折扣率越高）
- 樓花600萬內物業可用舊按揭計劃借8成上按揭保險
即供期付款計劃有什麼壞處？
- 樓花不能用林鄭plan高成數按揭
- 未入伙要先供樓，對於正在供樓中的換樓客這筆額外開支必定加重生活負擔
- 需要問銀行借錢的買家宜先確保銀行可批核按揭貸款再落訂買樓免除撻訂風險，尤其是手上已有物業買家因為壓力測試會因此收緊
即供期付款計劃按揭成數
| 樓價 | 即供計劃非按揭保險最高成數 | 即供計劃按揭保險最高成數 |
| 400 萬港元或以下 | 60% | 90% |
| 400 萬港元以上至450 萬港元或以下 | 60% | 80% – 90% (貸款上限為360 萬港元) |
| 450 萬港元或以上至600 萬港元以下 | 60% | 80% (貸款上限為480 萬港元) |
| 600 萬港元以上至800 萬港元或以下 | 60% | 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 |
| 800萬港元以上至900萬港元或以下 | 60%或500萬港元取低者 | 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 |
| 900 萬港元以上至1000 萬港元或以下 | 500萬港元 | 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 |
| 1000 萬港幣以上 | 50% | 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 |
根據金管局於2023年7月7日向銀行發出指引，修訂適用於物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，更新如下：
| 樓價 | 即供計劃非按揭保險最高成數 | 即供計劃按揭保險最高成數 |
| 400 萬港元或以下 | 70% | 90% |
| 400 萬港元以上至450 萬港元以下 | 70% | 80% – 90% (貸款上限為360 萬港元) |
| 450 萬港元或以上至600 萬港元 | 70% | 80% (貸款上限為480 萬港元) |
| 600 萬港元以上至1500 萬港元或以下 | 70% | 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 |
| 1500 萬港元以上至1750 萬港元或以下 | 60% – 70% (貸款上限為1,050 萬港元) | 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 |
| 1750 萬港元以上至3000 萬港元或以下 | 60% | 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 |
| 3000 萬港元以上至3600 萬港元或以下 | 50% – 60% (貸款上限為1,800 萬港元) | 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 |
| 3600萬港幣以上 | 50% | 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 |
根據按證保險公司於2023年9月22日宣布，修訂樓花住宅物業使適用的合資格準則與已落成住宅物業看齊，修訂如下：
| 樓價 | 即供計劃非按揭保險最高成數 | 即供計劃按揭保險最高成數 |
| 1000 萬港元或以下 | 70% | 90% |
| 1000 萬港元以上至1125 萬港元以下 | 70% | 80% – 90% (貸款上限為900 萬港元) |
| 1,125 萬港元或以上至1,500 萬港元 | 70% | 80% |
| 1500 萬港元以上至1715 萬港元 | 60% – 70% (貸款上限為1,050 萬港元) | 70% – 80% (貸款上限為1200 萬港元) |
| 1715 萬港元以上至1750 萬港元 | 60% – 70% (貸款上限為1,050 萬港元) | 70% |
| 1750 萬港元以上至3000 萬港元 | 60% | 70% |
| 3000 萬港元以上至3600 萬港元或以下 | 50% – 60% (貸款上限為1,800 萬港元) | 不提供按揭保險計劃 |
| 3600萬港幣以上 | 50% | 不提供按揭保險計劃 |
什麼是建築期付款計劃？
建築期付款計劃指買家可先落訂，直至發展商通知物業可以入伙時，再搵銀行申請按揭。由於發展商會入伙後先收到錢，所以折扣一定會比即供計劃少。
建築期付款計劃有什麼好處？
- 入伙後可使用林鄭plan高成數按揭計劃做9成按揭
- 換樓客可以待物業可入伙後先開始供樓，避免同時供兩層樓
- 更多時間調配資金交易
建築期付款計劃有什麼壞處？
- 樓價比即供貴因折扣較少
- 等物業入伙時先申請按揭會衍生銀行估唔足買賣價風險，萬一樓價調整銀行估唔足並借唔足按揭給買家，買家需要支付額外首期以完成交易（買家萬一首期唔夠就要撻訂）
- 發展商有機會通知提早交樓促使換樓客毫無準備底下要馬上申請按揭成交，只要買家準備不足因要同時供兩層樓而過唔到壓力測試便有機會撻訂
建築期付款計劃使用按揭保險最高按揭成數（現樓按揭）
時下大部分買家都會採用建築期付款計劃買一手樓，一來可以俾準買家多啲時間籌備收入證明申請按揭，二來可以等入伙後先開始供樓。ROOTS上會另外提提您，雖然建築期付款計劃係入伙先交尾數俾發展商，但是都要在樓花期內俾足首期，千其唔好以為建築期付款係到收樓日先繳交100%樓價啦。
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 400萬港元以上至1000萬港元 | 90%* |
| 1000萬港元以上至1125萬港元以下 | 80%-90%（貸款上限為900萬港元）* |
| 1125萬港元以上至1200萬港元以下 | 80%# |
| 1200萬港元以上至1920萬港元以下 | 50%-80%（貸款上限為960萬港元）* |
*申請人需要為首次置業人士及有固定收入，若未能滿足要求便能借最多80%
#申請人不需要固定收入
適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約：
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 400 萬港元以上至1,000 萬港元或以下 | 90%* |
| 1,000 萬港元以上至1,125 萬港元以下 | 80% – 90% *(貸款上限為900 萬港元) |
| 1,125 萬港元或以上至1,500 萬港元 | 80% |
| 1,500 萬港元以上至1,715 萬港元 |
70% – 80% (貸款上限為1,200 萬港元) |
| 1,715 萬港元以上至3,000 萬港元 | 70% |
*申請人需要為首次置業人士及有固定收入，若未能滿足要求便能借最多80%
建築期付款計劃不使用按保最高按揭成數（現樓按揭）
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 400 萬港元以上至1000 萬港元 | 60% (貸款上限為500萬港元) |
| 1000 萬港元以上 | 50% |
適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約：
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 1500 萬港元或以下 | 70% |
| 1500 萬港元以上至1750 萬港元或以下 | 60% – 70% (貸款上限為1,050 萬港元) |
| 1750 萬港元以上至3000 萬港元或以下 | 60% |
| 3000 萬港元以上至3600 萬港元或以下 | 50% – 60% (貸款上限為1,800 萬港元) |
| 3600萬港幣以上 | 50% |
買一手樓花可以借9成按揭嗎？
自從2019年10月特首推出新按揭計劃（林鄭plan），幾乎每個客人都問買樓花可否借9成，不過對於想買樓花又借9成的話樓價就必須要400萬以內。如果樓價介乎400-450萬最多借360萬，450萬-600萬借最多8成。
如果樓價超過400萬又必須要借9成就要等物業落成後用建築期plan付款借按揭。樓價400-800萬現樓都可以借最多9成按揭。
換句話講，除非樓花售價低過600萬，否則買樓人士需要備有額外資金（樓價4成至5成）用作首期方可用即供計劃。如果樓價高過600萬並需要借高成數按揭人士便需要用建期計劃，待樓花落成後再申請現樓銀行按揭上會。
買樓花什麼時候申請按揭？
即供計劃：普遍銀行接受成交期前180日內的按揭申請。180天即供計劃買家簽完臨約便可即刻申請按揭。需要按揭保險買家要留意，由於申請日期離成交期較長，按保公司有機會要求申請人成交前補交最近入息證明方可批核貸款。
建期計劃：大部分銀行接受成交期前90日內的按揭申請，少數銀行接受成交期180日內申請。因每間銀行會因應不同樓盤而改變按揭申請門檻，最好落訂前問一問相熟按揭經紀應該如何安排。
樓花按揭計入息壓力測試嗎？
與一般按揭申請，申請樓花按揭時銀行需要睇入息。對於需要年過60的父母作擔保人的準業主最好揀選不同銀行同時申請按證公司及昆士蘭按保。不同按保公司對年長擔保人有不同睇法，所以同時申請兩間不同按保公司比較保險同時增加獲批機會。
若準業主係首置身份，有機會可以用林鄭plan免通過壓力測試，不過這個僅限於用建築期付款計劃。另外，由於不同銀行對於這個措施有不同計法，都係最好先問清楚按揭顧問再落訂。
概括來講，即供計劃及建期計劃各有好處，不過兩者都需要準買家清楚了解自己的財務狀況才可以選擇合適自己的方案。如果各位有不明之處需要諮詢一下專人，不妨WhatsApp ROOTS上會了解更多！
