Home物業買賣【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項

【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項

在香港地買新樓,十居其九都是賣樓花。樓花是指一些新發展項目,在未落成之前就已經開始推出市場開賣。樓花的特色在於發展商通常會推出不少折扣優惠吸引買家,並且可以做發展商按揭借到盡去買。買樓花在程序上和買已落成的物業有何不同?本篇文章和你一起探討。

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甚麼是樓花?

樓花一詞對於香港人來說應該不會太陌生。近年來,發展商不斷在香港推出新樓盤開賣,樓市非常暢旺。有一些全新樓盤在落成之前就已經推出了在市場發售,而未落成又開賣的物業,就會被稱為「樓花」。

為何會有樓花的出現?

既然物業不能夠即時入住,那為何還會有這類型的物業出現呢?對於發展商來說,做一個物業項目需要相當大的成本,特別是大型及單位多的屋苑就更加「燒錢」及耗時。發展商在需要大量資金周轉的情況之下,就會希望透過提早銷售物業單位去取得資金,以繼續營運企業。

而倒過來說,在買家的角度去看,香港樓市一向都處於相當熾熱的氣氛,年輕一輩希望盡快買樓上車結婚組織家庭,在實際需求的驅使以及「現在不買,幾年後樓市又升」的心理質素影響之下,就會連未完成的物業都不放過,盡快揀好物業先上車再算。

所以,樓花的出現,反映的除了是發展商本身的資金需求,同樣是市場需求的驅使。

樓花有何特色?

樓花的最大特色在於其價錢方面。首先要講明,不是說樓花整體會較平,而是樓花的價錢有時候可以做到和同區的二手樓相約,而折扣優惠亦相對會較多,例如是「XXX日即供付款計劃」可享有10%左右的折扣。通常,為了催谷樓花前期銷售,發展商會推出超過一個優惠計劃,越能夠一次過付得多的買家,可享有的優惠就越抵玩。

樓花第二個特色,就是買完都無法即時入住。由於物業項目根本未完成興建,買了樓花也當然不能即時入住了。然而,基於樓花本身通常都有較大優惠以及能夠以超低首期借盡發展商按揭的性質,即時無法即時入住,也有不少業主會先買樓上車,甚至俾完首期立即開始供按揭,即是我們常聽到的「即供計劃」。

買樓花的步驟

買樓花的程序其實和買其他一手樓相約,我們曾經也有文章介紹過(【買樓流程攻略】新手業主必知中伏位,拆解按揭、買樓程序!)。首先,各位最好先計一計自己的預算,建議使用ROOTS 上會的 A.I. 按揭批核評估了解以自己的收入可以借多少按揭,如果目標單位樓價遠超自己可接受的範圍,就不用考慮該屋苑了。

計好預算之後,就可以去睇示範單位,了解一下心水單位的間格是否合意,或者對於單位有沒有其他憂慮。一如所有新樓,樓花同樣都會在推出市場之前有售樓書供買家參考,售樓書中會詳細列明有關物業的資料,例如單位大小、配套設施、每層有幾伙、附近環境等等。這些都是買家要相當注意的地方,仔細看清楚心儀物業是否符合你的買樓要求。

如果一切都合心意,就可以做「入飛」的動作。一般入飛需要十萬港幣左右,支票抬頭寫發展商所委託的律師樓即可。

入飛的目的純粹是向發展商表示你有意購入物業,並不是保證你有機會。發展商仍然需要經過抽籤程序才知道是否會讓你揀樓。如果不幸選不中你的話,就會退款處理,下次請早。如果選中你去揀樓的話,就真正進入整個買樓花的程序。

特別留意,現在一些較大型的發展項目都會有「優先揀樓權」的做法,即是如果你是較大手的買家,會有優先機會揀樓,亦有較大機會揀中自己的水單位。如果你只是買一個單位的話,就算有得入場揀,也不代表一定能揀到心水單位。

如果一切順利,揀到心水單位決定要買,就可以當場簽定臨時買賣合約,交「細訂」及開始處理按揭申請事宜。完成申請之後,就可以簽按揭契、正式買賣合約及付大訂及印花稅,以及簽署一系列律師樓要求的文件。

買樓花要注意甚麼?

買樓花和買現樓要注意的地方也有所不同,由於樓花的優惠一般會較多,買家亦要注意自己心水的計劃是哪一個。樓花的優惠計劃分別通常在於不同期間內付清樓價,以及有一些XX會會員折扣等,各位可以自行留意一下。

到了揀樓的環節,如果真的抽中你可以揀樓的話,為了推動銷售,發展商通常都會營造「中頭獎」的熱烈氣氛,想方設法令你快快趣扑搥決定上車。除非閣下有很多錢,否則我們強烈建議不要衝動消費,在入場前先了揀好自己心水的單位,排好首選次選,揀不到心水就離場,避免因為當下氣氛驅使就衝動勉強買了不合意的單位。

另外,由於樓花不是可以即時入住的單位,有時候也不一定要在簽完臨約之後即時就申請按揭。特別是一些樓花期有兩年以上的單位,建議業主如果不是參加了即供plan而是建期plan的話,可以先找按揭顧問公司將自己的個案記錄在案,並由他們負責在樓花期將至的時候提醒你去申請按揭,確保整個流程萬無一失。

驗樓及收樓

當樓花物業落成之後,發展商就會出信通知業主去驗樓及收樓。特別一提驗樓的過程非常重要,尤其是在不同發展商對於物業標準可能有所不同的情況下,驗清楚物業的詳細狀況是收樓前的關鍵一步。另外,發展商也不會對於已收樓的物業作出任何補救,所以收樓一刻的那個簽名價值連成。

我們建議將驗樓的重任交由專業驗樓師去協助,他們的豐富經驗通常都能夠驗出一些平常人較少留意的部分,除了常見的牆身滲水、地面不平之外,亦有很多肉眼難看見的項目是驗樓師能夠驗出的。如果業主對於物業狀態有任何不滿,可以要求發展商執漏再交樓。

樓花按揭注意事項

有關樓花按揭的資料,ROOTS 上會早前都有不少文章分享過,在此不特別再詳述。特別一提是樓花按揭主要有分即供計劃或建期計劃兩種,即供計劃即是在簽好臨約處理好按揭之後立即開始供樓,頭幾年供款可能都是在物業未落成之前就要供,供到可以收樓時就再做驗樓收樓的流程,並且更新按揭契,表示物業已經落成。

由於發展商最緊張的都是能否及早收錢,所以如果選擇了做建期的業主如果想轉做即供的話,一般發展商都是非常樂意的。相反,如果你是一早選擇了即供,在供款中途轉做建期就不可能了,因為本身已經供了一部分,不可能突然改為斷供直到物業落成才繼續。

延伸閱讀:【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊,兩種計劃如何影響按揭?

發展商按揭-呼吸Plan

現時有很多樓花都會推出發展商按揭,俗稱「呼吸plan」,即指只要業主有呼吸都可以借到。在考慮呼吸 plan時,建議各位業主都要做好兩手準備。首先,有時候發展商按揭口頭上表示會批核給業主,但最後亦有機會臨時反口,由於呼吸plan的首期要求相當低,如果業主本身準備的資金不足,而最後發展商不批核,業主就有可能因無法借到銀行按揭而要撻訂收場。

另外,由於呼吸plan的利息一般而言都比起銀行按揭高,一般業主都會考慮在罰息期過後轉去銀行做按揭。但特別留意如果樓價太高,呼吸plan所借到的按揭金額高於銀行最高可借給你的按揭額,你就要向銀行補回差價,假如沒有足夠資金的話,罰息期過後的呼吸plan還款可能會把業主壓到透不過氣。

而在轉按到銀行時,亦要留意銀行借出的最高貸款金額是以物業折實價去計算,亦即是業主買樓時實際付出的金額計算。例如原價為800萬的物業,業主以九折,即720萬買入,最高貸款額就是以720萬去計而非800萬。假如是手頭緊的業主,就要計清楚自己能夠借到多少。

延伸閱讀:【發展商按揭全攻略】發展商按揭等於借財仔?申請呼吸PLAN會隨時仲伏影響成交!

樓花現已成為香港主流買物業的形式之一,但仍然有很多業主對於樓花買賣的細節不盡了解,甚至常被市場氣氛影響,做出對自己錯誤的決定。買樓對於很多人來說是一個終生投資,如果對於買樓流程有任何疑問,歡迎來聯絡 ROOTS上會,由我們為你好好計劃!

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【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽)

房協興建的樓宇與房委會的居屋一樣是未補地價政府資助房屋,不過在銀行申請房協樓按揭角度他們會遭受不同的待遇。 例如房協樓可以借幾多成按揭?借按揭的年期有多長?按揭利率如何計算?以及壓力測試、信貸評級等問題,本文為你一一解答! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 房協是什麼? 根據房協官方網站,「香港房屋協會(房協)成立於1948年,是一個獨立的非政府及非牟利機構,為香港市民提供優質居所,並於1951年成為法定機構。大半世紀以來,房協發展了不同的房屋計劃,配合市場的特別需要。房協由委員管治,而監事會及執行委員會的成員均來自社會不同的專業界別,我們一直秉承社會使命服務社群。」 可是,由於對上一次有房協樓抽已經是2017年,加上每次推出的伙數都極少都不會有太多人留意房協樓。反而,更多人會留意居屋。因為居屋基本上恆常化之後可以期待每年都會有一次抽居屋機會。以下是預計未來房協新樓的供應: 新項目預計落成年份單位數量簡介粉嶺馬會道20256402座~24層高觀塘安達臣道石礦場2025-2026R2-2項目:1400R2-3項目:420R2-4項目:960R2-2 - 6座~16至23層高;R2-3 - 3座~13層高 ;R2-4 - 4座~10至28層高啟德2B區1號202617902座~41層高 如何申請購入房協居屋? 白表或綠表人士都可以申請購入房協樓居屋。如果你不是公屋租戶,只要符合白表資產限額內就可以用白表申請。白表申請資格資產限額將會每次調整,詳情有待下一輪房協居屋推售。 房協樓可以借幾多成按揭? 理論上,一手的房協樓宇可借至9成按揭。例如於2020年落成的「資助出售房屋項目」綠怡雅苑也可以申請高成數按揭。ROOTS上會最近亦有幫助準業主向銀行申請綠怡雅苑的9成按揭。 而購買二手房協樓借高成數按揭需要購買按揭保險,與房委會居屋有30年政府擔保期不同。 另一邊廂,「住宅發售計劃」、「夾心階層住屋計劃」內的二手未補地價物業最多只能夠借6成。值得留意的是指定「住宅發售計劃」及「資助出售房屋項目第二市場」的物業可申請按揭保險,所以業主可向銀行申請高成數按揭。 房協樓可以借幾多年按揭? 一般房協樓可以借最多30年。想知道實際數字,可以用75年減去您的物業樓齡。換句話講樓齡45年,亦可以借30年。 房協樓按揭利率? 與一般私樓一樣,房協樓按揭利率可用H按或P按。現時大部分銀行提供的利率封頂位為2.5%,而最低的利率可以達到H+1.3%。 買房協樓需要壓力測試嗎? 與一般私樓一樣,申請房協樓按揭需要通過供款與入息比率(DSR)和壓力測試。 申請房協樓按揭要睇信貸評級(TU)嗎? 與一般私樓一樣,申請房協樓時銀行會檢查申請人的信貸評級。ROOTS上會曾經有客戶因信貸評級不達標導致未能成功申請按揭,故此與申請房署居屋按揭不一樣,Roots上會僅此再次提醒各位讀者買樓前或申請按揭時務必了解自己的信貸評級。 房協樓可以轉按或加按嗎? 未經補地價的房協樓是不可以加按,不過可以轉按。需要加按的朋友需要經過房委會同意而申請原因與居屋加按一樣(例如出現財務困難,紅白事和家人出國讀書),故不能隨意加按套現。 經過以上幾個房協樓按揭的快問快答,希望各位對於申請方面有所了解。實際上,房協樓申請按揭有不少是跟一般私樓的做法類同,例如是壓力測試和申請人的信貸評級等。如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!  

【居屋開支】管理費過千蚊同私樓睇齊?買樓前記住留意雜費!

如果大家有細心留意,ROOTS上會每隔一排就會叮囑各位讀者記住買樓唔係剩係要睇樓價、按揭或首期。做業主當中牽涉好多不同的雜費例如印花稅、律師費等等。雖然好多雜費都係屬於一次性,但係管理費就唔同,個個月都要俾,所以居屋開支管理費都係一項不能忽視的日常開支。 【延伸閱讀:【買樓開支懶人包】買樓費用,首期、印花稅、經紀佣金、律師費、火險、裝修費等】 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 私人樓宇管理費 私人樓宇的管理費昂貴已經街知巷聞,早期有新聞報導位於香港島的全新小型單位單幢樓雖然被譽為上車盤,不過由於大廈伙數太少每呎管理費要超過$8。大型屋苑嘉亨灣都只不過係$4左右。不過最值得令人留意的係,政府推出的居屋當中涉及的管理費有機會同私人屋苑睇齊。 根據房委會居屋屋苑的管理費按收回成本的原則計算,以支付每月營運開支總額。每個單位的管理費是根據首名買家簽立公契所分配的管理份數,按比例把屋苑開支總額分攤的方式釐定。這套計算方法乃遵照地政總署法律諮詢及田土轉易處的指引制定。換句話講,同私人樓宇一樣,越少伙數管理費越貴。 以下例子見到,一般來講規模越大的屋苑,管理費越平。消息指尚文苑平均每呎管理費差不多要4元。 2020居屋開支管理費估算表 屋苑名稱 大廈/單位數目 建議的管理費(單位/每月) 尚文苑 1/494 1,163元至 1,876元 裕泰苑 2/1,226 638元至 1,324元 旭禾苑 1/830 800 元 至 1,265 元 凱德苑 1/814 627 元 至 1,175 元 錦暉苑 1/735 637 元 至 1,056 元 雍明苑 2/1,395 (第一期) 520元至 1,054元(第一期) 凱樂苑 4 /1,698 (第二期) 565元至 935元 *資料來源:房委會 雖然官方未有公佈即將推出的居屋涉及的管理費,不過以目前所得的資料,火炭彩禾苑和鑽石山啟翔苑因伙數只得約800伙和900伙管理費如無意外應該過千元。同時,管理費應該比馬鞍山錦駿苑(約2,000伙)和粉嶺山麗苑(約3,000伙)貴。所以,各位千萬不要看輕居屋管理費,不要以為既然不是私樓就不會好肉赤!如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

【二手居屋】解答常見問題,避開中伏位!

居屋確實是不少港人的心水。只要合資格,都一定會想買二手居屋。居屋不單較私樓廉價,間隔實用。最重要是首期可向銀行借高達95%按揭,但注意事項亦較多,一不留意隨時錯過買入好時機。ROOTS上會今期就為大家講講二手居屋! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 邊間銀行會做居屋按揭? 現時只有4,5間大銀行會積極願意做居屋按揭。當中渣打銀行對居屋按揭審批比較保守,按揭年期會用25年減樓齡。所以基本上二手居屋好難借盡25年。建議各位採用其他幾間銀行。 二手居屋借唔借到30年? 根據政府規定,未補地價二手居屋綠表白表可以最長借25年。要留意一點就係每間銀行都會有一張「對數表」,這個「對數表」可以根據二手居屋之首置出售日期來計算可以借幾多年及幾多成,二手居屋並非以樓齡而是以單位首次發售日期來計算最長貸款年期。首次發售日起計20年內的居屋單位都有機會借盡25年,超過20年的話就未必可以。 二手居屋點借盡9成半按揭? 不論一手或二手,綠表可以借95%按揭,白表可以借90%按揭。同還款年期一樣,銀行會根據目標單位的首次發售日期(並非樓齡)計算按揭成數。首次發售日起計20年內的居屋單位都有機會借盡9成半,超過20年的話就只可以借樓價6成。 關於按揭成數或年期詳情可參考【按揭成數】最新2022按揭成數懶人包,話你知買樓借到幾多要幾多首期!。 申請居屋按揭時銀行會睇收入證明嗎? 一般銀行係唔會特別睇申請人或業主收入證明,但係有機會查閱信貸評級。只要信貸評級唔太差,沒有收入都好大機會獲批。 田土廳顯示上手居屋業主欠債會否影響新業主按揭? 答案是「睇情況同銀行」。首先準業主要知道不論係買私樓定居屋,任何新買賣都要確保上手業主解除所有田土廳上的法庭命令、「釘」等等。一日未解除上手業主遺留的問題,新業主有機會要承擔額外風險,另外銀行都不會批按揭給你。 假設準業主打算購入二手居屋而在田土廳發現上手業主曾經有「釘」,即使已被解除,邊間銀行願意為新買家做按揭就要視乎情況。當你遇上這種情況,最好先WhatsApp ROOTS上會問一問先,待我們確保銀行肯做該單位的按揭先落訂。 居屋按揭利息可否用H按? 根據現時規定一手或二手居屋按揭只能用P按,不能選用私樓常用的H按。現時年利率大概2.5%。 居屋業主可否轉按套現? 需要轉按/加按必須先去信房屋署得到其同意,並且要符合以下原因: 醫療開支 家庭成員教育開支 殮葬費 贍養費開支 面臨財政困難 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!