【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項

December 22, 2021

在香港地買新樓,十居其九都是賣樓花。樓花是指一些新發展項目,在未落成之前就已經開始推出市場開賣。樓花的特色在於發展商通常會推出不少折扣優惠吸引買家,並且可以做發展商按揭借到盡去買。買樓花在程序上和買已落成的物業有何不同?本篇文章和你一起探討。

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甚麼是樓花?

樓花一詞對於香港人來說應該不會太陌生。近年來,發展商不斷在香港推出新樓盤開賣,樓市非常暢旺。有一些全新樓盤在落成之前就已經推出了在市場發售,而未落成又開賣的物業,就會被稱為「樓花」。

為何會有樓花的出現?

既然物業不能夠即時入住,那為何還會有這類型的物業出現呢?對於發展商來說,做一個物業項目需要相當大的成本,特別是大型及單位多的屋苑就更加「燒錢」及耗時。發展商在需要大量資金周轉的情況之下,就會希望透過提早銷售物業單位去取得資金,以繼續營運企業。

而倒過來說,在買家的角度去看,香港樓市一向都處於相當熾熱的氣氛,年輕一輩希望盡快買樓上車結婚組織家庭,在實際需求的驅使以及「現在不買,幾年後樓市又升」的心理質素影響之下,就會連未完成的物業都不放過,盡快揀好物業先上車再算。

所以,樓花的出現,反映的除了是發展商本身的資金需求,同樣是市場需求的驅使。

樓花有何特色?

樓花的最大特色在於其價錢方面。首先要講明,不是說樓花整體會較平,而是樓花的價錢有時候可以做到和同區的二手樓相約,而折扣優惠亦相對會較多,例如是「XXX日即供付款計劃」可享有10%左右的折扣。通常,為了催谷樓花前期銷售,發展商會推出超過一個優惠計劃,越能夠一次過付得多的買家,可享有的優惠就越抵玩。

樓花第二個特色,就是買完都無法即時入住。由於物業項目根本未完成興建,買了樓花也當然不能即時入住了。然而,基於樓花本身通常都有較大優惠以及能夠以超低首期借盡發展商按揭的性質,即時無法即時入住,也有不少業主會先買樓上車,甚至俾完首期立即開始供按揭,即是我們常聽到的「即供計劃」。

買樓花的步驟

買樓花的程序其實和買其他一手樓相約,我們曾經也有文章介紹過(【買樓流程攻略】新手業主必知中伏位,拆解按揭、買樓程序!)。首先,各位最好先計一計自己的預算,建議使用ROOTS 上會的 A.I. 按揭批核評估了解以自己的收入可以借多少按揭,如果目標單位樓價遠超自己可接受的範圍,就不用考慮該屋苑了。

計好預算之後,就可以去睇示範單位,了解一下心水單位的間格是否合意,或者對於單位有沒有其他憂慮。一如所有新樓,樓花同樣都會在推出市場之前有售樓書供買家參考,售樓書中會詳細列明有關物業的資料,例如單位大小、配套設施、每層有幾伙、附近環境等等。這些都是買家要相當注意的地方,仔細看清楚心儀物業是否符合你的買樓要求。

如果一切都合心意,就可以做「入飛」的動作。一般入飛需要十萬港幣左右,支票抬頭寫發展商所委託的律師樓即可。

入飛的目的純粹是向發展商表示你有意購入物業,並不是保證你有機會。發展商仍然需要經過抽籤程序才知道是否會讓你揀樓。如果不幸選不中你的話,就會退款處理,下次請早。如果選中你去揀樓的話,就真正進入整個買樓花的程序。

特別留意,現在一些較大型的發展項目都會有「優先揀樓權」的做法,即是如果你是較大手的買家,會有優先機會揀樓,亦有較大機會揀中自己的水單位。如果你只是買一個單位的話,就算有得入場揀,也不代表一定能揀到心水單位。

如果一切順利,揀到心水單位決定要買,就可以當場簽定臨時買賣合約,交「細訂」及開始處理按揭申請事宜。完成申請之後,就可以簽按揭契、正式買賣合約及付大訂及印花稅,以及簽署一系列律師樓要求的文件。

買樓花要注意甚麼?

買樓花和買現樓要注意的地方也有所不同,由於樓花的優惠一般會較多,買家亦要注意自己心水的計劃是哪一個。樓花的優惠計劃分別通常在於不同期間內付清樓價,以及有一些XX會會員折扣等,各位可以自行留意一下。

到了揀樓的環節,如果真的抽中你可以揀樓的話,為了推動銷售,發展商通常都會營造「中頭獎」的熱烈氣氛,想方設法令你快快趣扑搥決定上車。除非閣下有很多錢,否則我們強烈建議不要衝動消費,在入場前先了揀好自己心水的單位,排好首選次選,揀不到心水就離場,避免因為當下氣氛驅使就衝動勉強買了不合意的單位。

另外,由於樓花不是可以即時入住的單位,有時候也不一定要在簽完臨約之後即時就申請按揭。特別是一些樓花期有兩年以上的單位,建議業主如果不是參加了即供plan而是建期plan的話,可以先找按揭顧問公司將自己的個案記錄在案,並由他們負責在樓花期將至的時候提醒你去申請按揭,確保整個流程萬無一失。

驗樓及收樓

當樓花物業落成之後,發展商就會出信通知業主去驗樓及收樓。特別一提驗樓的過程非常重要,尤其是在不同發展商對於物業標準可能有所不同的情況下,驗清楚物業的詳細狀況是收樓前的關鍵一步。另外,發展商也不會對於已收樓的物業作出任何補救,所以收樓一刻的那個簽名價值連成。

我們建議將驗樓的重任交由專業驗樓師去協助,他們的豐富經驗通常都能夠驗出一些平常人較少留意的部分,除了常見的牆身滲水、地面不平之外,亦有很多肉眼難看見的項目是驗樓師能夠驗出的。如果業主對於物業狀態有任何不滿,可以要求發展商執漏再交樓。

樓花按揭注意事項

有關樓花按揭的資料,ROOTS 上會早前都有不少文章分享過,在此不特別再詳述。特別一提是樓花按揭主要有分即供計劃或建期計劃兩種,即供計劃即是在簽好臨約處理好按揭之後立即開始供樓,頭幾年供款可能都是在物業未落成之前就要供,供到可以收樓時就再做驗樓收樓的流程,並且更新按揭契,表示物業已經落成。

由於發展商最緊張的都是能否及早收錢,所以如果選擇了做建期的業主如果想轉做即供的話,一般發展商都是非常樂意的。相反,如果你是一早選擇了即供,在供款中途轉做建期就不可能了,因為本身已經供了一部分,不可能突然改為斷供直到物業落成才繼續。

延伸閱讀:【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊,兩種計劃如何影響按揭?

發展商按揭-呼吸Plan

現時有很多樓花都會推出發展商按揭,俗稱「呼吸plan」,即指只要業主有呼吸都可以借到。在考慮呼吸 plan時,建議各位業主都要做好兩手準備。首先,有時候發展商按揭口頭上表示會批核給業主,但最後亦有機會臨時反口,由於呼吸plan的首期要求相當低,如果業主本身準備的資金不足,而最後發展商不批核,業主就有可能因無法借到銀行按揭而要撻訂收場。

另外,由於呼吸plan的利息一般而言都比起銀行按揭高,一般業主都會考慮在罰息期過後轉去銀行做按揭。但特別留意如果樓價太高,呼吸plan所借到的按揭金額高於銀行最高可借給你的按揭額,你就要向銀行補回差價,假如沒有足夠資金的話,罰息期過後的呼吸plan還款可能會把業主壓到透不過氣。

而在轉按到銀行時,亦要留意銀行借出的最高貸款金額是以物業折實價去計算,亦即是業主買樓時實際付出的金額計算。例如原價為800萬的物業,業主以九折,即720萬買入,最高貸款額就是以720萬去計而非800萬。假如是手頭緊的業主,就要計清楚自己能夠借到多少。

延伸閱讀:【發展商按揭全攻略】發展商按揭等於借財仔?申請呼吸PLAN會隨時仲伏影響成交!

樓花現已成為香港主流買物業的形式之一,但仍然有很多業主對於樓花買賣的細節不盡了解,甚至常被市場氣氛影響,做出對自己錯誤的決定。買樓對於很多人來說是一個終生投資,如果對於買樓流程有任何疑問,歡迎來聯絡 ROOTS上會,由我們為你好好計劃!

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