Home物業買賣【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項

【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項

在香港地買新樓,十居其九都是賣樓花。樓花是指一些新發展項目,在未落成之前就已經開始推出市場開賣。樓花的特色在於發展商通常會推出不少折扣優惠吸引買家,並且可以做發展商按揭借到盡去買。買樓花在程序上和買已落成的物業有何不同?本篇文章和你一起探討。

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甚麼是樓花?

樓花一詞對於香港人來說應該不會太陌生。近年來,發展商不斷在香港推出新樓盤開賣,樓市非常暢旺。有一些全新樓盤在落成之前就已經推出了在市場發售,而未落成又開賣的物業,就會被稱為「樓花」。

為何會有樓花的出現?

既然物業不能夠即時入住,那為何還會有這類型的物業出現呢?對於發展商來說,做一個物業項目需要相當大的成本,特別是大型及單位多的屋苑就更加「燒錢」及耗時。發展商在需要大量資金周轉的情況之下,就會希望透過提早銷售物業單位去取得資金,以繼續營運企業。

而倒過來說,在買家的角度去看,香港樓市一向都處於相當熾熱的氣氛,年輕一輩希望盡快買樓上車結婚組織家庭,在實際需求的驅使以及「現在不買,幾年後樓市又升」的心理質素影響之下,就會連未完成的物業都不放過,盡快揀好物業先上車再算。

所以,樓花的出現,反映的除了是發展商本身的資金需求,同樣是市場需求的驅使。

樓花有何特色?

樓花的最大特色在於其價錢方面。首先要講明,不是說樓花整體會較平,而是樓花的價錢有時候可以做到和同區的二手樓相約,而折扣優惠亦相對會較多,例如是「XXX日即供付款計劃」可享有10%左右的折扣。通常,為了催谷樓花前期銷售,發展商會推出超過一個優惠計劃,越能夠一次過付得多的買家,可享有的優惠就越抵玩。

樓花第二個特色,就是買完都無法即時入住。由於物業項目根本未完成興建,買了樓花也當然不能即時入住了。然而,基於樓花本身通常都有較大優惠以及能夠以超低首期借盡發展商按揭的性質,即時無法即時入住,也有不少業主會先買樓上車,甚至俾完首期立即開始供按揭,即是我們常聽到的「即供計劃」。

買樓花的步驟

買樓花的程序其實和買其他一手樓相約,我們曾經也有文章介紹過(【買樓流程攻略】新手業主必知中伏位,拆解按揭、買樓程序!)。首先,各位最好先計一計自己的預算,建議使用ROOTS 上會的 A.I. 按揭批核評估了解以自己的收入可以借多少按揭,如果目標單位樓價遠超自己可接受的範圍,就不用考慮該屋苑了。

計好預算之後,就可以去睇示範單位,了解一下心水單位的間格是否合意,或者對於單位有沒有其他憂慮。一如所有新樓,樓花同樣都會在推出市場之前有售樓書供買家參考,售樓書中會詳細列明有關物業的資料,例如單位大小、配套設施、每層有幾伙、附近環境等等。這些都是買家要相當注意的地方,仔細看清楚心儀物業是否符合你的買樓要求。

如果一切都合心意,就可以做「入飛」的動作。一般入飛需要十萬港幣左右,支票抬頭寫發展商所委託的律師樓即可。

入飛的目的純粹是向發展商表示你有意購入物業,並不是保證你有機會。發展商仍然需要經過抽籤程序才知道是否會讓你揀樓。如果不幸選不中你的話,就會退款處理,下次請早。如果選中你去揀樓的話,就真正進入整個買樓花的程序。

特別留意,現在一些較大型的發展項目都會有「優先揀樓權」的做法,即是如果你是較大手的買家,會有優先機會揀樓,亦有較大機會揀中自己的水單位。如果你只是買一個單位的話,就算有得入場揀,也不代表一定能揀到心水單位。

如果一切順利,揀到心水單位決定要買,就可以當場簽定臨時買賣合約,交「細訂」及開始處理按揭申請事宜。完成申請之後,就可以簽按揭契、正式買賣合約及付大訂及印花稅,以及簽署一系列律師樓要求的文件。

買樓花要注意甚麼?

買樓花和買現樓要注意的地方也有所不同,由於樓花的優惠一般會較多,買家亦要注意自己心水的計劃是哪一個。樓花的優惠計劃分別通常在於不同期間內付清樓價,以及有一些XX會會員折扣等,各位可以自行留意一下。

到了揀樓的環節,如果真的抽中你可以揀樓的話,為了推動銷售,發展商通常都會營造「中頭獎」的熱烈氣氛,想方設法令你快快趣扑搥決定上車。除非閣下有很多錢,否則我們強烈建議不要衝動消費,在入場前先了揀好自己心水的單位,排好首選次選,揀不到心水就離場,避免因為當下氣氛驅使就衝動勉強買了不合意的單位。

另外,由於樓花不是可以即時入住的單位,有時候也不一定要在簽完臨約之後即時就申請按揭。特別是一些樓花期有兩年以上的單位,建議業主如果不是參加了即供plan而是建期plan的話,可以先找按揭顧問公司將自己的個案記錄在案,並由他們負責在樓花期將至的時候提醒你去申請按揭,確保整個流程萬無一失。

驗樓及收樓

當樓花物業落成之後,發展商就會出信通知業主去驗樓及收樓。特別一提驗樓的過程非常重要,尤其是在不同發展商對於物業標準可能有所不同的情況下,驗清楚物業的詳細狀況是收樓前的關鍵一步。另外,發展商也不會對於已收樓的物業作出任何補救,所以收樓一刻的那個簽名價值連成。

我們建議將驗樓的重任交由專業驗樓師去協助,他們的豐富經驗通常都能夠驗出一些平常人較少留意的部分,除了常見的牆身滲水、地面不平之外,亦有很多肉眼難看見的項目是驗樓師能夠驗出的。如果業主對於物業狀態有任何不滿,可以要求發展商執漏再交樓。

樓花按揭注意事項

有關樓花按揭的資料,ROOTS 上會早前都有不少文章分享過,在此不特別再詳述。特別一提是樓花按揭主要有分即供計劃或建期計劃兩種,即供計劃即是在簽好臨約處理好按揭之後立即開始供樓,頭幾年供款可能都是在物業未落成之前就要供,供到可以收樓時就再做驗樓收樓的流程,並且更新按揭契,表示物業已經落成。

由於發展商最緊張的都是能否及早收錢,所以如果選擇了做建期的業主如果想轉做即供的話,一般發展商都是非常樂意的。相反,如果你是一早選擇了即供,在供款中途轉做建期就不可能了,因為本身已經供了一部分,不可能突然改為斷供直到物業落成才繼續。

延伸閱讀:【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊,兩種計劃如何影響按揭?

發展商按揭-呼吸Plan

現時有很多樓花都會推出發展商按揭,俗稱「呼吸plan」,即指只要業主有呼吸都可以借到。在考慮呼吸 plan時,建議各位業主都要做好兩手準備。首先,有時候發展商按揭口頭上表示會批核給業主,但最後亦有機會臨時反口,由於呼吸plan的首期要求相當低,如果業主本身準備的資金不足,而最後發展商不批核,業主就有可能因無法借到銀行按揭而要撻訂收場。

另外,由於呼吸plan的利息一般而言都比起銀行按揭高,一般業主都會考慮在罰息期過後轉去銀行做按揭。但特別留意如果樓價太高,呼吸plan所借到的按揭金額高於銀行最高可借給你的按揭額,你就要向銀行補回差價,假如沒有足夠資金的話,罰息期過後的呼吸plan還款可能會把業主壓到透不過氣。

而在轉按到銀行時,亦要留意銀行借出的最高貸款金額是以物業折實價去計算,亦即是業主買樓時實際付出的金額計算。例如原價為800萬的物業,業主以九折,即720萬買入,最高貸款額就是以720萬去計而非800萬。假如是手頭緊的業主,就要計清楚自己能夠借到多少。

延伸閱讀:【發展商按揭全攻略】發展商按揭等於借財仔?申請呼吸PLAN會隨時仲伏影響成交!

樓花現已成為香港主流買物業的形式之一,但仍然有很多業主對於樓花買賣的細節不盡了解,甚至常被市場氣氛影響,做出對自己錯誤的決定。買樓對於很多人來說是一個終生投資,如果對於買樓流程有任何疑問,歡迎來聯絡 ROOTS上會,由我們為你好好計劃!

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【按揭成數】最新2023按揭成數懶人包,話你知買樓借到幾多要幾多首期!

ROOTS上會經常收到客人搵究竟自己買樓可以借最多幾多成按揭,因此我們特意為各位准業主整合最新的按揭成數懶人包,方便各位了解自己可以借最高幾多按揭成數及需要幾多首期。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! 什麼是按揭成數? 金管局因應不同樓價、物業、情況等而制定銀行最多可以為物業借出幾多錢,一般都會用一個百分比去計算。換句話講,金管局有明文規定銀行最多可以為一份按揭申請借幾多錢,銀行可以借少過規定的上限,但不能借超過列明上限。知道銀行最高按揭成數就代表你會知道你需要幾多首期。 按揭成數上限(非按揭保險申請) 按揭成數一般來講都會用按揭保險或者非按揭保險來劃分。盤古初開的時候,銀行或者按揭世界都沒有所謂的按揭保險,只有每間銀行訂立願意借最多幾多按揭成數。現今階段,在沒有按揭保險的情況下,樓價1000萬或以下的按揭申請只能夠批最多60%按揭,而貸款額上限為港幣500萬。如果收入非源自於香港的話最高按揭成數只能夠是樓價的50%,而貸款額上限為港幣400萬。同時,樓價1000萬以上的物業一律只能夠借樓價50%作為按揭。若收入非源自於香港,成數就會減低一成,最多只能夠借4成。最後根據金管局指引,用資產淨值借按揭而非用收入借按揭的話,銀行的最高按揭成數為之40%。 申請人於香港未持有任何形式按揭   最高按揭成數(收入源自香港) 最高按揭成數(收入非源自香港) HKD$1000萬或以下 60% (上限500萬) 50%(上限400萬) HKD$1000萬以上 50% 40% 資產淨值批核 (不論物業價值) 40% 40% 適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約: 物業價格 最高按揭成數 1500 萬港元或以下 70% 1500 萬港元以上至1750 萬港元或以下 60% - 70% (貸款上限為1,050 萬港元) 1750 萬港元以上至3000 萬港元或以下 60% 3000 萬港元以上至3600 萬港元或以下 50% - 60% (貸款上限為1,800 萬港元) 3600萬港幣以上 50% 新按揭保險最高按揭成數上限 看到這裡的讀者心裡可能會想,怎麼可能每個香港人都能夠負擔四成或五成首期去買樓,借五成-六成按揭。所以香港按揭證券有限公司(按揭證券公司)於1999年3月推出按揭保險計劃,至此買樓人士可以通過按揭保險借更高的按揭成數。透過按揭保險推高按揭成數上限能夠大大幫助香港人置業,減輕置業壓力。 在最新的 2022財政預算案,財政司司長陳茂波宣佈推出放寬按揭保險限制(新按保計劃/波叔plan),意思將按揭成數門檻進一步減低,比2019年特首林鄭月娥(林鄭plan)更為放寬。現階段樓價介乎400萬至1000萬的物業都可以借最高90%按揭;樓價1000萬至1125萬可以借80%按揭至90%按揭,而貸款額上限為900萬港元;樓價1125萬港元以上至1200萬港元以下可以借最多80%按揭;樓價1200萬港元以上至1920萬港元以下可以借最多50%至80%按揭,而貸款額上限為960萬港元。 值得留意的是,如果要申請按揭保險借高成數按揭提供按揭成數上限,所有申請人及擔保人都必須將物業用作自住用途。 物業價格 最高按揭成數 400萬港元以上至1000萬港元 90%* 1000萬港元以上至1125萬港元以下 80%-90%(貸款上限為900萬港元)* 1125萬港元以上至1200萬港元以下 80%# 1200萬港元以上至1920萬港元以下 50%-80%(貸款上限為960萬港元)* *申請人需要為首次置業人士及有固定收入,若未能滿足要求便能借最多80%#申請人不需要為首次置業人士及固定收入 適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約: 物業價格 最高按揭成數 400 萬港元以上至1,000 萬港元或以下 90%* 1,000...

【啟德海灣 KT Marina】|主打兩房單位|啟德跑道區

啟德海灣 KT Marina位於啟德跑道區,分兩期發展,合共提供2,138伙,將會先推出第一期—啟德海灣1,提供一房至三房戶型,主打兩房單位。啟德海灣 KT Marina 第一期最快於十月推售,不知道開價會不會有驚喜呢? 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】一手樓花置業懶人包【樓花攻略】了解買入程序、必須注意的事項【新盤收樓】樓花收樓程序一覽!【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭? 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略!【買樓花】抽一手樓不可不知的6大中伏位及注意事項! 啟德海灣 KT Marina 基本資料 地址啟德承豐道15號發展商嘉華國際、會德豐地產、中國海外座數2座第一期:一幢住宅大廈,分為2A、2B、2C座層數暫未公佈伙數2,138伙 (第一期:1,017伙,第二期:1,121伙)實用面積暫未公佈戶型一房至三房戶型預計關鍵日期第一期:2024年12月31日第二期:2025年12月31日校網小學:34校網;中學:九龍城區 啟德海灣 KT Marina 戶型分析 啟德海灣 KT Marina 第一期提供一房至三房戶型,主打兩房單位。 房型實用面積伙數一房280呎起38%兩房480呎起55%三房580呎起7%合共1,017伙 啟德海灣 KT Marina 價單 暫未公佈,稍後更新。 啟德海灣 KT Marina 示範單位 暫未公佈,稍後更新。 啟德海灣 KT...

【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊,兩種計劃如何影響按揭?

買樓花,揀建期還是即供好?選擇即供或建期計劃會影響買家付款時間,同時影響申請按揭的安排。不少客人因揀錯plan,而大失影響預算,最終撻訂。ROOTS上會今次為大家分析即供與建期,方便大家買樓時清晰知道揀邊個按揭計劃。 已更新金管局於2023年7月7日向銀行發出指引,修訂適用於物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施! 已更新按證保險公司於2023年9月22日宣布,修訂樓花住宅物業使適用的合資格準則與已落成住宅物業看齊! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】業主必知按揭懶人包【買樓按揭流程】3分鐘講解不可不知按揭申請流程及必備文件!【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知!【按揭成數】最新按揭成數懶人包,話你知買樓要幾多首期!【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好?為你解答FAQ!【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別,教你慳到盡!【按揭年期】如何借足30年?兩大因素影響按揭還款年期!【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,內部轉讓如何慳盡印花稅!【按揭擔保人】與借款人分別?有幾重要?解釋按揭擔保人玩法!【擔保人】業主如何找擔保人?誰人才是適合你的按揭擔保人?【自僱人士按揭】和受薪人士有何不同?自僱人士按揭注意事項!【發展商按揭】等於借財仔?申請呼吸Plan會隨時仲伏影響成交!【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!了解自己避免撻訂風險!【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費,教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險?按揭保險費用點計? 【按揭保險】新/舊按揭保險計劃有甚麼分別?應該選哪一個?【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素,按揭保險無難度!【甩按保】按揭保險全面睇-甚麼是甩按保?如何退保?【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法?【放租技巧】出租可借幾成按揭?小心銀行CALL LOAN!【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率?【轉按流程】甚麼是轉按?一文睇清轉按流程及需知事項! https://youtu.be/8-UQ-dvDlC8 什麼是即供期付款計劃? 即供期顧名思義代表買家若要買入現樓或樓花便要立即繳交整筆樓價。換句話講,除非有能力”full pay”,需要按揭人士便要於買賣成交日期前獲得銀行批核按揭貸款,將該筆貸款連同首期交付給發展商然後馬上開始供款。由於該計劃會衍生額外供樓開支即供期計劃適合首次置業人士。如果你已經有樓有按揭,你要再借上借就更難,因為壓力測試會收緊,變相你需要更多收入才能應付。 即供期付款計劃有什麼好處? 市面上即供期計劃的定價都會比建築期付款計劃低(樓花期越長折扣率越高) 樓花600萬內物業可用舊按揭計劃借8成上按揭保險 即供期付款計劃有什麼壞處? 樓花不能用林鄭plan高成數按揭 未入伙要先供樓,對於正在供樓中的換樓客這筆額外開支必定加重生活負擔 需要問銀行借錢的買家宜先確保銀行可批核按揭貸款再落訂買樓免除撻訂風險,尤其是手上已有物業買家因為壓力測試會因此收緊 即供期付款計劃按揭成數 樓價 即供計劃非按揭保險最高成數 即供計劃按揭保險最高成數 400 萬港元或以下 60% 90% 400 萬港元以上至450 萬港元或以下 60% 80% - 90% (貸款上限為360 萬港元) 450 萬港元或以上至600 萬港元以下 60% 80% (貸款上限為480 萬港元) 600 萬港元以上至800 萬港元或以下  60% 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 800萬港元以上至900萬港元或以下  60%或500萬港元取低者 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 900 萬港元以上至1000 萬港元或以下 500萬港元 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 1000 萬港幣以上 50% 樓花價超過600萬港元不可透過即供計劃申請按揭保險計劃 根據金管局於2023年7月7日向銀行發出指引,修訂適用於物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施,更新如下: 樓價即供計劃非按揭保險最高成數即供計劃按揭保險最高成數400 萬港元或以下70%90%400 萬港元以上至450 萬港元以下70%80%...