【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素大揭秘,按揭保險無難度!(2022年2月23日更新)

August 3, 2021

搜尋器上查詢最多的必定是如何計算按揭成數,用盡按揭成數。借阿Gill一句話:個個借盡9成,唔通個個都借盡咩。

按揭成數上限有各項規管,銀行實際批出的按揭成數受到不同因素影響,當中包括樓價、物業估價、物業類型、用途以及壓力測試等,都會影響實際批出的按揭成數及金額。ROOTS上會今次為你逐一拆解每個因素,讓你更了解自己以及心儀的物業的按揭狀況。預先計算好按揭成數,為上會做好準備。

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什麼是高按揭成數?

金管局為物業按揭定下的風險管理措施,當中列明於不同樓價、物業情況之下,銀行可以借出樓價的成數作按揭貸款。除了銀行職員有機會申請100% 按揭之外,一般銀行最多借6成按揭,申請人如果想申請更高成數按揭,就需要經由按揭保險公司申請高成數按揭,1,000萬以下住宅物業最多可以借9成按揭,但居屋不需按保都可以申請最高95%按揭。

銀行提供最高幾多成按揭?

只要你是首次置業身份及沒有按揭在身,都有機會可以獲得最高9成按揭成數。影響按揭成數有4主要大因素,包括:樓價/類型/用途/持有方法/收入來源。

樓價如何影響高成數按揭?

根據2022年最新的財政預算案及按揭保險公司的資料,價值1,000萬內已落成物業可借最高9成按揭、價值1,000萬-1,125萬物業可借最高8-9成按揭(上限港幣900萬)、價值1,125萬-1,200萬物業可借最高8成按揭、價值1,200萬-1,920萬物業可借最高5-8成按揭(上限港幣960萬)、按保不適用於價值超過1,920萬已落成物業,最多只可借最高5成按揭。

一手樓花即供或者未落成物業需要高成數按揭的話,價值400萬內樓花可借最高9成按揭、價值400萬-450萬可借最高8-9成按揭(貸款上限為360萬)、450萬-600萬物業可借最高8成按揭,600萬以上一手樓花就不可申請高成數按揭。

樓價 最高按揭成數
≤400萬 90%
401萬至1,000萬 90%
1,000萬至1,125萬 80% – 90% (上限$900萬)
1,125萬至1,200萬 80% 
1,200萬至1,920萬 50% – 80% (上限$960萬)
>1,920萬 50%

 

收入來源如何影響按揭成數?

申請人的收入因為壓力測試會直接影響按揭成數。有關壓力測試的計算方法可以參考這裡。正常固定月薪職業最高可以借足9成按揭,非固定收入人士最多只能夠借8成按揭,自僱人士理論上都可以借8成按揭,但實際上都較難批出高成數按揭。

若申請人只有物業沒有收入,需要利用物業作資產抵押向銀行申請按揭,銀行只會最多借4成按揭,而且利息有機會較一般新買賣按揭高。

值得留意的是,收入並非來自於香港的申請人按揭亦能夠借50%,如果可以將按揭加入居住於香港的近親更有機會借盡9成按揭。

物業類型如何影響按揭成數?

銀行對於私人樓宇以外的其他物業種類相對保守,例如村屋最多只可以做85%按揭,對樓齡較舊(50年以上)/唐樓的按揭申請亦非常挑剔,會遂一案例決定審批按揭成數。

另外如果物業買入價與銀行估價相差太多,例如超過+/- 10%,有機會「借唔足」按揭需要補貼首期。

二手居屋都要注意,借足95%按揭都並非易事,千萬不要以為政府擔保期內申請按揭就一定借得足。如該單位自首次發售日期起計超過20年樓齡,都好大機會借不足。

物業用途如何影響按揭成數?

高成數按揭大前題是高成數按揭必需用作自住,代表一位申請人基本上不可能同時持有2個或以上高成數物業,亦有例子試過被銀行發現後即時call loan。

如果物業用作出租,最多只能申請5成按揭,租金亦有機會以5-7折計算。

物業持有方法如何影響按揭成數?

唯一以個人名義持有可以申請高成數按揭,用空殼公司名義購入單位,不論物業價值多少,銀行最多只能夠借50%。

如果營運公司有穩定現金流及收入,銀行有機會可以額外批出30%中小企貸款借至80%。與此同時,要留意利用公司名義購入物業需要額外繳付30%印花稅,所以這個方法並不太可取。

如何提高申請9成按揭成功機會?

ROOTS上會明白大家都希望可以利用最少的支出買樓,不過你精銀行都不笨,要成功申請9成按揭需要全面配合銀行審批要求。綜合上述幾項要點,需要有足夠的固定收入、沒有外債、物業價值為800萬內,為自住用途、以及申請人年齡最好不超過45歲。

申請前亦最好先準備必須證明文件,包括:香港身份證、物業買賣合約、最近3月個內發出的住址證明、糧單/入息證明、銀行月結單、有MPF供款及最近年度稅單就更好。

最後亦提醒一句,不少申請人都會要加按揭擔保人,而9成按揭擔保人亦必須為直系親戚,即父母、子女或配偶,如果是未婚夫婦/ 兄弟姊妹亦有機會接受。

由此可見, 按揭成數指引變幻莫測,申請前不如先向我們查詢睇睇如何獲批最高按揭成數啦!如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

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