早前ROOTS上會有提及過關於房委會有機會推出居屋H按計劃引來不少居屋業主查詢有關事宜。不過居屋轉按除了需要了解按揭計劃裡面的利息變化之外，更重要的是要知道未補地價居屋轉按的流程及中伏位，皆因居屋轉按需要房委會的批准而且會影響居屋的擔保期。今文ROOTS上會就將會一次過講解居屋轉按大小事項，協助各位業主釐清居屋轉按利弊！
如果想了解更多關於有關居屋H按計劃的措施可以瀏覽：【居屋按揭】選擇H按真的有著數？
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未補地價居屋在什麼情況下可以申請轉按／加按？
有別於私樓，未補地價居屋轉按是需要得到房屋署署長批准。反之，只要居屋已經補地價就可以隨時隨地轉按，與私樓一樣。一般而言，申請未補地價居屋轉按會有幾個可行原因，包括：
- 因業權轉變而需要轉變有關原有的按揭安排；
- 因各種原因，如獲得較優惠按揭利率，而轉換按揭銀行；
- 因轉職而不能繼續享用僱主所提供的僱員買樓貸款計劃；
- 因僱主設有優惠僱員貸款而不能使用特定的按揭安排。這包括單位買主可用第一次按揭方式，接受其僱主貸款以支付樓價餘款。
值得留意，上述的居屋轉按只限於非套現轉按。換言之在上述情況的轉按，業主是不能獲取更多的現金。如果業主需要為居屋轉按套現的話，便必須要符合以下原因：
- 繳付醫藥費
- 繳付殮葬費
- 還清債務
- 繳付子女出國讀書費用
另外溫馨提示，若業主申請居屋轉按套現是因為上述原因，房署是會根據資金實際需要的額度去批，要幾多就借幾多要講清講楚，更不能說要套多啲作備用現金。假設業主需要的醫藥費為$30萬便只能申請套現$30萬。
申請未補地價居屋轉按有什麼中伏位？
申請未補低價居屋轉按有幾個位置需要重點留意。首先假如房委會確實如期推出「同業拆息計劃」（H按），轉按後的利息是否真的會有著數呢？現時的經濟正進入加息周期，HIBOR 的利率已經上升至 1.03% （截至 26/7/2022），按一般按揭計劃 H+1.3%計算，按揭利率已經邁進「最優惠貸款利率計劃」（P按）的 2.5% 封頂位。在現階段進行轉按未必真的有好處。
再者，申請未補地價居屋轉按的時候，業主需要繳付律師費。假設居屋業主申請轉按不包含套現成分，就要衡量轉按後的現金回贈是否足夠抵消律師費及其他按揭費用，包括申請轉按的行政費 ($1950)。分分鐘表面上轉按可以賺回贈及節省利息，但是到最後可能都沒有太大差別。
第三點，亦都是最重要的一點，假設業主為未補地價居屋轉按套現，就算得到房署的批准單位都會損失政府擔保的資格。可能各位讀者會以為沒有政府擔保沒有什麼大不了，只要有足夠入息供樓便可。但政府擔保措施正是各位買居屋可以申請9成-9成半按揭，不需要通過壓力測試及可以用高齡業主申請按揭的原因。
假設業主進行居屋未補地價轉按套現，申請按揭的時候會較為繁複而且門檻會比較高，與私樓相約。在這個情況下，未補地價的居屋只能夠：
- 申請最多6成按揭
- 最多申請25年按揭（視乎人齡或樓齡用75年減）
- 需要收入證明用作計算壓力測試
- 就算未能通過壓力測試都不能加擔保人
換言之，申請未補地價居屋轉按困難重重，而且有不少位置需要衡量是否值得。
如何為未補地價居屋申請轉按／加按？
只要業主申請未補地價居屋轉按的原因符合上述房署的要求，一般都可以直接向房署取得同意書。業主只需要填寫一份轉變按揭安排申請須知便可。份申請書一共只有4頁紙，前幾頁都是列明一些申請細則，在最後一頁都是填寫一些簡單基本的個人資料。完成填寫後申請人需要連同一張已書明支付「香港房屋委員會」的劃線支票，面額為港幣 1,950元，用以繳付行政費，並寄回或送交所屬的租約事務管理處。請謹記，要繳交去正確的租約事物管理處。
若申請獲准，房委會會用掛號形式，將「轉變按揭安排同意書」寄給申請人，而該份轉變按揭安排同意書祗有半年期限，所以必須盡早辦理轉按手續。如未能於有效期內完成轉按，你便需要重新提交申請及繳付有關費用。即使申請轉按成功與否，行政費都是不可退回的。
如需為未補地價居屋申請重新按揭（加按），程序與申請轉按類似，手續費為港幣4,000元，詳情可參閱房委會網站 — 重新按揭（加按）。
完成居屋轉按套現後可以恢復政府擔保嗎？
只要居屋單位曾經完成轉按套現程序，就算業主還清所有按揭債務，單位都不能夠恢復取得政府擔保的身份。只要失去了政府擔保，居屋單位申請的轉按套現利率有機會繼而增加，較一般私樓按揭計劃利率高。就算往後業主因希望轉按至較平的利率而房署批准，都必須要通過銀行的壓力測試並繳交入息證明。
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