Home按揭資訊【加按套現】物業按揭財技攻略,輕鬆利用按保周轉慳息!

【加按套現】物業按揭財技攻略,輕鬆利用按保周轉慳息!

各大銀行財務公司都會提供各種理財產品吸納顧客,而物業按揭就成為市面上最普遍受用的其中一種產品。值得留意的是,物業按揭其實只是一個產品統稱,裡面包含不同種類的物業按揭產品包括一按、二按、單邊按揭、空中釘等等。不少新手業主可能覺得只在買樓時需要申請按揭,但其實業主可以隨時隨地利用手上持有的物業進行各類型的按揭財技實現自己的理財目標。除了新買賣按揭較多人熟悉之外,加按套現亦非常流行。今文ROOTS上會與大家深入討論加按套現,希望協助各位了解加按套現的用處。

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什麼是加按套現?

加按套現意思是業主利用手上持有的物業再次進行按揭申請,如果物業現時已有按揭在身新申請的加按按揭將會抵消現有按揭之餘並會加大借款額。加大借款額的部分就將會成為套現部分以現金方式給業主。一般來講,當業主遇上現金周轉困難或想以低息借貸投資,都可透過加按物業套現一筆資金。加按套現的金額視乎物業的價值及申請人的收入。

假設業主在五年前購入一個價值400萬的物業,承造8成按揭,按揭金額為320萬,供款利率為P-2.5%,供款年期為30年。在三年後未償還的物業按揭貸款額大概為297萬。同時假設業主現在需要一筆額外資金,而物業價值升至600萬,業主可以申請加按套現。在金管局的指引下,價值600萬的物業申請加按套現可以最多取得8成按揭即480萬,業主加按套現後可取得183萬。

不過業主在申請加按套現之前需要注意銀行會需要為申請進行審批。銀行會重新審批申請人的還款能力及能否通過壓力測試,而銀行不會因為業主已經供了按揭數年而將按揭審批門檻降低。銀行會查閱申請人的收入、信貸評級及還款能力。一般來講,新買樓的業主已經借盡按揭會較難在短短幾年內申請加按套現取得額外資金,除非申請人收入有所提高。

什麼時候可以進行加按套現?

無論物業現時是否有按揭在身都可以申請加按套現。換言之,有按揭或已供完按揭的現契物業都可以申請加按套現:

  • 有按揭供款在身的物業
    假設業主有意花費100萬為自置居所進行大裝修,當年以450萬買入物業,承造5成按揭,現時貸款額尚餘100萬。若現時物業升值至500萬,向銀行申請加按6成,還款年期30年,貸款額可達300萬,扣除原有100萬按揭貸款額後可套現200萬,扣除100萬裝修費用之後剩餘加按套現資金可以用作其他投資用途。
  • 現契套現
    現契套現代表為已供完按揭的物業或沒有按揭在身的物業申請加按套現。譬如業主希望買入價值400萬的英國物業,而手上持有價值1200萬的物業,可以透過現契套現加按套現4成借取480萬買樓。

什麼情況下可以申請加按套現?

一般來講,物業升值的時候會比較多人採用加按套現,因為物業估值會高於當時物業買入價從而製造了加按套現的空間。當然,就算物業估值高於當時物業買入價,加按套現按揭申請人的收入亦必須要足夠通過壓力測試才可以成功取得套現資金。

不過就算物業價值沒有太多升值,只需要當年業主購入物業時沒有借盡按揭,在符合金管局加按套現按揭成數上限的前提下,物業持有人亦可以重新申請加按套現借盡物業按揭取得資金。當然,申請人收入、負擔能力、及信貸評級等等都必須要達到銀行審批最低要求。

要注意的是,金管局一般不允許業主利用按揭保險加按套現(除非樓價低於600萬),所以一般超過600萬的物業而已經借了高成數按揭就會比較難取得加按套現,除非樓價升幅令本身按揭不再需要按揭保險。

申請加按套現有什麼條件?

加按套現不是什麼情況下都可以進行,申請人必須滿足幾個條件才有機會取得加按套現:

物業價值加按套現「再融資按揭保險計劃」最高按揭成數
樓價$600萬內80%
樓價$600萬至$834萬60%(上限$500萬)
樓價$834萬至$1000萬上限$500萬
樓價$1000萬以上50%
  1. 加按套現金額不能超過金管局訂立的加按套現成數上限
    在一般情況衡量加按套現可以申請多少按揭或套現多少現金的時候,第一件事就先要知道物業價值是多少。樓價價值$600萬內可以利用按保申請最高8成按揭。物業價值$600-$834萬可以申請最多6成按揭,貸款額上限$500萬。物業價值$834-$1000萬物業可以申請最多$500萬的加按套現按揭。最後,物業價值$1000萬以上的物業可以申請最多5成加按套現按揭。值得留意,上述的最高按揭成數與一般新買賣按揭的最高按揭成數不一樣。換言之,業主不能夠用林鄭plan或波叔plan申請按保加按套現。有需要了解最高成數可以參考以下文章:【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素大揭秘,按揭保險無難度!
  2. 收入入息需要足夠通過壓力測試
    正如上述,任何的按揭申請都需要進行審批,銀行不會因申請人已經供了數年按揭而減低按揭申請門檻。申請人的收入必須要足夠才可以加按套現。就算心儀按揭成數符合金管局要求,申請人個人入息收入必須要達到要求。讀者可以免費試用ROOTS上會獨家按揭批核評估了解自己的批核機會。
  3. TU信貸評級合格
    除了收入之外,銀行亦會審視申請人的TU信貸評級。申請人必須要要有不錯的環聯信貸評級才可以取得加按套現按揭批核。在一般情況下,ROOTS上會建議申請人的信貸評級有H級別或以上。

加按套現申請程序有什麼不同?

加按套現申請程序與一般買賣按揭申請程序一樣需要遞交多份按揭申請文件。遞交個人資料、收入證明等文件之後審批預計需要一星期,如果牽涉按揭保險「再融資按揭保險計劃」就可能需要約兩至三星期。與此同時,申請加按套現亦會牽涉律師樓。律師樓會協助業主及銀行先清還原先按揭(如有)然後再重新註冊新的加按按揭。加按流程如下:

  1. 先透過ROOTS上會為物業進行估價計算最高套現金額
  2. 向銀行申請加按套現按揭
  3. 銀行批核按揭申請後向律師樓發放貸款
  4. 律師樓將款項清還原先按揭(如有)
  5. 餘下資金作為套現金額

加按套現利率與一般買賣按揭一樣嗎?

一般來講,申請加按套現按揭的利率會與一般買賣按揭一樣。現時市場上提供 P 按(最優惠利率)或 H 按(同業拆息利率)。不過如果申請人用資產申請現契加按套現有機會需要繳付與一般買賣按揭較高的利率。想獲得最低按揭利率不妨與我們 ROOTS上會聯絡。

加按套現可以申請幾多年按揭?

加按套現可以申請長達30年按揭,實際年期視乎申請人年紀及樓齡。一般人齡及樓齡都會用75減,而實際按揭年期則會從兩個數裡面取低者。而「80%具套現之再融資按揭保險計劃」最長還款年期為25年。

加按套現與二按有什麼分別?

「加按」和「二按」都是物業按揭的一種,適合需要套現資金業主採用。不過在一般的情況下,在銀行申請的「加按」是屬於一按。如果物業本身有按揭在身,銀行會在成功批核加按套現按揭之後先將本身按揭清還然後再重新在土地註冊處註上按揭。

「二按」 反之比較多被財務公司應用。二按指在物業有按揭在身的情況下再加按揭。如果物業本身只有一按而沒有二按,取得的二按貸款就會全數成為套現資金。由於二按承按公司是財務公司,申請二按的需時較短而且所需文件較銀行少,不過利息會較銀行高。

加按套現有什麼好處?

加按套現除了可以獲得額外資金靈活調配周轉之外,亦有以下好處:

  1. 有機會可以選擇較低利率減輕利率負擔
  2. 申請加按獲批後可獲得銀行的現金回贈,不過回贈超過貸款額1%的話會直接扣除貸款額而非直接以現金取得,希望取得現金的話就要選擇1%以內的現金回贈
  3. 可以將取得的加按資金直接放在銀行提供的 Mortgage Link 戶口,就算套現資金後不需要馬上使用可以將資金放在 Mortgage Link 戶口抵消供樓利息開支。

加按套現有風險嗎?

加按套現好處多多,不過業主需要留意加按套現不是那麼簡單,業主必須要留意幾個要點:

  1. 樓價升幅多少影響加按套現的多少,如果物業估值沒有跟隨大市上升最終能夠套現的現金或不似預期
  2. 申請加按套現等同重新申請按揭,而新按揭的利率有機會較原先現有按揭高導致業主要負擔更貴息口
  3. 加按套現會增加貸款額變相會增加沒有按揭供款負擔,業主必須清楚衡量自己負擔能力,如果財政能力有壓力,加按套現未必是最好的辦法
  4. 審批時間需時未必能夠及時解決燃眉之急
  5. 樓市急跌時,有機會被call loan
  6. 加按套現需要重新簽署按揭契並繳付額外律師費開支
  7. 重新計算罰息期

加按套現概況來講不算過於複雜,不過我們都建議各位申請前都向我們先查詢物業估價因為一個估價可以影響加按套現整個計劃。如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

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【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽)

房協興建的樓宇與房委會的居屋一樣是未補地價政府資助房屋,不過在銀行申請房協樓按揭角度他們會遭受不同的待遇。 例如房協樓可以借幾多成按揭?借按揭的年期有多長?按揭利率如何計算?以及壓力測試、信貸評級等問題,本文為你一一解答! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 房協是什麼? 根據房協官方網站,「香港房屋協會(房協)成立於1948年,是一個獨立的非政府及非牟利機構,為香港市民提供優質居所,並於1951年成為法定機構。大半世紀以來,房協發展了不同的房屋計劃,配合市場的特別需要。房協由委員管治,而監事會及執行委員會的成員均來自社會不同的專業界別,我們一直秉承社會使命服務社群。」 可是,由於對上一次有房協樓抽已經是2017年,加上每次推出的伙數都極少都不會有太多人留意房協樓。反而,更多人會留意居屋。因為居屋基本上恆常化之後可以期待每年都會有一次抽居屋機會。以下是預計未來房協新樓的供應: 新項目預計落成年份單位數量簡介粉嶺馬會道20256402座~24層高觀塘安達臣道石礦場2025-2026R2-2項目:1400R2-3項目:420R2-4項目:960R2-2 - 6座~16至23層高;R2-3 - 3座~13層高 ;R2-4 - 4座~10至28層高啟德2B區1號202617902座~41層高 如何申請購入房協居屋? 白表或綠表人士都可以申請購入房協樓居屋。如果你不是公屋租戶,只要符合白表資產限額內就可以用白表申請。白表申請資格資產限額將會每次調整,詳情有待下一輪房協居屋推售。 房協樓可以借幾多成按揭? 理論上,一手的房協樓宇可借至9成按揭。例如於2020年落成的「資助出售房屋項目」綠怡雅苑也可以申請高成數按揭。ROOTS上會最近亦有幫助準業主向銀行申請綠怡雅苑的9成按揭。 而購買二手房協樓借高成數按揭需要購買按揭保險,與房委會居屋有30年政府擔保期不同。 另一邊廂,「住宅發售計劃」、「夾心階層住屋計劃」內的二手未補地價物業最多只能夠借6成。值得留意的是指定「住宅發售計劃」及「資助出售房屋項目第二市場」的物業可申請按揭保險,所以業主可向銀行申請高成數按揭。 房協樓可以借幾多年按揭? 一般房協樓可以借最多30年。想知道實際數字,可以用75年減去您的物業樓齡。換句話講樓齡45年,亦可以借30年。 房協樓按揭利率? 與一般私樓一樣,房協樓按揭利率可用H按或P按。現時大部分銀行提供的利率封頂位為2.5%,而最低的利率可以達到H+1.3%。 買房協樓需要壓力測試嗎? 與一般私樓一樣,申請房協樓按揭需要通過供款與入息比率(DSR)和壓力測試。 申請房協樓按揭要睇信貸評級(TU)嗎? 與一般私樓一樣,申請房協樓時銀行會檢查申請人的信貸評級。ROOTS上會曾經有客戶因信貸評級不達標導致未能成功申請按揭,故此與申請房署居屋按揭不一樣,Roots上會僅此再次提醒各位讀者買樓前或申請按揭時務必了解自己的信貸評級。 房協樓可以轉按或加按嗎? 未經補地價的房協樓是不可以加按,不過可以轉按。需要加按的朋友需要經過房委會同意而申請原因與居屋加按一樣(例如出現財務困難,紅白事和家人出國讀書),故不能隨意加按套現。 經過以上幾個房協樓按揭的快問快答,希望各位對於申請方面有所了解。實際上,房協樓申請按揭有不少是跟一般私樓的做法類同,例如是壓力測試和申請人的信貸評級等。如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!  

【居屋開支】管理費過千蚊同私樓睇齊?買樓前記住留意雜費!

如果大家有細心留意,ROOTS上會每隔一排就會叮囑各位讀者記住買樓唔係剩係要睇樓價、按揭或首期。做業主當中牽涉好多不同的雜費例如印花稅、律師費等等。雖然好多雜費都係屬於一次性,但係管理費就唔同,個個月都要俾,所以居屋開支管理費都係一項不能忽視的日常開支。 【延伸閱讀:【買樓開支懶人包】買樓費用,首期、印花稅、經紀佣金、律師費、火險、裝修費等】 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 私人樓宇管理費 私人樓宇的管理費昂貴已經街知巷聞,早期有新聞報導位於香港島的全新小型單位單幢樓雖然被譽為上車盤,不過由於大廈伙數太少每呎管理費要超過$8。大型屋苑嘉亨灣都只不過係$4左右。不過最值得令人留意的係,政府推出的居屋當中涉及的管理費有機會同私人屋苑睇齊。 根據房委會居屋屋苑的管理費按收回成本的原則計算,以支付每月營運開支總額。每個單位的管理費是根據首名買家簽立公契所分配的管理份數,按比例把屋苑開支總額分攤的方式釐定。這套計算方法乃遵照地政總署法律諮詢及田土轉易處的指引制定。換句話講,同私人樓宇一樣,越少伙數管理費越貴。 以下例子見到,一般來講規模越大的屋苑,管理費越平。消息指尚文苑平均每呎管理費差不多要4元。 2020居屋開支管理費估算表 屋苑名稱 大廈/單位數目 建議的管理費(單位/每月) 尚文苑 1/494 1,163元至 1,876元 裕泰苑 2/1,226 638元至 1,324元 旭禾苑 1/830 800 元 至 1,265 元 凱德苑 1/814 627 元 至 1,175 元 錦暉苑 1/735 637 元 至 1,056 元 雍明苑 2/1,395 (第一期) 520元至 1,054元(第一期) 凱樂苑 4 /1,698 (第二期) 565元至 935元 *資料來源:房委會 雖然官方未有公佈即將推出的居屋涉及的管理費,不過以目前所得的資料,火炭彩禾苑和鑽石山啟翔苑因伙數只得約800伙和900伙管理費如無意外應該過千元。同時,管理費應該比馬鞍山錦駿苑(約2,000伙)和粉嶺山麗苑(約3,000伙)貴。所以,各位千萬不要看輕居屋管理費,不要以為既然不是私樓就不會好肉赤!如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

【二手居屋】解答常見問題,避開中伏位!

居屋確實是不少港人的心水。只要合資格,都一定會想買二手居屋。居屋不單較私樓廉價,間隔實用。最重要是首期可向銀行借高達95%按揭,但注意事項亦較多,一不留意隨時錯過買入好時機。ROOTS上會今期就為大家講講二手居屋! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 邊間銀行會做居屋按揭? 現時只有4,5間大銀行會積極願意做居屋按揭。當中渣打銀行對居屋按揭審批比較保守,按揭年期會用25年減樓齡。所以基本上二手居屋好難借盡25年。建議各位採用其他幾間銀行。 二手居屋借唔借到30年? 根據政府規定,未補地價二手居屋綠表白表可以最長借25年。要留意一點就係每間銀行都會有一張「對數表」,這個「對數表」可以根據二手居屋之首置出售日期來計算可以借幾多年及幾多成,二手居屋並非以樓齡而是以單位首次發售日期來計算最長貸款年期。首次發售日起計20年內的居屋單位都有機會借盡25年,超過20年的話就未必可以。 二手居屋點借盡9成半按揭? 不論一手或二手,綠表可以借95%按揭,白表可以借90%按揭。同還款年期一樣,銀行會根據目標單位的首次發售日期(並非樓齡)計算按揭成數。首次發售日起計20年內的居屋單位都有機會借盡9成半,超過20年的話就只可以借樓價6成。 關於按揭成數或年期詳情可參考【按揭成數】最新2022按揭成數懶人包,話你知買樓借到幾多要幾多首期!。 申請居屋按揭時銀行會睇收入證明嗎? 一般銀行係唔會特別睇申請人或業主收入證明,但係有機會查閱信貸評級。只要信貸評級唔太差,沒有收入都好大機會獲批。 田土廳顯示上手居屋業主欠債會否影響新業主按揭? 答案是「睇情況同銀行」。首先準業主要知道不論係買私樓定居屋,任何新買賣都要確保上手業主解除所有田土廳上的法庭命令、「釘」等等。一日未解除上手業主遺留的問題,新業主有機會要承擔額外風險,另外銀行都不會批按揭給你。 假設準業主打算購入二手居屋而在田土廳發現上手業主曾經有「釘」,即使已被解除,邊間銀行願意為新買家做按揭就要視乎情況。當你遇上這種情況,最好先WhatsApp ROOTS上會問一問先,待我們確保銀行肯做該單位的按揭先落訂。 居屋按揭利息可否用H按? 根據現時規定一手或二手居屋按揭只能用P按,不能選用私樓常用的H按。現時年利率大概2.5%。 居屋業主可否轉按套現? 需要轉按/加按必須先去信房屋署得到其同意,並且要符合以下原因: 醫療開支 家庭成員教育開支 殮葬費 贍養費開支 面臨財政困難 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!