Home按揭資訊【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!買樓前了解自己有沒有中招,避免撻訂風險!

【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!買樓前了解自己有沒有中招,避免撻訂風險!

買樓上車一直是香港人集體生活主旋律之一,不過儲夠首期亦未必等於按揭會批。雖然大家都會認為一個人正正常常四四正正都不會無端遭拒批按揭,但在實際操作層面上,按揭申請個案被拒確實有存在,甚至是為數不少。今次文章就和各位一起看看銀行拒批按揭的九個最大原因,讓各位可以了解一下自己的情況是否吻合,並在買樓前做足功課以免中伏。

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按揭不獲批核的情況不算常見,但也絕不罕有。如果各位想申請按揭但又遭拒的話,買樓計劃隨時即時被打亂。本文章簡單總結九大按揭被拒原因,助你好好裝備自己,「expect the unexpected」。九大原因包括:壓力測試、外債、個人信貸評級、收入來源問題、凶宅業權樓契問題、樓花發展商問題、居屋業主有欠債而被釘契問題、村屋路權問題及樓齡太長。

1. 壓力測試

過不到壓力測試是最常見的按揭被拒原因。壓力測試能否通過的因素有很多,包括申請人的收入水平及樓價等。如果壓力測試過不到,銀行可能會選擇只批核收入能夠過壓測所借到的按揭最低額度。

假如壓力測試無法通過的話,很多人會轉為申請林鄭plan以求以更輕鬆的門檻通過壓測借按揭。不過,亦要留意林鄭plan不是萬能,申請人同樣要注意入息供款比例,就算是過不到壓測也不能「爆太多」。有關林鄭plan的壓測及收入供款比例,可參考以下文章:【壓力測試懶人包】用「林鄭PLAN」真係唔洗過壓力測試?新按揭保險計劃仲伏位你要知!

2. 外債

假如你的收入已經超級高,夠過壓測有餘,而且心儀物業的價錢亦是負擔能力之內,但個人外債太多的話,同樣會影響按揭批核。例如,你有大量的信用卡數分期未找清,或者有其他外債在身,同樣也會被納入到收入供款比率的計算上,變相本來易過的壓力測試變得難以通過,間接也會影響到按揭批核的情況。

3. 個人信貸評級

環聯信貸評級(TransUnion,簡稱TU)是影響按揭批核情況的一大因素。信貸評級所反映的是按揭申請人本身的理財及財務管理健康程度的指標,亦是銀行用作評估按揭申請人是否可信可靠的一把尺,而環聯則是香港最頂尖的信貸評級機構,是銀行信賴的信貸評級伙伴。

個人信貸評級由A-J分級,A為最好。當中考量的條件包括按揭申請人平日信用卡還款準時性、是否經常性有銀行或財務機構查核自己的評級、有否大量借貸、信用額使用度等。如果信用評級太差(一般人很少會是H或以下),即使收入再高,銀行都會直接拒絕批按揭(注意不是批小額度,而是直接不批)。

而如果申請人曾經破產,而在解除破產令之後也未能將所有欠債清還,假如再去申請按揭的話也同樣是有不被批核的風險。

如果要改善個人信貸評級,或者想認識多一點關於信貸評級的話,可以參考 ROOTS 上會早前的文章:【TU信貸報告指南】甚麼是環聯信貸評級?6招洗底方法

4. 收入來源

按揭申請人的收入來源可靠程度也會成為銀行決定批與不批按揭的原因。所謂「可靠的收入」是一個相對比較主觀的想法,對於銀行來說,如果申請人長期以支票出糧、有兩份收入、加薪幅度突然大增等等,都會令銀行有所懷疑你收入的穩定性。

不過,如果你是有「大公司光環」的話,做法就相對有彈性。例如你在大公司工作一段時間,準備升職加人工,即使是突然加一倍人工,銀行對於有名有性的企業也會相對比較寬鬆處理。反之,如果是一些細公司又突然在人工上有突變的話,銀行就有可能直接拒絕批按揭,即使你申請再低的貸款額也無補於事。

5. 凶宅業權及樓契問題

有一些銀行對於凶宅或同層有出現凶宅的單位會拒絕為其做按揭,而由於凶宅都有分嚴重性(延伸閱讀:【凶宅按揭】凶宅按揭如何做?有關凶宅的 8 大問題一次解答!),想知批定唔批,最好先為單位估一估價,ROOTS上會都可以為你做得到。

另外,除了凶宅之外,一些曾經遺失樓契的物業,經過補契或者銀行對物業業權有所懷疑的情況之下都有機會會不批核按揭。而「送贈契」在五年之內更是一定無法做到按揭,所以,當銀行不能夠確定誰才是業權擁有人,或者因事故令樓價有所改動的情況之下,都有機會會拒絕批核按揭。

6. 樓花問題

講到因樓花而拒批按揭的情況,大多數都是因為銀行對於發展商在物業發展的情況有所懷疑或保留,而這也並非業主所能夠控制的範圍。例如,當年恆大·珺瓏灣因為發展商恆大的財務情況不樂觀,令銀行對於買了恆大·珺瓏灣樓花的按揭申請更手緊甚至不批核。

不過,這種情況多數只會發生在未起好的新樓盤樓花上。如果物業是已經建成的話,就算是買樓花也不會導致不批按揭的情況。如果業主們對於這方面有所憂慮,建議在買樓之前了解一下發展商的背景及過往記錄,以免在付了首期之後才因借不到按揭而出事。

7. 居屋業主問題

一般來說,如果業主所買的是一手居屋的話,申請按揭可說是百份百會獲批。不過,如果是買二手居屋(未補地價)的話,買家就必須要小心留意。

如果想買入的居屋物業,上手業主有很多貸款在身而未還清並導致物業被釘契的話,銀行也是不會批按揭的。

8. 村屋路權問題

香港的村屋有很多不同種類,有些是在圍村中的村屋。而在圍村的村屋之中,亦要留意「路權」的問題。路權意思是指進入圍村的道路使用權,一些村屋入村只有一條路,而該條路是屬於該村或村長擁有,如果村屋買家沒有「路權」的話即代表無法入村,故此銀行亦不會批核沒有路權的村屋按揭申請。

有些情況下,即使業主有路權,銀行亦未必會接納只有一條路入村的村屋按揭申請,所以業主在買樓前務必先了解清楚。為安全起計,業主可以改為考慮一些並非只得一條路入村的村屋,或者不牽涉路權問題的物業。

9. 樓齡太舊

銀行對於一些樓齡太高的物業申請按揭時可能會有額外的考慮,有時甚至會不批按揭,又或者就算批核,供款年期都會較短。

而供款年期縮短的話,亦會影響到可以借到的按揭貸款金額多少。例如,收入為每月$20,000,本來借盡按揭的話只需要每月供$3,000,但因為樓齡太舊而還款年期縮短,在計算壓測之後令每月供款最多變成$10,000,有機會令所借到的金額有所限制。所以如果想要為舊樓借盡按揭的話也要小心。

說到底,在買樓之前,最好都是先了解一下物業及自己的財務狀況,做足功課,為物業估足價,並利用ROOTS上會的A.I. 按揭批核評估報告功能估算一下自己借按揭的能力,做足萬全準備,自然能將失手機會降至最小!如有任何查詢,歡迎聯絡 ROOTS上會了解更多!

 

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【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽)

房協興建的樓宇與房委會的居屋一樣是未補地價政府資助房屋,不過在銀行申請房協樓按揭角度他們會遭受不同的待遇。 例如房協樓可以借幾多成按揭?借按揭的年期有多長?按揭利率如何計算?以及壓力測試、信貸評級等問題,本文為你一一解答! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 房協是什麼? 根據房協官方網站,「香港房屋協會(房協)成立於1948年,是一個獨立的非政府及非牟利機構,為香港市民提供優質居所,並於1951年成為法定機構。大半世紀以來,房協發展了不同的房屋計劃,配合市場的特別需要。房協由委員管治,而監事會及執行委員會的成員均來自社會不同的專業界別,我們一直秉承社會使命服務社群。」 可是,由於對上一次有房協樓抽已經是2017年,加上每次推出的伙數都極少都不會有太多人留意房協樓。反而,更多人會留意居屋。因為居屋基本上恆常化之後可以期待每年都會有一次抽居屋機會。以下是預計未來房協新樓的供應: 新項目預計落成年份單位數量簡介粉嶺馬會道20256402座~24層高觀塘安達臣道石礦場2025-2026R2-2項目:1400R2-3項目:420R2-4項目:960R2-2 - 6座~16至23層高;R2-3 - 3座~13層高 ;R2-4 - 4座~10至28層高啟德2B區1號202617902座~41層高 如何申請購入房協居屋? 白表或綠表人士都可以申請購入房協樓居屋。如果你不是公屋租戶,只要符合白表資產限額內就可以用白表申請。白表申請資格資產限額將會每次調整,詳情有待下一輪房協居屋推售。 房協樓可以借幾多成按揭? 理論上,一手的房協樓宇可借至9成按揭。例如於2020年落成的「資助出售房屋項目」綠怡雅苑也可以申請高成數按揭。ROOTS上會最近亦有幫助準業主向銀行申請綠怡雅苑的9成按揭。 而購買二手房協樓借高成數按揭需要購買按揭保險,與房委會居屋有30年政府擔保期不同。 另一邊廂,「住宅發售計劃」、「夾心階層住屋計劃」內的二手未補地價物業最多只能夠借6成。值得留意的是指定「住宅發售計劃」及「資助出售房屋項目第二市場」的物業可申請按揭保險,所以業主可向銀行申請高成數按揭。 房協樓可以借幾多年按揭? 一般房協樓可以借最多30年。想知道實際數字,可以用75年減去您的物業樓齡。換句話講樓齡45年,亦可以借30年。 房協樓按揭利率? 與一般私樓一樣,房協樓按揭利率可用H按或P按。現時大部分銀行提供的利率封頂位為2.5%,而最低的利率可以達到H+1.3%。 買房協樓需要壓力測試嗎? 與一般私樓一樣,申請房協樓按揭需要通過供款與入息比率(DSR)和壓力測試。 申請房協樓按揭要睇信貸評級(TU)嗎? 與一般私樓一樣,申請房協樓時銀行會檢查申請人的信貸評級。ROOTS上會曾經有客戶因信貸評級不達標導致未能成功申請按揭,故此與申請房署居屋按揭不一樣,Roots上會僅此再次提醒各位讀者買樓前或申請按揭時務必了解自己的信貸評級。 房協樓可以轉按或加按嗎? 未經補地價的房協樓是不可以加按,不過可以轉按。需要加按的朋友需要經過房委會同意而申請原因與居屋加按一樣(例如出現財務困難,紅白事和家人出國讀書),故不能隨意加按套現。 經過以上幾個房協樓按揭的快問快答,希望各位對於申請方面有所了解。實際上,房協樓申請按揭有不少是跟一般私樓的做法類同,例如是壓力測試和申請人的信貸評級等。如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!  

【居屋開支】管理費過千蚊同私樓睇齊?買樓前記住留意雜費!

如果大家有細心留意,ROOTS上會每隔一排就會叮囑各位讀者記住買樓唔係剩係要睇樓價、按揭或首期。做業主當中牽涉好多不同的雜費例如印花稅、律師費等等。雖然好多雜費都係屬於一次性,但係管理費就唔同,個個月都要俾,所以居屋開支管理費都係一項不能忽視的日常開支。 【延伸閱讀:【買樓開支懶人包】買樓費用,首期、印花稅、經紀佣金、律師費、火險、裝修費等】 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 私人樓宇管理費 私人樓宇的管理費昂貴已經街知巷聞,早期有新聞報導位於香港島的全新小型單位單幢樓雖然被譽為上車盤,不過由於大廈伙數太少每呎管理費要超過$8。大型屋苑嘉亨灣都只不過係$4左右。不過最值得令人留意的係,政府推出的居屋當中涉及的管理費有機會同私人屋苑睇齊。 根據房委會居屋屋苑的管理費按收回成本的原則計算,以支付每月營運開支總額。每個單位的管理費是根據首名買家簽立公契所分配的管理份數,按比例把屋苑開支總額分攤的方式釐定。這套計算方法乃遵照地政總署法律諮詢及田土轉易處的指引制定。換句話講,同私人樓宇一樣,越少伙數管理費越貴。 以下例子見到,一般來講規模越大的屋苑,管理費越平。消息指尚文苑平均每呎管理費差不多要4元。 2020居屋開支管理費估算表 屋苑名稱 大廈/單位數目 建議的管理費(單位/每月) 尚文苑 1/494 1,163元至 1,876元 裕泰苑 2/1,226 638元至 1,324元 旭禾苑 1/830 800 元 至 1,265 元 凱德苑 1/814 627 元 至 1,175 元 錦暉苑 1/735 637 元 至 1,056 元 雍明苑 2/1,395 (第一期) 520元至 1,054元(第一期) 凱樂苑 4 /1,698 (第二期) 565元至 935元 *資料來源:房委會 雖然官方未有公佈即將推出的居屋涉及的管理費,不過以目前所得的資料,火炭彩禾苑和鑽石山啟翔苑因伙數只得約800伙和900伙管理費如無意外應該過千元。同時,管理費應該比馬鞍山錦駿苑(約2,000伙)和粉嶺山麗苑(約3,000伙)貴。所以,各位千萬不要看輕居屋管理費,不要以為既然不是私樓就不會好肉赤!如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!

【二手居屋】解答常見問題,避開中伏位!

居屋確實是不少港人的心水。只要合資格,都一定會想買二手居屋。居屋不單較私樓廉價,間隔實用。最重要是首期可向銀行借高達95%按揭,但注意事項亦較多,一不留意隨時錯過買入好時機。ROOTS上會今期就為大家講講二手居屋! 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。與此同時,ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。另外,我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 獨家A.I.按揭評估:【A.I.按揭評估】預測按揭批核機會首創網上按揭申請表:【網上按揭申請表】一次過向多間銀行網上遞交申請按揭利率回贈比較:【按揭計劃】各大銀行按揭利率及回贈一覽智能按揭計算機:【按揭計算機】幫您計算壓力測試結果及每月按揭供款額最新樓市按揭資訊:【BLOG】提供最新置業、樓市及按揭資訊 【延伸閱讀】居屋按揭懶人包 【居屋按揭攻略】一文了解綠白表及一二手居屋按揭!【白表按揭】房委會及房協居屋/白居二按揭注意事項!【綠表按揭】房委會及房協居屋/綠置居按揭注意事項!【二手居屋】解答二手居屋按揭常見問題,避開中伏位!【房協樓按揭】申請常見問題一文解答!(按揭利率,按揭成數,按揭年期一覽) 邊間銀行會做居屋按揭? 現時只有4,5間大銀行會積極願意做居屋按揭。當中渣打銀行對居屋按揭審批比較保守,按揭年期會用25年減樓齡。所以基本上二手居屋好難借盡25年。建議各位採用其他幾間銀行。 二手居屋借唔借到30年? 根據政府規定,未補地價二手居屋綠表白表可以最長借25年。要留意一點就係每間銀行都會有一張「對數表」,這個「對數表」可以根據二手居屋之首置出售日期來計算可以借幾多年及幾多成,二手居屋並非以樓齡而是以單位首次發售日期來計算最長貸款年期。首次發售日起計20年內的居屋單位都有機會借盡25年,超過20年的話就未必可以。 二手居屋點借盡9成半按揭? 不論一手或二手,綠表可以借95%按揭,白表可以借90%按揭。同還款年期一樣,銀行會根據目標單位的首次發售日期(並非樓齡)計算按揭成數。首次發售日起計20年內的居屋單位都有機會借盡9成半,超過20年的話就只可以借樓價6成。 關於按揭成數或年期詳情可參考【按揭成數】最新2022按揭成數懶人包,話你知買樓借到幾多要幾多首期!。 申請居屋按揭時銀行會睇收入證明嗎? 一般銀行係唔會特別睇申請人或業主收入證明,但係有機會查閱信貸評級。只要信貸評級唔太差,沒有收入都好大機會獲批。 田土廳顯示上手居屋業主欠債會否影響新業主按揭? 答案是「睇情況同銀行」。首先準業主要知道不論係買私樓定居屋,任何新買賣都要確保上手業主解除所有田土廳上的法庭命令、「釘」等等。一日未解除上手業主遺留的問題,新業主有機會要承擔額外風險,另外銀行都不會批按揭給你。 假設準業主打算購入二手居屋而在田土廳發現上手業主曾經有「釘」,即使已被解除,邊間銀行願意為新買家做按揭就要視乎情況。當你遇上這種情況,最好先WhatsApp ROOTS上會問一問先,待我們確保銀行肯做該單位的按揭先落訂。 居屋按揭利息可否用H按? 根據現時規定一手或二手居屋按揭只能用P按,不能選用私樓常用的H按。現時年利率大概2.5%。 居屋業主可否轉按套現? 需要轉按/加按必須先去信房屋署得到其同意,並且要符合以下原因: 醫療開支 家庭成員教育開支 殮葬費 贍養費開支 面臨財政困難 如果大家對於買樓或申請按揭過程有任何疑問,想了解更多,ROOTS上會都是你的最佳資訊站。立即按下方WhatsApp連結或Email電郵聯絡我們了解更多!