【拒批按揭】銀行拒批按揭9大原因!買樓前了解自己有沒有中招,避免撻訂風險!

December 16, 2021

買樓上車一直是香港人集體生活主旋律之一,不過儲夠首期亦未必等於按揭會批。雖然大家都會認為一個人正正常常四四正正都不會無端遭拒批按揭,但在實際操作層面上,按揭申請個案被拒確實有存在,甚至是為數不少。今次文章就和各位一起看看銀行拒批按揭的九個最大原因,讓各位可以了解一下自己的情況是否吻合,並在買樓前做足功課以免中伏。

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按揭不獲批核的情況不算常見,但也絕不罕有。如果各位想申請按揭但又遭拒的話,買樓計劃隨時即時被打亂。本文章簡單總結九大按揭被拒原因,助你好好裝備自己,「expect the unexpected」。九大原因包括:壓力測試、外債、個人信貸評級、收入來源問題、凶宅業權樓契問題、樓花發展商問題、居屋業主有欠債而被釘契問題、村屋路權問題及樓齡太長。

1. 壓力測試

過不到壓力測試是最常見的按揭被拒原因。壓力測試能否通過的因素有很多,包括申請人的收入水平及樓價等。如果壓力測試過不到,銀行可能會選擇只批核收入能夠過壓測所借到的按揭最低額度。

假如壓力測試無法通過的話,很多人會轉為申請林鄭plan以求以更輕鬆的門檻通過壓測借按揭。不過,亦要留意林鄭plan不是萬能,申請人同樣要注意入息供款比例,就算是過不到壓測也不能「爆太多」。有關林鄭plan的壓測及收入供款比例,可參考以下文章:【壓力測試懶人包】用「林鄭PLAN」真係唔洗過壓力測試?新按揭保險計劃仲伏位你要知!

2. 外債

假如你的收入已經超級高,夠過壓測有餘,而且心儀物業的價錢亦是負擔能力之內,但個人外債太多的話,同樣會影響按揭批核。例如,你有大量的信用卡數分期未找清,或者有其他外債在身,同樣也會被納入到收入供款比率的計算上,變相本來易過的壓力測試變得難以通過,間接也會影響到按揭批核的情況。

3. 個人信貸評級

環聯信貸評級(TransUnion,簡稱TU)是影響按揭批核情況的一大因素。信貸評級所反映的是按揭申請人本身的理財及財務管理健康程度的指標,亦是銀行用作評估按揭申請人是否可信可靠的一把尺,而環聯則是香港最頂尖的信貸評級機構,是銀行信賴的信貸評級伙伴。

個人信貸評級由A-J分級,A為最好。當中考量的條件包括按揭申請人平日信用卡還款準時性、是否經常性有銀行或財務機構查核自己的評級、有否大量借貸、信用額使用度等。如果信用評級太差(一般人很少會是H或以下),即使收入再高,銀行都會直接拒絕批按揭(注意不是批小額度,而是直接不批)。

而如果申請人曾經破產,而在解除破產令之後也未能將所有欠債清還,假如再去申請按揭的話也同樣是有不被批核的風險。

如果要改善個人信貸評級,或者想認識多一點關於信貸評級的話,可以參考 ROOTS 上會早前的文章:【TU信貸報告指南】甚麼是環聯信貸評級?6招洗底方法

4. 收入來源

按揭申請人的收入來源可靠程度也會成為銀行決定批與不批按揭的原因。所謂「可靠的收入」是一個相對比較主觀的想法,對於銀行來說,如果申請人長期以支票出糧、有兩份收入、加薪幅度突然大增等等,都會令銀行有所懷疑你收入的穩定性。

不過,如果你是有「大公司光環」的話,做法就相對有彈性。例如你在大公司工作一段時間,準備升職加人工,即使是突然加一倍人工,銀行對於有名有性的企業也會相對比較寬鬆處理。反之,如果是一些細公司又突然在人工上有突變的話,銀行就有可能直接拒絕批按揭,即使你申請再低的貸款額也無補於事。

5. 凶宅業權及樓契問題

有一些銀行對於凶宅或同層有出現凶宅的單位會拒絕為其做按揭,而由於凶宅都有分嚴重性(延伸閱讀:【凶宅按揭】凶宅按揭如何做?有關凶宅的 8 大問題一次解答!),想知批定唔批,最好先為單位估一估價,ROOTS上會都可以為你做得到。

另外,除了凶宅之外,一些曾經遺失樓契的物業,經過補契或者銀行對物業業權有所懷疑的情況之下都有機會會不批核按揭。而「送贈契」在五年之內更是一定無法做到按揭,所以,當銀行不能夠確定誰才是業權擁有人,或者因事故令樓價有所改動的情況之下,都有機會會拒絕批核按揭。

6. 樓花問題

講到因樓花而拒批按揭的情況,大多數都是因為銀行對於發展商在物業發展的情況有所懷疑或保留,而這也並非業主所能夠控制的範圍。例如,當年恆大·珺瓏灣因為發展商恆大的財務情況不樂觀,令銀行對於買了恆大·珺瓏灣樓花的按揭申請更手緊甚至不批核。

不過,這種情況多數只會發生在未起好的新樓盤樓花上。如果物業是已經建成的話,就算是買樓花也不會導致不批按揭的情況。如果業主們對於這方面有所憂慮,建議在買樓之前了解一下發展商的背景及過往記錄,以免在付了首期之後才因借不到按揭而出事。

7. 居屋業主問題

一般來說,如果業主所買的是一手居屋的話,申請按揭可說是百份百會獲批。不過,如果是買二手居屋(未補地價)的話,買家就必須要小心留意。

如果想買入的居屋物業,上手業主有很多貸款在身而未還清並導致物業被釘契的話,銀行也是不會批按揭的。

8. 村屋路權問題

香港的村屋有很多不同種類,有些是在圍村中的村屋。而在圍村的村屋之中,亦要留意「路權」的問題。路權意思是指進入圍村的道路使用權,一些村屋入村只有一條路,而該條路是屬於該村或村長擁有,如果村屋買家沒有「路權」的話即代表無法入村,故此銀行亦不會批核沒有路權的村屋按揭申請。

有些情況下,即使業主有路權,銀行亦未必會接納只有一條路入村的村屋按揭申請,所以業主在買樓前務必先了解清楚。為安全起計,業主可以改為考慮一些並非只得一條路入村的村屋,或者不牽涉路權問題的物業。

9. 樓齡太舊

銀行對於一些樓齡太高的物業申請按揭時可能會有額外的考慮,有時甚至會不批按揭,又或者就算批核,供款年期都會較短。

而供款年期縮短的話,亦會影響到可以借到的按揭貸款金額多少。例如,收入為每月$20,000,本來借盡按揭的話只需要每月供$3,000,但因為樓齡太舊而還款年期縮短,在計算壓測之後令每月供款最多變成$10,000,有機會令所借到的金額有所限制。所以如果想要為舊樓借盡按揭的話也要小心。

說到底,在買樓之前,最好都是先了解一下物業及自己的財務狀況,做足功課,為物業估足價,並利用ROOTS上會的A.I. 按揭批核評估報告功能估算一下自己借按揭的能力,做足萬全準備,自然能將失手機會降至最小!如有任何查詢,歡迎聯絡 ROOTS上會了解更多!

 

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