【銀行收樓程序】還唔起按揭點算好?一文睇清追數後果及其他做法!

July 16, 2021

一講起「還唔起錢」,好多人都會聯想起電視劇中銀行和財務公司委派兇神惡煞的大隻佬追數、淋紅油逼人還錢、出動黑社會要脅家人等可怕情節。但實際上,銀行和財務公司都是合法的金融機構,先撇開最傳統的銀行業務,今時今日香港人對財務公司有也相當需求,業界亦越做越大,當然不可能是靠「撈偏」手法做大。

財務公司和銀行一樣都是靠收利息賺錢,眼見財務公司越做越大,代表準時還款的借款人是佔絕大多數。不過,無法還款的人還是有的,面對無法償還按揭貸款的困局,一般銀行或財務公司會如何追數呢?對借款人來說最嚴重的後果又時甚麼?無法還款又可以有何解決方法?今次文章一次和各位睇清!

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銀行及財務公司按揭追數流程

假如借款人是借按揭貸款,無論是財務公司還是銀行,你都已經將物業拿了出來作抵押品,對方是完全有合理的法律基礎去追討。假如借款人無法準時還款,一般情況之下財務公司或銀行是會分三步曲去追討:

  1. 書面警告
  2. 透過律師樓起訴欠款人
  3. 收樓

首先,財務公司或銀行本身自己會出信作第一次警告,去提醒借款人已經逾期還款,假如遲過某特定日子還款,他們就會交由律師發送警告信。在這階段借款人其實還不算在一個危險的狀態,因為只是第一封信件,還有時間讓借款人及時補救,而借款人一時間忘記了還款也不無可能。當然,這不是叫各位可以輕視財務公司或銀行的警告而肆意遲還款,在收到這封信件之後應要立即清還款項。

如果借款人還未履行還款責任,約三至四星期之後,律師樓就會出信正式起訴借款人,並向法庭提告,徵求法官同意及批准財務公司或銀行去進行收樓程序。

此時,借款人就會收到法庭信件要求上庭打官司。當然,借款人仍然是可以選擇不出庭,但由於去到上庭這一步,銀行或財務公司多數已有足夠證據證明借款人欠交供款,所以即使借款人上不上庭也影響不大。法庭批准收樓之後,銀行或財務公司就會委託執達吏去執行收樓程序。如果上門收樓而業主/借款人不願離開,執達吏亦有權報警處理。

完成收樓程序之後,銀行或財務公司就可以委託地產代理賣樓或是直接將單位拍賣,完成整個程序。由財務公司或銀行開始出信,直到完成所有收樓程序的流程平均約需九個月,快則半年,慢則一年也有可能。

還唔起錢可以怎麼辦?轉按或賣樓可能幫到你

假如借款人真的無財政能力可以還按揭貸款,也不代表只可以撬埋雙手坐以待斃。如果無力還款,首先可以考慮向其他公司轉按。轉按的意思就是將手頭上現有的按揭轉到其他公司繼續供款。這樣做的最大原因在於原有公司的按揭利息太貴,而借款人因無力償還高息貸款而作出的行動。

不過,一般來說轉按也不是容易做得到。首先,如果借款人已經去到無力還款的地步,即使轉按到較低息的公司也不代表有能力可以償還。第二,如果第二間公司知道借款人是因無力還款才轉按,也會對借款人的申請變得審慎,不是話轉就轉到。所以借款人在做按揭前必須先計劃好自己的還款計劃,特別在於潛在無力還款的情況要有心理準備,並同時在心裡有個底,在真的無力還款前及早申請轉按,才有保住層樓的轉機。因此,呼吸Plan的申請人不少也早有轉按的打算,意圖在過了罰息期之後立即將高息按揭轉到銀行繼續供樓。當然,即使是呼吸plan也不容易轉按,買樓人士始終要先了解清楚自己還款能力才申請按揭方為上策。

供不起樓的第二個解決方案就是賣樓套現還錢。香港有很多人,特別是家庭都好怕要搬屋走來走去,不過如果去到供不起樓的極端情況之下,賣樓套現反而是最實際最易解決財政問題的方法。賣樓之後可以選擇租住平價單位解決住屋及財政困局的燃眉之急,按揭供款甩身後也會壓力大減。

假如真的要選擇賣樓套現,做法也有兩個。第一就是由業主自己找地產賣樓現後還清按揭貸款。這種做法最合理,而且也對業主影響最小。假如樓市整體大環境在升,物業賣價比起買價還高,賣樓之後還清按揭貸款可能還有錢賺可以幫補一下,減低經濟壓力。

另一種較消極的做法,就是上面提過的坐以待斃,甚麼都不做,任由財務公司或銀行出信告上法庭然後拱手將物業交給銀行或財務公司變賣。這種做法 ROOTS 上會是極不建議的。主要原因在於,假如已經去到告上法庭這一步,業主要承擔的不單只是被收樓的後果,更要有心理準備付出因敗訴而壓在身上的法庭堂費、律師費等。對於本來已經無法還按揭的業主來說絕對是雪上加霜。

第二,銀行或財務公司收樓之後,其實並沒有任何理由要持有該物業。他們的主要目的是盡快將物業甩手套現當初借給借款人的現金。為求盡快賣樓,財務公司或銀行可能會以低市價一至兩成的樓價放盤,只求討回當初所借出的金額。但假如由業主自行賣樓填數,反而有機會有賺。所以,如果真的要走到賣樓套現這一步,我們還是建議由業主自己來賣而非拱手由財務公司或銀行處理。

如果賣樓都無法還清債務可以怎麼辦?

假如連賣樓都無法還清債務,銀行或財務公司就很大機會會申請借款人破產。坦白說,正常財務公司或銀行都不會主動走到申請債務人破產的一步,因為財務公司或銀行本身都要承擔處理破產個案的律師費,而且亦牽涉不少人力物力,並不如電視劇所說一句「告到你破產」那麼簡單。

然而,有一些特殊情況下銀行或財務公司還是很大機會會告債務人破產。舉例說,你向銀行借了 800 萬按揭貸款,而你的物業樓價跌到低於 800 萬(假設是700萬,即負資產),而同時你現在已經無能力償還貸款,但即使賣樓,你也尚會欠銀行一百萬。在這種情況之下,首先銀行已經不會允許你賣樓(因物業已變負資產)除非你能夠補回差價,而若果此刻你已經無力還按揭,銀行就必定會call loan 並向法庭申請借款人破產。

破產一字聽就聽得多,但實際上操作以及對債務人的影響是甚麼?根據破產管理署的資料,「破產是一項法律程序,是當一名債務人無能力償還債務時,別無選擇下的出路。破產的主要目的是確保你的資產公平並有序地由你的破產案受託人攤分給你的債權人。」即是將破產人士的所有資產分給債權人。破產令一般是四年,除非債權人向法庭申請延長,或者債務人已非第一次破產,則會影響到破產令的年期。破產對債務人的影響在此我們不深入解釋,不過不難聯想到當破產後的資產全都要交由債權人控制,而且財務活動也處處受限,期間的心理壓力會有多大。如果想了解更多有關破產的資料,可以直接到破產管理署網頁查詢:https://www.oro.gov.hk/cht/faq/faq_b.htm

除了破產,欠款人亦可考慮用債務重組方式處理債務。詳情可以瀏覽以下文章:【債務重組】IVA債務重組可以申請按揭嗎?

借錢唔還錢屬於犯法嗎?

理論上如果借錢不還錢不屬於犯法,不過債主可以透過法庭處理債務,申請追討。欠款HK$75,000或以下可以入稟小額錢債審裁處向對方追討,過程不一定要透過律師處理,節省律師費。不過如果金額上升就有機會需要委託律師樓處理,因為要在法團處理。欠債HK$75,000-HK$100萬或以下就會在區域法院處理,欠債HK$100萬以上就會在高等法院處理。另一邊廂,如果借款人借完錢就即刻潛逃沒有供樓就有機會構成欺詐罪。

遇上追數公司或收數佬應該如何處理?

追數公司及收數佬質素參差不全,合規的追數公司一般只會定期致電給欠款人提醒每月要還款或者寄信提醒。嚴重的話追數公司有機會上門敲門提醒欠款人還款。合規格的追數公司一般態度比較好,而且上述做法不算犯法。另一邊廂,市面上亦有追數公司會用觸犯形事法律的方式追討欠款,例如恐嚇或淋紅油。這個時候遇上這種情況的話就要報警求助。

最後,還是要奉勸各位,在借錢或做按揭之前,必先清楚了解自己的還款能力和財務狀況,並且有長遠的還款計劃,不要等到無力供款的一刻才「叫救命」,當泥足深陷時要抽身就不再容易。ROOTS 上會年中也遇過不少按揭無力還款個案,除了以上的轉按和賣樓之外,我們亦會為有不同特殊需要的朋友提供個別意見,希望協助各位上會買樓的同時可以好好掌握自己的財務!如果想了解更多按揭、買樓等資訊,就記得繼續看我們的網頁文章啦!

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